04125 3989923  Am Altenfeldsdeich 16, 25371 Seestermühe

Betriebsführung und Instandhaltung

Reinigungsteam taetig bei der Fensterreinigung einer Gewerbeimmobilie

Produktnummer nach DIN EN 15221-4

1160

Beschreibung

Abbildung, auf der Mitarbeiter zwei Buerogebaeude pruefen & instand setzen

Betrieb und Instandhaltung (siehe EN 13306) von Gebäuden und deren technische Installationen. Als weitere Unterteilung der Definition in EN 13306 enthält dieses Produkt und dessen Unterprodukte nur Ausgaben, die in der Bilanzaufstellung nicht aktiviert werden und als jährliche laufende Kosten umgelegt werden. Zu aktivierbaren Instandsetzungskosten siehe Produkt 1120.

Unterprodukte:
- Help-Desk und Hausmeister
- Gebäudebetrieb
- Instandhaltung Baukonstruktion
- Betrieb technische Gebäudeausrüstung
- Instandhaltung technische Gebäudeausrüstung

Dienstleister, Help-Desk-System, Gebäudemanagementsystem (BMS), Zustandsüberwachung, Ersatzteile, Öl und Maschinen.

Inbegriffen

Investitionen in Instandsetzung und Modernisierung.

Nicht inbegriffen

Baufälligkeit ist nicht gleich Veränderungen durch den Mieter.

Bemerkungen

Produktnummer nach DIN EN 15221-4

1161

Beschreibung

Betrieb eines Help-Desks zur Kommunikation zwischen Nutzern und der FM-Organisation in Bezug auf Aufträge, Fehler, Beschwerden, Feedback, Dokumentation und Berichtswesen.

Inbegriffen

Dienstleister und Help-Desk-System, Hausmeister (oder Hauswirtschafter / Verwalter) entsprechend nationaler Gepflogenheiten.

Aktivitäten (Beispiele)

Telefonservice, Online-Service

Facilities (Beispiele)

Help-Desk-Arbeitsstation

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.130

Entgegennahme, Erfassung, Weiterleitung und Verfolgung von Stör- und Schadensmeldungen aus dem Objekt:

  • automatisierte Störmeldungen aus der MSR- oder Gebäudeleittechnik,

  • persönliche Stör- oder Schadensmeldungen von eigenem Betriebspersonal,

  • persönliche Stör- oder Schadensmeldungen von Nutzern.

Erreichbarkeit

Es ist eine lückenlose Erreichbarkeit zu gewährleisten:

Anforderungen an das Personal

Das eingesetzte Personal muss folgende fachliche Anforderungen erfüllen:

  • Beherrschung der deutschen Sprache in Wort und Schrift,

  • Urteilsfähigkeit über Ausmaß und Umfang gemeldeter Störungen und Schäden,

  • Urteilsfähigkeit über die zu benachrichtigenden Stellen (z. B. Objektleiter, Objekteigentümer etc.), soweit nicht ausdrücklich in einem Betriebshandbuch geregelt.

Das eingesetzte Personal muss ferner folgende persönliche Anforderungen erfüllen:

  • Belastbarkeit,

  • Zuverlässigkeit,

  • Sorgfalt.

Zum Nachweis der Erfüllung dieser Anforderungen muss das einzusetzende Personal namentlich benannt und bestätigt werden, dass nach dem Kenntnisstand keine Bedenken bestehen. Diese Bestätigung bei jedem Personalwechsel sowie mindestens einmal jährlich wiederholen.

Anforderungen an die Störungsverfolgung, z.B.:

  • es muss ein Konzept vorhanden sein, auf welche Weise eingehende Stör- und Schadensmeldungen bearbeitet werden,

  • dieses Konzept muss in einem Betriebshandbuch oder drgl. dokumentiert sein,

  • in dem Konzept müssen die erforderlichen Arbeitsabläufe auf übersichtliche Weise beschrieben sein,

  • hinsichtlich ihrer möglichen Auswirkungen müssen die Stör- und Schadensmeldungen in folgende Kategorien unterteilt werden:

  • Kategorie A): "Gefahr im Verzug", d.h. unmittelbar drohende Unfallgefahr

  • Kategorie B): drohende Störungen / Unterbrechungen des Kerngeschäfts des AG

  • Kategorie C): drohende Folgeschäden z. B. größer 50.000 EUR (geschätzt)

  • Kategorie D): drohende dauerhafte Schädigung der Bausubstanz

  • Kategorie E): keine weiteren unmittelbar drohenden Auswirkungen.

Für die genannten Störungskategorien gelten folgende. Reaktionszeiten:

  • Störungen der Kategorie A während der Geschäftszeiten: z.B. 15 min; außerhalb: z.B. 60 min,

  • Störungen der Kategorie B während der Geschäftszeiten: z.B. 1 h; außerhalb: z.B. 4 h,

  • Störungen der Kategorie C während der Geschäftszeiten: z.B. 4 h; außerhalb: z.B.1 Tag,

  • Störungen der Kategorie D) und E) nach Rücksprache.

Als Reaktionszeit gilt die Zeit zwischen Auflaufen der Störungsmeldung und Eintreffen von Personal am Störungsort zur Behebung der Störung oder zumindest des gefährlichen Zustands (time-to-repair).

Oberhalb einer festgelegten Schadensgröße muss eine Schadensdokumentation (Fotos) und Ursachenfeststellung erfolgen.

Die Ursache ist in eine der folgenden Kategorien einzuordnen:

  • Herstellungsoder Montagemangel,

  • höhere Gewalt,

  • natürlicher Verschleiß und Abnutzung,

  • Verschulden Dritter,

  • Verschulden des Betriebspersonals.

Entsprechend der Ursache ist die weitere Verfolgung zu differenzieren zwischen:

  • Mängelrüge (Gewährleistungsanspruch) gegenüber Hersteller, Lieferant oder Wartungsfirma,

  • Schadensabwicklung über Versicherung,

  • Behebung mit oder ohne Schadensersatzforderung gegenüber Dritten,

  • das Personal muss in die Arbeitsabläufe und in die Handhabung des Betriebshandbuches unterwiesen sein.

Klärung der Kostenübernahme

Die Kostenübernahme ergibt sich aus der Zuordnung des Auftrags. Bei Streitigkeiten kann die Dokumentation als Beweismittel verwendet werden (Anforderung an juristische Form mit Justitiar klären).

Weiterleitung zur Erledigung

Es muss ein DV-System verfügbar sein, mit dem der Verlauf der Meldungen dokumentiert und nachgewiesen werden kann, z.B. ein Helpdesk-System, GLT-System, CAFM-System oder gleichwertig.

Aus dem System heraus müssen Auswertungen möglich sein, wann eine Meldung einging, welche Stellen benachrichtigt wurden, welche Maßnahmen eingeleitet wurden und wann die Meldung als erledigt quittiert wurde.

Support bereitstellen

  • Bedarfsmeldungen und Aufträge erstellen,

  • Entgegennahme, Erfassung, Weiterleitung und umfassende Verfolgung von Bedarfsmeldungen (Aufträgen) aus dem Objekt,

  • Bedarfsmeldungen,

  • Bedarfsmeldungen durch Mieter.

  • Erreichbarkeit:

Durch den AN ist eine lückenlose Erreichbarkeit zu gewährleisten

Anforderungen an das Personal:

Das eingesetzte Personal muss folgende fachliche Anforderungen erfüllen:

  • Beherrschung der deutschen Sprache in Wort und Schrift.

Mängelansprüche geltend machen

Anforderungen an die Auftragsverfolgung:

  • verfügbares Konzept, auf welche Weise eingehende Aufträge bearbeitet werden,

  • dieses Konzept muss in einem Betriebshandbuch dokumentiert sein,

  • innerhalb des Konzeptes müssen die erforderlichen Arbeitsabläufe vom Auftragseingang bis zur Rechnungsstellung auf übersichtliche Weise beschrieben sein,

  • das Personal muss in die Arbeitsabläufe und in die Handhabung des Betriebshandbuches unterwiesen sein.

Anforderungen an die Dokumentation:

  • der Service muss über ein DV-System verfügen, mit dem er den Auftragsstatus dokumentieren und nachweisen kann, z.B. ein Helpdesk-System, GLT-System, CAFM-System oder ein gleichwertiges System,

  • aus dem System heraus müssen Auswertungen möglich sein, wann eine Meldung einging, welche Stellen benachrichtigt wurden, welche Maßnahmen eingeleitet wurden und wann die Meldung als erledigt quittiert wurde.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.860

Supportleistungen

Die Erbringung von Handwerksdiensten ist eine Aufgabe des FM unabhängig, ob mit Eigen- oder Fremdpersonal. Meist ergibt sich ein Mix, nachdem häufige Arbeiten mit mittleren Anforderungen von eigenem Personal durchgeführt werden.
Die hier beschriebenen Leistungen gehören zu den Supportleistungen im FM. Sie sind normalerweise keine Instandhaltungsleistungen und auch keine Bauleistungen. Gleichwohl gehört es zu den Herausforderungen an das Management hier die Schnittstellen sinnvoll zu gestalten (Personalentwicklung!).

Typische Leistungen sind:

  • Elektroarbeiten

  • Maurerarbeiten

  • Malerarbeiten

  • Schlosserarbeiten

  • Schreinerarbeiten

  • Gärtnerarbeiten

  • Reinigungsarbeiten

  • Winterdienst

  • Transportarbeiten

  • sonstige Hilfsarbeiten (Aufund Abbau bei Events u.a.)

  • allgemeine Handwerksdienste und Kleinreparaturen gem. der operativen Anforderungen und zu Lasten der beauftragenden Stellen

  • Auflistung der durchzuführenden Tätigkeiten am und im Objekt gem. Geschäftsverteilungsplan

In größeren FM-Bereichen sollte differenziert werden zwischen:

  • Objekttechniker (Haushandwerker, Hausmeister), erbringt Projektleistungen

  • Servicetechniker (HKL-, Sanitär-, MSR-, Nachrichten- und E-Techniker) erbringen Regelleistungen (Betriebsführung, Inspektion, Wartung von Anlagen der TGA)

Produktnummer nach DIN EN 15221-4

1162

Beschreibung

Betrieb der Gebäudekonstruktion entsprechend EN 13306.

Inbegriffen

Dienstleister und Materialien

Aktivitäten (Beispiele)

Reparaturen nicht funktionierender Türen, Fenster und Mobiliar, Schlösser, Aufhängen von Bildern und Pinnwänden.

Facilities (Beispiele)

Werkzeugkasten, Instandhaltungsplanungssystem

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.300

Die Betriebsführung im Sinne dieser Leistungsbeschreibung umfasst alle Tätigkeiten, die notwendig sind für

  • Pflege,

  • Bewirtschaftung,

  • bestimmungsgemäße Nutzbarkeit

  • Erhaltung von Gebäuden,

  • gebäudetechnischen Anlagen,

  • Außenanlagen.

In dieser Leistungsbeschreibung für den Bereich FM ist "Betreiben" nach der DIN 32541 definiert.

Diese Definition ist in wesentlichen Teilen durch die GEFMA übernommen worden, sodass es hier weitgehende Übereinstimmung gibt.

Das folgende Bild zeigt die Zusammenhänge auf der Prozessebene:

Die Betriebsführung beinhaltet eine Berichtspflicht gegenüber dem Auftraggeber bzw. Nutzer. Der Turnus ist zu vereinbaren (monatlich bis jährlich) Die Berichte umfassen mindestens eine Darstellung über:

  • aufgetretene Schäden,

  • durchgeführte Wartungen und Instandsetzungen,

  • besondere Vorkommnisse,

  • Empfehlungen für Optimierungsmaßnahmen,

  • Aufzeichnungen über regelmäßige Zählerablesungen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310

Die Bedienung der TGA umfasst insbesondere:

Stellen, Schalten, Steuern und Regeln technischer Anlagen, soweit nicht automatisiert, dabei Sicherstellung einer energiesparenden Betriebsweise.

Allgemeiner Grundsatz:

Die Tätigkeiten der Betriebsführung sind fast ausschließlich "Regelleistungen" Die meisten haben dadurch den Vorteil, dass sie sich gut schematisieren und trainieren lassen.
Das bedeutet, viele dieser Leistungen sind relativ gut geeignet (etwa im Gegensatz zu Projektierungsleistungen) durch Personen mit geringeren Stundensätzen ausgeführt zu werden.
Diese Überlegung hat in den meisten der am FM- Markt durchgeführten Ausschreibungen dazu geführt, dass solche "einfacheren" Aufgaben als "Hausmeisteraufgaben" deklariert werden.
In erster Linie sind hierunter Tätigkeiten an technischen Anlagen zu verstehen, die durch Mitarbeiter der Nutzer ausgeführt werden.
Es gibt hierbei aber auch eine Reihe von Schnittstellen, wo technische Anlagen von den Nutzern beeinflusst werden können oder sollen. Dies betrifft vor allem das Betätigen und Schalten (z.B. Einregelung der Temperatur an Heizung- oder Klimaanlagen usw.).
Da die Verantwortung für das Energiemanagement im Facility Management liegt, muss diese jederzeit die Kontrolle über die Auswirkungen der von den Nutzern vorgenommenen Handlungen haben. Sinnvoll ist dabei, dass den Nutzern durch Voreinstellungen und Maximum- oder Minmum-Begrenzern lediglich ein Rahmen des Schaltens vorgegeben wird.
Beide Anforderungen können nur erfüllt werden, wenn die Anlagen regelungstechnisch in Ordnung sind und leicht überwacht werden können.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.1

Insbesondere bei neuen Komponenten wirkt der FM-Bereich bei der Inbetriebnahme durch den Hersteller bzw. Lieferanten mit.

  • Der FM-Bereich begleitet die förmliche Abnahme und nimmt dabei die Interessen wahr.

  • Vorübergehend stillgesetzte Komponenten sind bei Bedarf wieder in Betrieb zu nehmen.

  • Anlagen und Einrichtungen sind entsprechend den Kundenanforderungen zeitweise oder endgültig außer Betrieb zu nehmen.

  • Restliche Betriebsstoffe sind ggf. ordnungsgemäß zu entsorgen.

Qualifikation:

  • Gebäudetechniker und Meister entsprechend der zu übernehmenden Gewerke,

  • die erforderlichen Nachweise der Befähigung hat der Bereich FM vorzulegen.

Leistungen:

Übernahme der operativen Betreiberaufgaben für

  • Gebäude,

  • Anlagen,

  • Einrichtungen.

Durchführung der erforderlichen Betriebsleistungen für die Anlagen.

Übergabe der für das Instandhaltungsmanagementsystem erforderlichen Daten an das Start-up Team.

Alle Tätigkeiten sind entsprechend zu protokollieren.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.1.1

Erstmalige Begehung durchführen

Feststellung und Bestätigung der Funktions- und Betriebsfähigkeit der technischen Anlagen.

Prüfung der Projekt- und Bestandsdokumentation - Neubau.

Rahmenbedingungen:

Übergabe von Auftrags-LVs (Bau) und Verträgen (Bau). Die Verantwortung zur Datenprüfung liegt primär in der Regel bei der Bauleitung.

Leistungen:

  • Abstimmung mit der Bauleitung, Sichtung der Auftrags-LVs (Bau) und Verträgen (Bau), um zu erheben, welche Unterlagen erforderlich sind (Projekt- und Bestandsdokumentation),

  • Erstellung einer Übersicht, welche Projekt- und Bestandsunterlagen zu welchem Termin vorliegen müssen,

  • Verfolgung der termingerechten Übergabe von Unterlagen, Einfordern der Unterlagen bei der Bauleitung und bei weiteren Verantwortlichen,

  • Annahme der übergebenen Unterlagen, Dokumentation,

  • Prüfung der gesamten Projekt- und Bestandsdokumentation,

  • Erstellung eines Prüfberichts inkl. Auflistung der fehlenden Dokumentation aus Betriebssicht,

  • Priorisierung der Handlungsfelder,

  • Abstimmung der weiteren Vorgehensweise, Durchführung der Maßnahmen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.1.2

Vorhandene Schäden und Mängel protokollieren

  • Erstellung einer Mängel- und Schadensliste inkl. Fotodokumentation,

  • Meldung geben,

  • die Mängelliste soll eine einheitliche Form besitzen und mit Juristen bezüglich ihrer Inhalte abgestimmt sein, da diese Protokolle vor Gericht als Beweise dienen könnten.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.1.3

Vom Auftraggeber oder Vertragsvorgänger einweisen lassen

Siehe auch 6.111.3 bis 6.111.6

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310

Mitwirken bei Abnahmen von Herstellern und Lieferanten

Grundsatz:

Wenn das FM in Eigenbesorgung erbracht wird und die Betreiberpflichten dem FM-Bereich gem. Punkt 6.114 übertragen sind, nimmt er selbst ab. Die Mitwirkung beschränkt sich auf das Outsourcing, bei dem die Betreiberverantwortung nicht übertragbar ist.

Qualifikation der Mitarbeiter:

Fachpersonal für die Gewerke entsprechend der Anforderungen des Abnahme- / Übernahmeprozesses; im Betriebskonzept aufzuzeigen.

Rahmenbedingungen:

Ankündigung von Terminen innerhalb von x Tagen vorher.

Leistungen:

  • Abstimmung mit der Bauleitung bezüglich Termine, Ablauf, etc,

  • Teilnahme an technischen Vorbegehungen und Vorabnahmen inkl. Anzeigen von Mängeln (vornehmlich betriebsbeeinträchtigende Mängel),

  • Mitwirkung bei der Prüfung der Bestandsunterlagen, Aufzeigen von fehlenden Dokumenten aus Betriebssicht,

  • Teilnahme an Einschulungen der Anlagenerrichter,

  • Teilnahme an allen Abnahmen und Flächenübergaben,

  • weitere unterstützende Tätigkeiten nach Vorgabe.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.2.2

Grundsatz:

Die Vertretung der Eigentümerinteressen endet zwar i.d.R. mit der Abnahme, stellt aber einen ständigen Prozess dar.

Im Einzelnen sind folgende Leistungen zu erbringen:

Kontrolle der Planer und Fachplaner bei allen von diesen zu erbringenden Leistungen bezüglich vertragsgemäßer Leistungserfüllung wie z.B.:

  • Erfüllung der Planungsvorgaben,

  • sachgerechte Wahl der Baustoffe,

  • sachgerechte Wahl der Baumethoden,

  • sachgerechte Wahl der technischen Einrichtungen,

  • Koordination der technischen Inhalte,

  • Fachplanung durch den verantwortlichen Objektplaner,

  • von den Planern zu erstellende Kostenberechnung hinsichtlich Ansetzen von Ergebnissen (Bau- und Betriebskosten),

  • Notwendigkeit von den Fachplanern zu erarbeitenden Lösungen.

Bei Änderungswünschen die entstehenden Konsequenzen überprüfen und nach Abstimmung mit dem Bauherrn und den Nutzern Lösungsmöglichkeiten aufzeigen bzw. erarbeiten. Erkennbare Mängel gemeinsam mit dem Bauherrn und den Beteiligten ausräumen.

Bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten von Planern oder ausführenden Firmen dafür Sorge tragen, dass die Zeitverluste und etwaige weitere Schäden eingeschränkt werden. Z.B. schnellstmöglich einen geeigneten Nachfolger empfehlen und darauf hinwirken, dass etwaige Sicherheiten aus der restlichen Honorar- und Werklohnforderung in ausreichendem Umfang einbehalten werden.

Aufstellen und Festlegen der Organisation und des Ablaufes für Ausschreibungsverfahren aller Bauleistungen und der TGA- Leistungen, sowie der technischen Einbauten.

Festlegen der Auswahlkriterien für die zur Angebotsabgabe aufzufordernden Firmen.

Überprüfung der vertraglich vereinbarten Ergebnisse der Ausführungsplanung und der evtl. veranlassten Planungsänderung bezüglich der Projektziele.

Den Bauherrn dahingehend beraten, dass die für den störungsfreien Projektablauf erforderlichen Entscheidungen des Bauherrn rechtzeitig herbeigeführt werden.

Die Arbeitsergebnisse der Planer dahingehend prüfen und ggf. ändern lassen, dass sie für den Bauherrn sichere Entscheidungsgrundlagen bilden.

Den Bauherrn rechtzeitig auf die Auswirkungen seiner getroffenen oder auch nicht getroffenen Entscheidung hinweisen, damit er die Folgemaßnahmen erkennen und einleiten kann.

Bauherrenentscheidungen sind unter anderem zu folgenden Themen erforderlich:

  • Änderungswünsche der Nutzer,

  • Festlegung und Modifizierung von Qualitäts- und Quantitätsstandards,

  • Festlegung und Modifizierung des zeitlichen Rahmens,

  • Festlegung und Modifizierung des kostenmäßigen Rahmens,

  • Freigaben der Firmenlisten für die Ausschreibungen,

  • Abschluss von Verträgen für Projektbeteiligte, ausführende Firmen Versicherungen, Finanzierungen u.s.w.,

  • Änderungen und Ergänzungen von Verträgen,

  • Festlegung der möglichst einheitlich rechtlichen Vorgaben für die Ausschreibung und Vergabe von Bauleistungen, gebäudetechnischen Leistungen und Lieferungen.

Prüfung der von den Planern zu erstellenden technischen und rechtlichen Vorgaben für die Ausschreibung und Vergabe von Leistungen für die Ausführung.

Sicherstellen, dass den Bietern zweifelsfreie Kalkulationsvorgaben zur Verfügung gestellt werden und die Fertigungsunterlagen auf die Projektziele abgestimmt sind.

Prüfung der Ausschreibungsunterlagen hinsichtlich aller Vorgaben der Qualitäten und Ausführungsfristen.

Sicherstellen, dass die Voraussetzungen für die erforderliche Instandhaltung (Verträge über Instandhaltungsdienstleitungen und begleitende Dienstleistungen nach EN 13269, klassisch Wartungsverträge genannt) und die Einweisungen des Betriebspersonals erfolgen. Sicherstellen, das dies in den Ausschreibungsunterlagen der Architekten und Fachingenieure enthalten ist und von den Bietern berücksichtigt wird.

Überprüfung der Angebotsauswertung aus technischer Sicht. Mitwirken bei den Vergabeverhandlungen und Auftragserteilungen.

Termine:

  • Überprüfung der Leistungstermine mit dem vorgesehenen Vertragstermin,

  • bei Störungen des Projektablaufes unverzüglich Schaden vermeiden bzw. verringern. Bei erkennbaren Zielkonflikten Vorschläge zur Störungsbehebung vorlegen.

Kosten:

  • Überprüfung der Kostenermittlung im Hinblick auf die Erkenntnisse aus den fortgeschriebenen Planungen. Fortschreibungen des Budgets auf Grund von allen vorliegenden Informationen. Die Budgetfortschreibung erfolgt i. d. R. pro Quartal mit aussagefähigen Angaben zum Kostenstand,

  • Überprüfung der Angebote im Hinblick auf die Kostenziele und Beurteilung der Angemessenheit der Preise. Überprüfung, ob die Angebotssummen durch den Kostenansatz im Budget tatsächlich gedeckt sind,

  • bei Abweichungen von den Budgetansätzen Ursachen ergründen und Vorschläge für die Beseitigung der Abweichungen erarbeiten. Ggf. Erarbeitung von Lösungsansätzen zu Entscheidungsfindungen,

  • Überprüfen, ob alle Voraussetzungen für die Beauftragung des jeweiligen Angebotes eindeutig gegeben sind. Sicherstellung, dass die Leistungen vertragsgerecht erbracht werden können,

  • vertragliche Voraussetzungen zur Beauftragung der Leistungen schaffen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.3

Hierzu gehören alle Tätigkeiten, die zu bestimmten Zeiten zu erbringen sind, um bei ordnungsgemäßen Gebäuden und Anlagen auch eine bestimmungsgemäße Nutzung zu ermöglichen, z.B. Schließdienste, Stellen oder Schalten von Anlagen nach Bedarf, soweit nicht automatisiert.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.4

Überwachung (z.B. mittels Gebäudeautomation oder regelmäßiger Kontrollgänge)

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.4.1

Technische Anlagen:

  • Bei den technischen Anlagen sind (z.B. mittels eines Gebäudeleitsystems) Betriebs-, Stör- und Gefahrenmeldungen entgegenzunehmen, ggf. die Dringlichkeit zu beurteilen und geeignete Gegenmaßnahmen einzuleiten. Sofern behördlicherseits gefordert, sind bei großen heiztechnischen Anlagen die Emissionen zu überwachen.

  • Sofern behördlicherseits gefordert, sind bei großen heiztechnischen Anlagen die Emissionen zu überwachen.

  • Überwachen technischer Anlagen (z.B. mittels Gebäudeautomation oder durch regelmäßige Kontrollgänge),

  • Überwachung des Anlagenbetriebs auf ordnungsgemäße Funktion,

  • Durchführung einfacher Funktionsprüfungen,

  • Überwachung des Zustandes technischer Anlagen und Einrichtungen auf Schäden oder Mängel,

  • Kontrolle von Lichttastern, Steckdosen usw. in den Allgemeinbereichen (z.B. auf Vollständigkeit, Beschädigung und Funktion),

  • Kontrolle der Sanitäreinrichtungen in den Allgemeinbereichen (z.B. auf Vollständigkeit, Beschädigung und Funktion).

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.4.2

Gebäude:

Im Gebäude ist es Aufgabe der Betriebsführung, z.B. die allgemeine Sauberkeit als erbrachte Leistung der Gebäudereinigung oder die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen,

Überwachung des Zustandes baulicher Anlagen und Einrichtungen auf Schäden oder Mängel,

Kontrolle der Bausubstanz und der Räumlichkeiten durch regelmäßige Begehung, soweit ohne Hilfsmittel möglich, z.B. Sichtkontrolle der:

  • Außenfassaden,

  • Kellerbereiche,

  • Parkbereiche,

  • Fußböden,

  • Wände und Decken der Allgemeinbereiche,

  • Kontrolle des Daches (soweit möglich) und der Dachabläufe,

  • Kontrolle der Brandabschnittstüren und -tore in Treppenhäusern und Tiefgaragen,

  • Beleuchtung in den Allgemeinbereichen (insbesondere Notbeleuchtung, Außenbeleuchtung),

  • Vollständigkeit der Wandhydranten und Feuerlöscher,

  • Beschädigung und Undichtigkeiten des Rohrnetzes (Wasser/Abwasser).

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.4.3

Einhaltung der Hausordnung

Die folgenden, allgemein gehaltenen Tätigkeitsmerkmale sind am objektspezifischen Bedarf zu prüfen und entsprechend zu ergänzen bzw. zu detaillieren und in die Leistungsbeschreibung der FM-Leistungsvereinbarung bzw. der -Leistungsbeschreibung aufzunehmen.

Die Kontrolle ist von einer Person durchzuführen, die kleine Unzulänglichkeiten und Schäden sofort selbst behebt (z.B. Hausmeister).

Die Leistungen fallen aus diesem Punkt heraus, wenn sie Bestandteil anderer Leistungen sind (z.B. regelmäßiges Wässern von Pflanzen als Leistung der Pflanzenpflege):

  • Kontrolle und regelmäßiges Wässern der Bepflanzungen in den Allgemeinbereichen wie z.B. Foyers, Hallen und Galerien,

  • Überprüfung der Schließfunktion in den Allgemeinbereichen,

  • Bereitstellung der Müllcontainer, ordnungsgemäße Mülltrennung gem. örtlicher Satzung, ordnungsgemäße Entsorgung in die Container,

  • Sauberkeit der Müllplätze/ Zustand der Müllpresse,

  • Zustand, Sauberkeit Parkbereiche,

  • Kontrolle und Reinigung der Bodenabläufe,

  • Kontrolle von Brunnenanlagen,

  • Überprüfung der Sauberkeit in den Treppenhäusern usw. auf den Grünflächen, Gehwegen und Hofflächen,

  • Kontrolle auf Ungezieferbefall und ggf. die Veranlassung von Bekämpfungsmaßnahmen,

  • Durchsetzung der Verkehrssicherungspflicht (Winterund Streudienste). In diesem Zusammenhang Führung eines Streubuches (Nachweisbuch),

  • Kontrolle vollständiger Beleuchtung, ggf. Leuchtmittelwechsel durchführen,

  • Zustand von Mobiliar und Türen,Frostsicherungsmaßnahmen wahrnehmen (z.B. Wasser führende Rohrleitungen erforderlichenfalls absperren, entleeren sowie Betreuung der automatischen Bewässerung, Inund Außerbetriebnahme Frühjahr/Winter),

  • Überprüfung verschlossen zu haltender Öffnung und Schließung von Türund Toranlagen, Beleuchtung in den Allgemeinbereichen (insbesondere Notbeleuchtung, Außenbeleuchtung),

  • Energieverluste durch offene Türen/Fenster, Beleuchtung,

  • Freie Fluchtwege,

  • Funktion Türen/Fenster (insbesondere Türschließer),

  • Zustand (äußerlich) der Feuermelder,

  • Vollständigkeit der Wandhydranten und Feuerlöscher,

  • Beschädigung und Undichtigkeiten des Rohrnetzes in den Allgemeinbereichen (Wasser/Abwasser),

  • ordnungsgemäße Nutzung von technischen und anderen Räumen (Zweckentfremdung),

  • Meldung von Schäden durch Gewalteinwirkung (z.B. Einbruch, Sturm, Wasser),

  • Vorbeugendes Schließen der Fenster bei aufkommendem Unwetter oder Sturmwarnung,

  • Lüftung des Objektes,

  • Aufbewahrung von Fundsachen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.4.4

Ordnungsgemäße Reinigung

Das Reinigungsunternehmen ist verpflichtet, ständig durch Eigenkontrolle die vereinbarte Qualität bei der Ausführung von Reinigungs- und Abfallsammlungsarbeiten einzuhalten. Reinigungsmängel sind unverzüglich zu beseitigen.

Der Auftraggeber (im Falle der Fremdvergabe) behält sich eine darüber hinausgehende Kontrolle, ob die Reinigung ordnungsgemäß und fristgerecht ausgeführt ist, durch Objektleiter/ innen des Auftraggebers vor. Werden bei der Kontrolle Mängel festgestellt, so kann der Auftraggeber vom Auftragnehmer Nachbesserung bzw. erforderlichenfalls Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen.

Die Beurteilung des Reinigungszustands wird mittels Checklisten vorgenommen. Die Auswahl der begutachteten Bereiche erfolgt nach dem Zufallsprinzip. Eine Teilbewertung ist möglich. Es wird jedoch empfohlen, für eine Qualitätsmaßnahme stichpunktartig alle Bereiche des Gebäudes zu begutachten. Das Ergebnis der Stichprobe gilt repräsentativ für die Gesamtfläche.

Falls die Gebäudereinigung durch eigenes Personal erfolgt, gilt dies sinngemäß.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.5

Störungen, Schäden oder Gefahrenzustände erkennen, qualifizieren, priorisieren und ggf. weiterleiten an 6.130 Meldungen verfolgen

Komplexere Funktionsprüfungen und Funktionsmessungen (z.B. BGV A3, VDI 6022) sind in den jeweiligen Einzelpositionen unter "Wartung" zu erledigen.

Störungsmanagement:

  • Störungsbehebung in Abstimmung mit der Serviceund Rufzentrale, sofern Störungsbehebung nicht möglich: sicheren Zustand herstellen, z.B. Gefahrenstellen absperren, elektrische Verbraucher spannungsfrei schalten,

  • erfolgte Störungsbehebung zurückmelden,

  • Kleinund Verbrauchsteile sofort wechseln,

  • Durchführung von Kleinreparaturen u. a. Austausch von Perlatoren, Entkalken von Untertischspeichern etc.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.6

Störungen oder kleine Schäden beheben (i.d.R. im Auftrag von 6.130 Meldungen verfolgen, ggf. mit Unterstützung von 6.860 Handwerksdienste erbringen)

  • Die Behebung von Störungen umfasst Sofortmaßnahmen zur Beseitigung von Gefahrenzuständen oder Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit, soweit hierzu keine besonderen Werkzeuge oder Ersatzteile erforderlich sind (ansonsten kleine Instandsetzung durchführen).

  • Bei Personenaufzügen sind Aufzugswärterdienste mit Aufzugsbefreiung enthalten.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.7

siehe 6.311.2.1

Falls keine eigenen Erfahrungen mit der Leistungsabnahme existieren, etwa weil das Unternehmen überhaupt keine Services in Eigenleistung ausführt (Wohnimmobilien, manche Büroimmobilien, Öffentliche Gebäude u.a.), sind Abnahmeprozesse mit den entsprechenden Kriterien (Checklisten) zu schaffen und sachkundige Hilfe sollte eingeholt werden.

In jedem Fall ist für eine ordentliche Abnahme der Störungsbeseitigung zu sorgen. Der berühmte Anruf: "Es läuft wieder." reicht meist nicht.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.8

Umfasst das

  • Beschaffen,

  • Zwischenlagern und

  • Auffüllen

von Verbrauchsstoffen, wie z.B. der Chemikalien für Wasseraufbereitungsanlagen oder Heizöl für die Wärmeversorgung.

Über die Abrechnung der Kosten der Verbrauchsstoffe ist eine Vereinbarung im Rahmen der FM-Leistungsvereinbarung zu treffen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.9

Optimieren im laufenden Betrieb, z.B. Regelparameter und Absenkzeiten einstellen

  • Die Anlagen der Technischen Gebäudeausrüstung sind im laufenden Betrieb zu optimieren. Hierzu sind z.B. Schaltzeiten von Nacht- und Wochenendabsenkungen oder Reglerparameter so einzustellen, dass sich ein bestmöglicher und energiesparender Betrieb ergibt.

  • Das betrifft z.B. auch Klimaanlagen, deren Einstellung an Hand des h-x-Diagramms von Molliere vorzunehmen ist Die entsprechenden Messeinrichtungen müssen zur Verfügung stehen.

  • Das Optimieren im laufenden Betrieb umfasst keine Maßnahmen, die besondere Untersuchungen oder Studien sowie Umbauten am Gebäude oder den Anlagen erfordern, wie z.B.:

  • Schaltzeiten und Regelparameter laufend dem Bedarf anpassen,

  • Betriebsparameter für verschleißarmen, umweltschonenden und energiesparenden Betrieb optimieren., Nachstellen und Nachjustieren gemäß Herstellervorschriften.

(ansonsten siehe Energiemanagement, GEFMA 124)

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.10

Verbrauchswerte erfassen, Zähler ablesen, Zählerstände an 6420 Energiemanagement durchführen weiterleiten

Zur ordnungsgemäßen Verbrauchserfassung muss ein aktuelles Mess- und Zählkonzept vorhanden sein. I.d.R. sind folgende Ablesungen durchzuführen und in die Verbrauchslisten einzutragen:

  • Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, ggf. Fernwärme) monatlich ablesen, soweit nicht automatisiert,

  • die Zählerstände sind zur Auswertung an das Energiemanagement weiterzuleiten,

  • Eichfristen der Zähler sind zu überwachen.

Diese Leistung sollte unter dem "Dach" des Energiemanagements und zwar im Rahmen des "permanenten" Energiemanagements durchgeführt werden.

Eine lückenlose klare Energieverbrauchshistorie ist die wichtigste Grundlage für eine Baseline bei Einsparmaßnahmen (z.B. Einspar-Contracting).

Voraussetzungen für ein erfolgreiches permanentes Energiemanagement sind:

  • klare Verantwortlichkeiten für die Energiekosten und für die technischen Energieerzeugungs- und Verteilungseinrichtungen,

  • eine regelmäßige Energieverbrauchserfassung in ähnlicher Detaillierung wie die Verantwortlichkeiten (z.B. pro Gebäude und Medium mindestens ein Zähler).

Wichtige Tätigkeiten im Rahmen des permanenten Energiemanagements sind:

  • regelmäßige Zählerablesungen und Vergleich der Mengen mit den entsprechenden Werten der Vergangenheit,

  • Inspektionen technischer Einrichtungen (z.B. Heizanlagen),

  • Kontrolle von Wartungsarbeiten, insbesondere in den Gewerken Heizung, Elektrotechnik, Sanitärtechnik (z.B. sorgfältige Kesselreinigung),

  • Anpassungen von Reglereinstellungen und Zeitprogrammen an den tatsächlichen Bedarf (z.B. Heizungsregelung bei Betriebsruhetagen o. ä.),

  • Durchführung oder Veranlassung von Reparaturen (z.B. tropfende Wasserhähne, defekte Thermostatventile etc),

  • Information der Gebäudenutzer bei energievergeudendem Verhalten.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.11

Dokumentieren betrieblicher Abläufe und Vorkommnisse

Grundsätzlich ist über alle Vorgänge, die im Rahmen des FM stattfinden, eine Dokumentation anzulegen. (Durchgängiges Dokumentations- und Berichtswesen)

Diese dient:

  • dem Nachweis, dass der Betreiberverantwortung mit Sorgfalt nachgekommen wird,

  • als Leistungsnachweis (z.B. für Entlohnung, Vertragserfüllung usw.).

Es sind einfache Methoden der Dokumentation zu benutzen (z.B. Formblätter, Arbeitskarten).

Informationsmanagement:

  • Betriebsprotokolle, Dokumentation in das Betriebstagebuch,

  • Betriebsanweisungen vorhanden und eingehalten,

  • Abnahmeprotokolle,

  • Dokumentation mit Hilfe CAFM und auf Anforderung auf Papier,

  • Energiemanagement (ständig, jährlich),

  • Gebäudeautomation (ständig besetzte Stelle, sofortige Weiterleitung von Meldungen, zufällige Meldungen erfassen, weiterleiten),

  • Wartungsberichte, Instandsetzungsberichte, Vertragserfüllungen, Bestandspläne aktualisiert usw.,

  • Ergebnisse der Gefährdungsbeurteilungen (dokumentieren, aufbewahren),

  • Bestätigung der durchgeführten Arbeit,

  • Einsätze im Winterdienst sind im Winterdienst-Einsatzprotokoll zu dokumentieren,

  • u. a. m.

Die Forderung nach umfassender Dokumentation wird von Praktikern mitunter als negativ eingeschätzt, weil sie einen Aufwand zur Folge hat. Dieser wird insbesondere dann für nicht nötig gehalten, wenn sich scheinbar oder tatsächlich die zuständigen vorgesetzten Stellen Berichten gegenüber uninteressiert zeigen.

Um jedoch die Wahrnehmung der Betreiberverantwortung insbesondere im Havariefall evident zu machen, ist das Berichtswesen ein Muss im FM.

Allerdings ist bei Einführung einer intelligenten CAFM-DV der Bericht meist ein ohnehin vorhandenes "Abfallprodukt". In diesem Sinne soll das nachstehende Lean Controlling verstanden werden:

Lean Controlling:

  • Reduzierung der Berichtswege,

  • Bereinigung des formalen Berichtswesens,

  • Befreiung und Kontrolle von Ballast,

  • schlanke Verwaltung,

  • Vermeidung bürokratischer Verhaltensweisen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.12

Außerbetriebnehmen: Stilllegen (vorübergehend oder endgültig) einzelner Anlagen oder Einrichtungen

Die Außerbetriebnahme erfolgt sowohl unter wirtschaftlichen, als auch unter sicherheitstechnischen Aspekten.

Stilllegen (vorübergehend oder endgültig) einzelner Anlagen oder Einrichtungen.

Impulse:

  • auf Anweisung,

  • in eigener Erkenntnis (Gefahr, Bruch, Unfall),

  • Verschleiß, Erneuerung,

  • Abbruch.

Maßnahmen:

  • Protokoll anfertigen, Zustand dokumentieren (Foto, Zeichnung, Beschreibung),

  • Abnahme durchführen.

Bei vorübergehendem Stillegen:

  • Konservieren,

  • ggf. Probeläufe durchführen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.13

Übergeben bei Vertragsende

Bei Ende eines Dienstleistungsvertrages über z.B. Betreiben, Warten, Reinigen usw. ist der Zustand an den Nachfolger zu übergeben. Dies geschieht vorwiegend dokumentarisch und die Dokumentation kontrollierend zusätzlich durch Inaugenscheinnahme.

Allgemein:

  • in jedem Fall Abnahme und Übergabe durchführen mit den Beteiligten,

  • einwandfreie Funktion und Zustände (z.B. Regelfähigkeit, Schaltzustände u.a.) prüfen, dokumentieren und bestätigen,

  • bei Aufträgen Bestätigung der Ordnungsmäßigkeit durchgeführter Arbeiten,

  • Zustand bewerten (Verschleißgrad, verbleibende Nutzungsdauer, allgemeiner Zustand),

  • falls vertraglich vereinbart, Vergleich mit den vereinbarten Endzuständen, ggf. monetärer Ausgleich,

  • Übergabe vollständiger und aktueller (fortgeschriebener) Betriebsdokumentation (Zeichnungen, Checklisten, Berichte, Ersatzteillisten usw.),

  • bei nicht vereinbarungsgemäßer Übergabe Regressansprüche aus dem Vertrag geltend machen; evtl. auf Kosten des Übergebenden nachbessern.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.13.1

Die Ordnungsmäßigkeit der Übergabe kann nur vor Ort erkannt werden.

In Abhängigkeit von der Art der Anlage, Leistung usw. sind folgende Handlungen erforderlich:

  • Prüfungen nachweisen, soweit die Betriebsführung prüfpflichtige (überwachungsbedürftige) Anlagen umfasst (Dampfkessel, Aufzüge, Brandmeldeanlagen, Handfeuerlöscher usw.),

  • erfolgte die Prüfung durch Sachverständige (z.B. ZÜS, Schornsteinfeger) fristgerecht,

  • liegt eine entsprechende Dokumentation vor,

  • bei Versäumnissen angemessenen Fertigstellungstermin zwingend vorgeben,

  • wirtschaftliche Schäden aus Versäumnissen trägt die Gegenpartei,

  • liegen Eintragungen im CAFM-System lückenlos vor (Grundlage für künftige Entscheidungen, z.B. Zählerstände, Schaltzustände usw.?),

  • Ergebnisse von Kontrollgängen sind grundsätzlich auch wenn negativ zu protokollieren.

Beispiel: Inhalte der Berichte [beispielhaft]:

  • durchgeführte Arbeiten,

  • unmittelbar anstehende Arbeiten,

  • geplante Arbeiten,

  • Abweichungen vom Plan beim Budget,

  • Abweichungen vom Plan bei Energie & Medien,

  • ungeplante Vorkommnisse,

  • Verbesserungsvorschläge jeweils für den Berichtszeitraum und für alle Leistungsbereiche,

  • vorzugsweise in EDV-Form unter Nutzung des DV-Systems.

Weiterhin gehören zur Dokumentation

  • Monats-,

  • Quartals- und

  • Jahresberichte.

Jeweils in der vom FM-Bereichsleiter vorgegebenen Form und über alle Objekte.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.13.2

vorhandene Schäden und Mängel protokollieren

Bei der Übergabebegehung festgestellte Mängel und Schäden sind zu erfassen.

Gefährdungsbeurteilungen sind durchzuführen.

Verursacher feststellen, ggf. Regressansprüche an bisherigen Betreiber stellen.

Das können sein:

  • "Versteckte allgemeine Betriebsstörungen in technischen Anlagen" (Ausfall von Regelungen, Teilfunktionsstörungen verhindern optimalen Betrieb usw.),

  • "offensichtliche" Störungen:
    - Aufzugsstörung
    - Stromausfall
    - Ausfall des Telefons
    - Ausfall der Zutrittskontrolle
    - Ausfall der EDV
    - usw.

Um insbesondere versteckte Störungen zu erkennen, ist das Vorführen geforderter Zielparameter (Volumenströme, Temperaturen, Temperaturdifferenzen, Feuchte usw.) bei Übergaben unbedingt erforderlich.

Ansonsten fehlt bei späteren Reklamationen Evidenz.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.13.3

Auftraggeber oder Vertragsnachfolger einweisen

Sinnvoll ist die Einweisung des Nachfolgers. Das bedingt, dass dieser bereit steht. Falls es keinen Nachfolger gibt, muss der Auftraggeber die sich dazwischen schalten (kann Informationsverlust bedeuten).

Nur eine vollständige Übernahme ermöglicht eine korrekte Übergabe sowohl in technischer als auch in juristischer Hinsicht.

Grundlage einer Übergabe sind die Dokumentationen und Erkenntnisse aus den Punkten 6.310.13.1 und -2.

Übernehmen oder Inbetriebnehmen

Bei fremdvergebener Betriebsführung sind Gebäude, gebäudetechnische Anlagen und Außenanlagen durch den Betriebsführer (Auftragnehmer) vom Auftraggeber oder einem Vertragsvorgänger zu übernehmen. Hierbei sind z.B. bereits vorhandene Mängel oder Schäden zu berücksichtigen.

Produktnummer nach DIN EN 15221-4

1163

Beschreibung

Laufende Kosten für die Instandhaltung der Gebäudekonstruktion entsprechend EN 13306.

Inbegriffen

Kosten für Berater und Auftragnehmer / Dienstleister und Materialien, die nicht aktiviert sind.

Nicht inbegriffen

Modernisierung

Aktivitäten (Beispiele)

Projektmanagement, Planung, Beschaffung / Ausschreibung, Ausführung.

Facilities (Beispiele)

Bewegliche Aufzüge / Krane, Rüstung

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.321

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.321.1

Wiederkehrende Prüfungen planen

Die Planung erfolgt auf Basis der aktuellen Anlagendokumentation bzw. des Anlagenverzeichnisses.

Für die Prüfungen, sofern dazu Dritte (z.B. Sachverständige; Sachkundige) beauftragt werden müssen, sind Leistungsverträge zu schließen und aktuell zu halten.

Über die Prüfungen ist ein Nachweis zu führen.

Eine Datensammlung zu Wartungstechnologien für Planungszwecke sollte folgende Punkte erfassen:

  • Verfahren,

  • Arbeitsmittel,

  • notwendige Voraussetzungen/Bedingungen,

  • Kurzbeschreibung,

  • typische Anwendungsbereiche,

  • Vor- und Nachteile,

  • Quellen.

Exemplarische Datensammlung zu Wartungstechnologien

zu wartende Betriebsmittel

Verfahren

Hydraulische/pneumatische
Betriebsmittel

Filterpflege

Entwässern von Druckluft

Entölen von Druckluft

Entlüften von Druckbehälter/Heizungen

Herstellen von Arbeitsdrücken

Nachfüllen von Behältern

Neuverpacken/Nachziehen von Stopfbuchsen

Erneuern von Dichtungen

Beseitigen von Leckagen/Öllachen

Erhalten von Medienviskosität

Herstellen von Frostschutz

Elektrische Betriebsmittel

Pflegen und Aufladen von Batterien

Erneuern von Isolieröl

Reinigen und Erneuern von Isolationen

Nachstellen von Kontakten

Nachziehen und Fetten von Verbindungs- und Klemmstellen

Gewährleisten von Kühlung

Mess- u. Steuereinrichtungen

Einregulieren von Sollwerten und Arbeitsbereichen

Mobile Betriebsmittel

Eichen von Messgeräten

Tanken

Reifendruck prüfen und erneuern

Reifen auswuchten

Herstellen der Verkehrs-/Betriebssicherheit

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.321.2

Prüfungsdurchführung veranlassen und begleiten

Laut Verordnung über die Prüfung technischer Anlagen und Einrichtungen nach Bauordnungsrecht (TPrüfVO) müssen technische Anlagen und Einrichtungen sowie die dafür bauordnungsrechtlich geforderten Brandschutzmaßnahmen von staatlich anerkannten Sachverständigen oder von Sachkundigen auf ihre Wirksamkeit und Betriebssicherheit geprüft werden.

  • Die Prüfungen sind rechtzeitig unter Beachtung der Nutzerbedingungen den Nutzern bekannt zugeben. Nach erfolgter Prüfung sind die Nutzer von der Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft zu informieren.

  • Nach erfolgter Prüfung sind die Nutzer von der Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft zu informieren.

  • Bei publikumsrelevanten Anlagen (Transportmittel, Aufzüge) sind sofern keine entsprechende Redundanz verfügbar ist, Provisorien zu schaffen, wenn der prüfungsbedingte Ausfall der Anlage > x Std. beträgt.

  • Die Zeiten sind in den Service-Level-Agreements zu vereinbaren.

Bei wegen der Sensibilität der Anlagen bzw. der Räume in denen sie sich befinden, festgelegten besonderen Maßnahmen, sind diese Maßnahmen durch das FM-Personal einzuleiten, zu überwachen, und das Servicepersonal ist zu begleiten.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.321.3

Beseitigung erkannter Mängel verfolg

Die Mängelbeseitigungsfrist muss sich auf die Vollendung der Nachbesserung beziehen (die Frist muss so bemessen sein, dass innerhalb des Zeitraums bis zum Ablauf der Frist die Nachbesserung möglich ist). Diese kann je nach Mangel verschieden sein.

Die Aufforderung zur Mängelbeseitigung bedarf keiner Schriftform, allerdings ist für eine wirksame Kündigung, die wiederum schriftlich erfolgen muss, der Zugang der Mängelbeseitigungsaufforderung vom Auftraggeber nachzuweisen.

Kommt der Auftragnehmer seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht nach, hat der Auftraggeber unter den Voraussetzungen des 4 Nr. 7 Satz 3 VOB/B ein Recht zur Auftragsentziehung (Kündigung). Voraussetzung für die Auftragsentziehung ist:

  • das Vorliegen eines Mangels,

  • die Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit Beschreibung des Mangels (Symptomtheorie),

  • angemessene Fristsetzung zur Mängelbeseitigung,

  • Ablauf der gesetzten Frist.

Die geltenden bauaufsichtlichen Vorschriften und die einschlägigen allgemein anerkannten Regeln der Technik sind stets zu aktualisieren..

Die oberste Bauaufsichtsbehörde kann entsprechende Nachweise verlangen.

Die Prüfberichte der Sachverständigen müssen neben einer Beschreibung der durchgeführten Prüfungen insbesondere die Feststellung enthalten, dass die geprüften Anlagen oder Einrichtungen, einschließlich der dafür getroffenen Brandschutzmaßnahmen, betriebssicher und wirksam sind. Kann dies wegen gefährlicher Mängel nicht bestätigt werden, müssen die Prüfberichte die Mängel beschreiben, eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung angeben und eindeutig aussagen, ob die Anlagen oder Einrichtungen bis zum Ablauf der Frist weiter betrieben werden dürfen.

Die Mängelbeseitigung ist anzumahnen und ggf. nach fruchtlosem Ablauf der Mängelbeseitigungsfrist die Vergütung zu kürzen bzw. einen Dritten mit der Mängelbeseitigung zu beauftragen und die Kosten hierfür dem Auftragnehmer in Abzug zu bringen oder den Vertrag außerordentlich zu kündigen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.321.4

Dokumentation verwahren

Ein wesentlicher Bestandteil der FM-Leitung ist die Dokumentation. Nur eine strukturierte und aktuell geführte und sicher verwahrte Dokumentation ermöglicht den schnellen Zugriff auf benötigte Liegenschaftsdaten sowie das Erkennen von Tendenzen.

Vorzugsweise in einem speziellen Objekttechnikerhandbuch sind vorliegende Berichte ordnungsgemäß und aktuell zu führen und sicher zu verwahren. Zugang (auch elektronisch) haben nur die befugten Personen.

Um auch nachträglich Auskunft über Änderungen, z.B. bei der Instandhaltungsplanung, geben zu können, sind schriftlichen Darstellungen und Vorgaben (auch ungültig gewordene) für mindestens fünf Jahre aufzubewahren.

Behördliche Auflagen zur Pflege und Aufbewahrung von Dokumenten, wie Prüfbücher, Monteursberichte, Abnahmeprotokolle etc. sind einzuhalten.

Im Objekttagebuch befinden sich alle

  • Vorkommnisse,

  • Fremdfirmeneinsätze,

  • Instandhaltungs- und Wartungsmaßnahmen,

  • aufgetretene Schäden,

  • Reparaturen sowie die Haupttagesaktivitäten,

  • außerhalb der vereinbarten Regelleistungen erbrachte Arbeiten.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.322

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.322.2

Soweit die Betriebsführung prüfpflichtige (überwachungsbedürftige) Anlagen umfasst sind die vorgeschriebenen Prüfungen durch Sachkundige/-verständige (z.B. ZÜS) fristgerecht zu veranlassen, wie beispielsweise:

  • Aufzüge,

  • Handfeuerlöscher,

  • Lüftungsanlagen, ausgenommen solche, die einzelne Räume im selben Geschoss unmittelbar ins Freie be- oder entlüften,

  • CO-Warnanlagen,

  • Rauchabzugsanlagen sowie maschinelle Anlagen zur Rauchfreihaltung von Rettungswegen,

  • Sprinkleranlagen,

  • Sprühwasser-Löschanlagen,

  • Wassernebel-Löschanlagen,

  • Feuerlöschanlagen mit nassen Steigleitungen und Druckerhöhungsanlagen einschließlich des Anschlusses an die Wasserversorgungsanlage,

  • nasse und trockene Steigleitungen zur Löschwasserförderung,

  • Brandmelde- und Alarmierungsanlagen, Überwachungseinrichtungen,

  • Sicherheitsstromversorgungen,

  • Sicherheitsbeleuchtung,

  • ggf. Schutzvorhänge.

Die Durchführung ist sicherzustellen, zu begleiten und zu dokumentieren.

Checkliste zur wiederkehrenden bauaufsichtlichen Prüfung gem. 23 (2) GeschäftshausVO

1

Nutzung der baulichen Anlage

JA

NEIN

1.1

Gegenüber der ursprünglichen Baugenehmigung haben sich keine ungenehmigten Nutzungsänderungen ergeben.

Bemerkungen, falls erforderlich:

1.2

Von baulichen Genehmigungen wurde nicht abgewichen.

Bemerkungen, falls erforderlich:

2

Flächen für die Feuerwehr

2.1

Aufstell- und Bewegungsflächen, Zu- und Durchfahrten und Durchgänge für die Feuerwehr sind ordnungsgemäß gekennzeichnet und benutzbar. (Breite, lichte Höhe, Befestigung) - 2 und 20 (1) GhVO

Bemerkungen, falls erforderlich:

3

Rettungswege

3.1

Ausgänge, Flure, Treppenräume und sonstige Verkehrswege, die als Rettungswege dienen, sind von jeglicher Lagerung frei gehalten.
20 (1) und (4) BauO des Landes (hier beispielhaft NRW)

- nutzbare Breite von mind. 2 m

- unzulässige Einbauten negativ

- Hinweise und Kennzeichnung vorh.

- Zusätzl. Brandlasten, Kabel und Leitungen negativ

Bemerkungen, falls erforderlich:

3.2

Die Treppenräume sind von den einzelnen Geschossen ausreichend sicher abgetrennt ( 11 (8) GhVO

Bemerkungen, falls erforderlich:

3.3

Gebäudetechnische Leitungen im Zuge von Rettungswegen sind brandschutztechnisch sicher abgetrennt bzw. unbedenklich.

Bemerkungen, falls erforderlich:

Datum

Stempel

Ort

Unterschrift

Über die sachlichen Kosten der Sachverständigenprüfungen ist eine Vereinbarung mit der Verwaltung bzw. dem Einkauf zu treffen (Schnittstelle).

Die persönlichen Kosten der Sachverständigen gehören nicht zur Betriebsführung, sondern stellen Kosten für Sonstige technische Leistungen" dar.

Anmerkung:

Bei der Neuaufstellung bzw. Vervollkommnung der innerbetrieblichen Regelungen zum Leistungsteil "Anlagenprüfungen" sind die Erfahrungsträger aus dem Bereich FM heranzuziehen, da dieses Thema grundsätzlich auch im Leistungsteil Genehmigungsplanung beherrscht werden muss.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.321

Die Prüfergebnisse sind einzutragen.

Sollten sich Folgemaßnahmen aus den Prüfungen ergeben, wie z.B.:

  • Reparaturen und Instandsetzungen,

  • Stilllegungen o. ä.,

Exemplarisches Beispiel

Die prüfpflichtigen Anlagen, Anlagenteile und Bauteile sind in einer Prüfliste zu erfassen und mit Prüfdatum zu versehen

sind diese Maßnahmen unverzüglich einzuleiten, bzw. mit der Leitung abzustimmen, falls durch die Maßnahme das Budget überschritten würde.

Die Nutzer sind von der Maßnahme in Kenntnis zu setzen, ggf. sind Ersatzlösungen bzw. Verhaltensregeln zu schaffen.

Beispiel der Dokumentation für wiederkehrende Prüfung (Auszug).

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.330

Festlegung von Instandhaltungsstrategien

Erste Aufgabe des Instandhaltungsmanagements ist die Festlegung von Instandhaltungs- (IH-) Strategien für die einzelnen instandzuhaltenden Objekte (IH-Objekte, z.B. Baukörper, Dächer, HLK-Anlagen, Aufzüge, Netzersatzanlagen usw.).

Hier ist eine Differenzierung der Gewerke und Anlagen solange vorzunehmen, bis die nachfolgenden Fragen eindeutig beantwortet werden können:

  • Wie schwerwiegend sind die Folgen einer Störung (eines Schadens, eines Ausfalls) einer Anlage für die Aufrechterhaltung der Kerntätigkeiten?

  • Kann eine Störung (ein Schaden, ein Ausfall) für eine gewisse Zeit toleriert werden?Werden ggf. gesetzliche oder genehmigungsrechtliche Belange berührt?

  • Wie schnell muß bei einer Störung (einem Schaden, einem Ausfall) reagiert werden?

Entsprechend den Antworten sind die IH-Objekte verschiedenen Strategien zuzuordnen:

Untergeordnete Objekte, deren Ausfall keine unmittelbaren Beeinträchtigungen der Kerntätigkeiten bedeuten oder Objekte, deren Funktion bei Ausfall vorübergehend durch benachbarte Aggregate übernommen werden können, können 'auf Bruch' gefahren werden (z.B. einzelne Leuchtmittel in Nebenräumen, einzelne Arbeitsstationen in EDV-Netzwerken). Hier genügt ein Austausch innerhalb der regulären Arbeitszeit oder im Zuge regelmäßiger Kontrollgänge.

Vorbeugende IH für besonders wichtige Objekte

Wichtige Objekte, die für die Aufrechterhaltung des Gebäudebetriebes unablässig sind oder Objekte, bei deren Ausfall Menschen gefährdet sein können (z.B. OP-Leuchten, Aufzüge, Netzersatzanlagen, unterbrechungsfreie Stromversorgungen, Feuerlöscheinrichtungen usw.) müssen ggf. durch eine 'vorbeugende IH' möglichst dauerhaft funktionsfähig gehalten werden.

Für alle anderen Objekte empfiehlt sich eine 'zustandsorientierte IH' als wirtschaftliche Strategie. Neben der Festlegung der IH-Strategien umfaßt das IH-Management folgende Leistungen:

  • Bewerten von Alternativen (z.B. Instandhaltung in Eigen- oder Fremdleistung zu erbringen)

  • Herbeiführen von Entscheidungen (z.B. über kleinere Instandsetzungsmaßnahmen)

  • Arbeitsvorbereitung (Planung, Disposition) für planbare IH-Tätigkeiten (Inspektion und Wartung) bis hin zum Workflow-Management.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.331

Inspizieren

Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Istzustandes einer Betrachtungseinheit einschließlich der Bestimmung der Ursachen der Abnutzung und dem Ableiten der notwendigen Konsequenzen für eine künftige Nutzung.

Diese Maßnahmen können beinhalten:

  • Auftrag, Auftragsdokumentation und Analyse des Auftragsinhaltes,

  • Erstellen eines Planes zur Feststellung des Istzustandes, der auf die spezifischen Belange des jeweiligen Betriebes oder der Betrachtungseinheit abgestellt ist und hierfür verbindlich gilt. Dieser Plan soll u. a. Angaben über Ort, Termin, Methode, Gerät, Maßnahmen und zu betrachtende Merkmalswerte enthalten,

  • Vorbereitung der Durchführung,

  • Vorwegmaßnahmen wie Arbeitsplatzausrüstung, Schutzund Sicherheitseinrichtungen usw.,

  • Überprüfung der Vorbereitung und der Vorwegmaßnahmen einschließlich der Freigabe zur Durchführung,

  • Durchführung, vorwiegend die quantitative Ermittlung bestimmter Merkmalswerte,

  • Vorlage des Ergebnisses zur Feststellung des Istzustandes,

  • Auswertung der Ergebnisse zur Beurteilung des Istzustandes,

  • Fehleranalyse,

  • Planung im Sinne des Aufzeigens und Bewertens alternativer Lösungen unter Berücksichtigung betrieblicher und außerbetrieblicher Forderungen,

  • Entscheidung für eine Lösung (Instandsetzung, Verbesserung oder andere Maßnahmen),

  • Rückmeldung.

Die Leistung "Inspizieren" im Sinne dieser Beschreibung ist nicht zu verwechseln mit den Tätigkeiten, die in Ausschreibungen oft als "Kontrollgänge" bezeichnet werden. Kontrollgänge dienen der Inaugenscheinnahme, ob eine Leistung wahrscheinlich ordnungsgemäß erledigt wurde und ob Ordnung, Wegefreiheit usw. herrschen.

Das "Inspizieren" ist u.a. in DIN 31051-2003-06 beschrieben. Es dient in erster Linie:

  • zur Überprüfung von Betriebszuständen,

  • zur Durchführung von Betätigungsvorgängen,

  • zur Behebung von Unregelmäßigkeiten im Betriebsablauf,

  • zur Feststellung der Abnutzung,

  • zu Empfehlung von Instandhaltungsmaßahmen (z.B. Wartungen oder Instandsetzungen),

  • regelmäßige Feststellung und Beurteilung des Istzustandes von Anlagenkomponenten sowie Veranlassung und Durchführung erforderlicher Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne einer vorbeugenden Wartung,

  • Durchführung von regelmäßigen Kontrollgängen zur Erkennung von Störungen oder abweichendem Betriebsverhalten,

  • Durchführung der von den Anlagenerstellern, ZÜS, VdS, u.s.w. vorgeschriebenen Kontrollen und periodisch wiederkehrenden Prüfungen der Anlagen (Betreiberpflichten),

  • Vornehmen von Einstellungen und Nachjustierungen an den Anlagen gemäß den Einweisungshinweisen und Betriebsvorschriften der Anlagenersteller,

  • Nachregulierung und Einstellung der Anlagen in Abstimmung und auf Anforderung der Nutzer, soweit dies nach den Vorgaben der Anlagen-ersteller bzw. Planer zulässig ist,

  • Kontrolle der Schaltfunktion aller Beleuchtungsanlagen,

  • Kontrolle der Beleuchtung im Außenbereich, speziell in Hinblick auf reibungslosen Einsatz der Videoüberwachung,

  • Eichung der Messund Zähleinrichtungen

  • Ggf. Führen des Wasserbuches im Rahmen des Hochwasserschutzes,

  • Z.B. vierteljährliche Kontrolle der Küchengeräte auf Beschädigungen, Korrosion und Funktion,

  • Kontrolle der Geruchsverschlüsse auf Funktion, ggf. Befüllen bzw. Reinigen,

  • Bewegen der Strangabsperrventile, jährlich

  • Kontrolle der Kühlgeräte auf Funktion, Dichtheit und Korrosion.

Es bedarf also für Inspektionen einer bestimmten Kompetenz, um Anlagenzustände gem. des obigen Bildes zu bewerten. Der Bereich FM stellt dieses Know-how zur Verfügung (Eigen- oder Fremdleistung).

Inspektionen müssen für das jeweilige Gebäude geplant und die Durchführung muss protokolliert werden.

Arbeitskarten (innerhalb der FM- Software):

Insbesondere für die Leistungseinheiten des Inspizierens und des Wartens sind für die technischen Anlagen entsprechende "Arbeitskarten" zu entwickeln (ggf. zu aktualisieren) und vorzuhalten.

Diese Arbeitskarten sind die Grundlage für Inspektionen resp. die Wartungstätigkeit und enthalten alle Regelleistungen, die an den jeweiligen Anlagen zu erledigen sind. Durch Unterschrift und Kontrolle wird die jeweilige Inspektion bzw. Wartung ein verbindliches Dokument, welches die Wahrnehmung der Betreiberpflichten in geeigneter Weise nachweisbar macht.

Besondere Bedeutung haben diese Dokumente bei nachweispflichtigen Anlagen und Anlagen, bei denen z.B. der Versicherungsschutz wesentlich von der Einhaltung der Wartungsintervalle abhängig gemacht wird.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.331.1

Prüfen

Der Prüfprozess ist spezifisch von der Anlage, dem Arbeitsmittel usw. abhängig. Grundsätzlich dient das Prüfen der Ermittlung des Verlustes an Abnutzungsvorrat und zur Entscheidung der Methode der Auffüllung (Ersatz von Verschleißteilen oder sogar Instandsetzung).

Exemplarische Darstellung der Prüfung von Arbeitsmitteln gem. Betriebssicherheits-VO:

  • Der Arbeitgeber hat sicherzustellen, dass die Arbeitsmittel, deren Sicherheit von den Montagebedingungen abhängt, nach der Montage und vor der ersten Inbetriebnahme sowie nach jeder Montage auf einer neuen Baustelle oder an einem neuen Standort geprüft werden.

  • Die Prüfung hat den Zweck, sich von der ordnungsgemäßen Montage und der sicheren Funktion dieser Arbeitsmittel zu überzeugen.

  • Die Prüfung darf nur von hierzu befähigten Personen durchgeführt werden.

  • Unterliegen Arbeitsmittel Schäden verursachenden Einflüssen, die zu gefährlichen Situationen führen können, hat der Arbeitgeber die Arbeitsmittel entsprechend den ermittelten Fristen durch hierzu befähigte Personen überprüfen und erforderlichenfalls erproben zu lassen.

  • Der Arbeitgeber hat Arbeitsmittel einer außerordentlichen Überprüfung durch befähigte Personen unverzüglich zu unterziehen, wenn außergewöhnliche Ereignisse stattgefunden haben, die schädigende Auswirkungen auf die Sicherheit des Arbeitsmittels haben können. (insbesondere Unfälle, Veränderungen an den Arbeitsmitteln, längere Zeiträume der Nichtbenutzung der Arbeitsmittel oder Naturereignisse). Die Maßnahmen sollen Schäden rechtzeitig entdecken und beheben sowie die Einhaltung des sicheren Betriebs gewährleisten.

  • Der Arbeitgeber hat sicherzustellen, dass Arbeitsmittel nach Instandsetzungsarbeiten welche die Sicherheit der Arbeitsmittel beeinträchtigen können, durch befähigte Personen auf ihren sicheren Betrieb geprüft werden.

Die Prüfungen müssen auch den Ergebnissen der Gefährdungsbeurteilung genügen.

Weitere Prüfvorgänge können sein:

  • Spannung von Keilriemen usw.,

  • Dichtheitsprüfungen (Z. B. Langzeit-Druckauflastung bei Rohrleitungsnetzen,

  • Auslösung von elektrischen und optoelektrischen Gebern.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.331.2

Messen

Wenn durch einen Prüfvorgang das Ergebnis nicht eindeutig feststellbar ist, ist das Ergebnis durch Messung herbeizuführen. Der Servicetechniker muss über die entsprechende Ausbildung, Ausrüstung und Erfahrung verfügen.

Gemessen werden z.B.:

  • Differenzdrücke (z.B. zur Feststellung des Verschmutzungsgrades von Filtern),

  • Geschwindigkeitsmessungen (z.B. von Luftströmungen in Augenhöhe zur Ermittlung von Behaglichkeitskriterien),

  • Temperaturen (z.B. Vorlaufund Rücklauftemperaturen zur Ermittlung von Temperaturgradienten),

  • Feuchte (z.B. im Zusammenhang mit Temperaturmessung Feststellung des Wirkungs-, Gütegrades eines Kreisprozesses in einer Kältemaschine),

  • Geräuschpegel (z.B. von Lagern, Brennern, Pumpen zur Einhaltung der Umweltgrenzwerte),

  • Spannungsabfälle über elektrische Widerstände (z.B. zur Feststellung der Funktionsfähigkeit von Temperaturfühlern),

  • Toleranzen in Lagern,

  • u. a. m.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.331.3.1

Konformitätsprüfungen (siehe DIN EN 13306, Nr. 81)

Der in DIN EN 13306:2001-09 definierte Begriff Konformitätsprüfung ist ein Teilaspekt der Inspektion.- Darunter ist zu verstehen die Beurteilung von Istzuständen bezüglich ihrer geplanten bzw. vorgesehenen Zustände.

Prüfung auf Übereinstimmung durch Messung, Beobachtung, Prüfung oder Eichung der maßgeblichen Kenngrößen einer Einheit.

Anmerkung: Grundsätzlich kann die Konformitätsprüfung vor, während oder nach anderen Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden.- Beispiel:

  • Die Luftfeuchte ist < 70% vorgesehen.

  • Die Beurteilung ergibt > 70%.

  • Die Konformität ist nicht gegeben.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.331.3

Beurteilen

Die Prüf- und Messergebnisse dienen als Grundlage für die durchzuführende Beurteilung der jeweiligen Anlage bezüglich ihres Verlustes an Abnutzungsvorrat.regelmäßig durchzuführen.

  • Dies geschieht i.d.R. anhand von Tabellen der Hersteller.

  • Die Inspektionsergebnisse sind eine wichtige Grundlage für durchzuführende Instandsetzungsmaßnahmen.

  • Dies ist besonders in den Fällen wichtig, wo die Instandhaltungsstrategie zustandsabhängig ist, um Kosten durch unverhältnismäßig kurze Wartungsintervalle und Instandsetzungen zu vermeiden.

  • Es ist Aufgabe der Instandhaltungsstrategie zwischen qualifizierter Inspektion und ggf. damit verbundenen längeren Betriebszeiten vs. relativ kurzfristigen Intervallen bei vorbeugender Instandsetzung zu entscheiden.

Es ist sinnvoll, eine solche Beurteilung über die entsprechenden (gem. Instandhaltungsstrategie festgelegten) Anlagen und Aggregate, aber auch baulichen Anlagen und Außenflächen regelmäßig durchzuführen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.33.3.2

Überwachung des Zustandes (siehe DIN EN 13306, Nr. 82)

  • Manuelle oder automatisch ausgeführte Tätigkeit zur Beobachtung des Istzustandes einer Einheit.

  • Sie unterscheidet sich von der Konformitätsprüfung dadurch, dass sie zur Bestimmung von Veränderungen der Kennwerte der Einheit über die Zeit dient.

  • Kann kontinuierlich, in regelmäßigen Zeitabständen oder nach festgelegten Betriebszahlen erfolgen.

  • Wird üblicherweise während des Betriebes ausgeführt.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.331.3.3

Nachweisprüfung

Prüfung zur Feststellung, ob ein Merkmal oder eine Eigenschaft einer Einheit die festgelegten Anforderungen erfüllt.

(siehe DIN EN 13306)

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.331.3.4

Funktionsprüfung

  • Tätigkeit nach Instandhaltungstätigkeiten zur Bestätigung, dass eine Einheit imstande ist, die geforderte Funktion zu erfüllen.

  • Funktionsprüfung wird nach einer anlagenbedingten Störung durchgeführt.

(siehe DIN EN 13306)

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.331.3.5

Fehlerdiagnose

Tätigkeiten zur Fehlererkennung, Fehlerortung und Ursachenfeststellung.

(siehe DIN EN 13306)

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.331.3.6

Fehlerortung

Tätigkeiten zur Erkennung der fehlerhaften Einheit der geeigneten Gliederungsebene.

(siehe DIN EN 13306, Nr. 811)

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.331.3.7

Ziele:

  • Jede RLT-Anlage (raumlufttechnische Anlage bzw. Klimaanlage) soll zwei grundsätzliche Anforderungen erfüllen:

  • Gewährleistung eines gesunden und hygienischen Arbeitsumfeldes,

  • Effizienz im Energieverbrauch.

  • Die VDI 6022 gilt seit dem Juli 1998 als Stand der Technik für Büro- und Versammlungsräume und ab November 2002 auch für Gewerbe- und Produktionsbetriebe. Sie wendet sich an

  • Betreiber von RLT-Anlagen,

  • Instandhalter,

  • Gerätehersteller,

  • Anlagenhersteller und

  • (beratende) Ingenieure.

  • Verbindliche Kriterien über die zulässige Verschmutzung von Kanalnetzen und sonstigen vom Luftstrom berührten Flächen in RLT-Anlagen,

  • Bei der Abnahme der Anlage und bei den 2 bis 3 jährigen Hygieneinspektionen Untersuchung des Kanalnetzes an repräsentativen Stellen hinsichtlich Verschmutzung > Grenzwert. (Handlungsbedarf)

  • Bei periodischen Wartungsarbeiten ist das Kanalnetz durch Personal (Hygieneschulung Kat. B) jährlich auf sichtbare Verschmutzung, Korrosion, Feuchte und Ablagerungen prüfen.

  • Übliche Leistungen im Zusammenhang mit der Inspektion:

  • Hygieneinspektion nach VDI 6022,

  • Reinigung und Wartung von RLT-Anlagen nach VDI 6022,

  • Überprüfung und Reinigung von Brandschutzklappen,

  • Mikrobiologische Raumluftuntersuchungen,

  • Luftmengenmessung und berechnung,

  • Desinfektion von RLT-Anlagen.

ggf. Hygieneinspektionen nach VDI 6022

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.332

Warten

Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrats gem. DIN EN 13306:2001-09.

Diese Maßnahmen können beinhalten:

  • Auftrag, Auftragsdokumentation und Analyse des Auftragsinhaltes,

  • Erstellung eines Wartungsplanes, der auf die spezifischen Belange des jeweiligen Betriebes oder der Betrachtungseinheit abgestellt ist und hierfür verbindlich gilt. Dieser Plan soll u. a. Angaben über Ort, Termin, Maßnahmen und zu beachtende Merkmalswerte enthalten,

  • Vorbereitung der Durchführung,

  • Vorwegmaßnahmen wie Arbeitsplatzausrüstung, Schutz- und Sicherheitseinrichtungen usw.,

  • Überprüfung der Vorbereitung und der Vorwegmaßnahmen einschließlich der Freigabe zur Durchführung,

  • Durchführung,

  • Funktionsprüfung,

  • Rückmeldung.

Wartung ist ein Teilaspekt der präventiven Instandhaltung nach DIN EN 13306:2001-09.

Alle relevanten technischen Anlagen sollten in einer speziellen Dokumentation "Wartungsliste" aufgeführt werden.

Diese Liste ist (auch in anderer Form denkbar) stets aktuell zu halten.

Sie ist vorrangig in ein CAFM-System aufzunehmen und dort zu pflegen bzw. firmenspezifisch zu ergänzen. Dort sind auch die Arbeitskarten hinterlegt.- Moderne CAFM-System "melden" dem Verantwortlichen den Zeitpunkt der jeweiligen Prüfungs- oder Wartungsmaßnahme und beinhalten die gesetzlichen und anderen Grundlagen.

Auch die Vergabe von Wartungsarbeiten darf kein Argument sein, sich nicht aktiv mit den Arbeitskarten, d. h. mit den Inhalten und der Bedeutung der Wartungstätigkeiten zu beschäftigen. Die Praxis hat gezeigt, wie wichtig es ist auch im Hinblick auf eine kostenbewusste Instandhaltungspolitik dass der Servicebereich nicht einer "Einkaufsabteilung" gleich die Leistungen einkauft und dann den Auftragnehmer tun und unterlassen lässt, was dieser für richtig hält.

Vielmehr ist es eine Leistung des Facility Managements, diese Tätigkeiten fachlich so zu steuern, dass das Ergebnis so gut wie nötig gewartete technische Anlagen zu optimalen Kosten sind.

Es ist einleuchtend, dass es solche Tätigkeiten gibt, die nicht bei jeder Wartung ausgeführt werden müssen, andere wiederum zwingend zu erledigen sind. Durch Gestaltung der Inhalte von Wartungsverträgen ist also ein Kosteneinsparpotential verhandelbar, welches die speziellen betrieblichen Belange berücksichtigt.

Zur Entwicklung eines Instandhaltungskonzeptes unter dem Aspekt der ständigen Verbesserung ist es heutzutage sinnvoll, zu überprüfen, ob "Re-Incourcing" von bereits vergebenen Leistungen der Betriebsführung etwa die kostengünstigere Lösung sein könnte.

Das setzt voraus, dass eine solche Personalpolitik mit der Geschäftsführung konsensfähig ist, da sie letztlich bedeutet, dass die Anzahl der Servicemitarbeiter steigt.

Besonders effizient werden die Maßnahmen, wenn man den Weg der festen Wartungsintervalle sofern es überhaupt welche gegeben hat verlässt und andere Methoden einführt.

Die Vielfalt dieser Methoden zeigt folgendes Bild:

Periodisch und laufzeitabhängig durchzuführende Instandhaltungsarbeiten erfolgen nach einem (zu entwickelnden) Leistungsprogramm.

Zustandsabhängige Instandhaltungsmaßnahmen haben den Vorteil, dass sie nur dann nötig werden, wenn entweder durch Inspektion oder durch Messung der Abnutzungsvorrat seinen festgelegten Tiefstwert erreicht hat.

Der Nachteil dieser zustandsabhängigen Methode besteht darin, dass zunächst Aufwendungen betrieben werden müssen, um die Messungen durchführen zu können. Die Messergebnisse sind sinnvollerweise auf dem FM-DV-System sichtbar zu machen.

Bei der Inspektionsmethode muss die Kompetenz vorhanden sein, um den Abbau an Abnutzungsvorrat sicher bestimmen zu können, (Ingenieur- /bzw. Technikerleistung, auf Erfahrungen beruhend) siehe auch Punkt Inspizieren.

Instandsetzungs- und Wartungsarbeiten müssen bei Stillstand des Arbeitsmittels vorgenommen werden können. Wenn dies nicht möglich ist, müssen für ihre Durchführung geeignete Schutzmaßnahmen ergriffen werden können oder die Instandsetzung und Wartung muss außerhalb des Gefahrenbereichs erfolgen können.

Sind Instandsetzungs- und Wartungsarbeiten unter angehobenen Teilen oder Arbeitseinrichtungen erforderlich, so müssen diese mit geeigneten Einrichtungen gegen Herabfallen gesichert werden können.

Können in Arbeitsmitteln nach dem Trennen von jeder Energiequelle in Systemen mit Speicherwirkung noch Energien gespeichert sein, so müssen Einrichtungen vorhanden sein, mit denen diese Systeme energiefrei gemacht werden können. Diese Einrichtungen müssen gekennzeichnet sein.

Ist ein vollständiges Energiefreimachen nicht möglich, müssen entsprechende Gefahrenhinweise an Arbeitsmitteln vorhanden sein.

Leistungserbringung Wartung

Die vereinbarten Leistungen sind nach den jeweils gültigen Gesetzen, Verordnungen, Satzungen, technischen Richtlinien, DIN-Vorschriften und sonstigen Regelwerken (z.B. UVV) durchzuführen. Ferner sind die jeweils aktuell gültigen Herstellervorschriften, Auflagen von Behörden, Baugenehmigungen, Arbeitsstättenverordnungen, etc. zu beachten.

Beispiele der Normen und Richtlinien sind:

  • DIN 32736 Gebäudemanagement,

  • DIN 32541 Betreiben von technischen Anlagen und anderen Betriebsmitteln,

  • VDI 6022 Hygienische Anforderungen an Raumlufttechnische Anlagen,

  • Unfallverhütungsvorschriften wie die BGV A3 Elektrische Anlagen und Betriebsmittel,

  • Arbeitsstättenrichtlinien,

  • Auflagen der Brandschutzbehörden,

  • Auflagen des Gewerbeaufsichtsamtes.

Der FM-Bereich hat sicherzustellen, dass die allgemein anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden und die Leitung sowie seine eigenen Mitarbeiter auf Änderungen der o. a. Gesetze, Normen und Richtlinien aufmerksam zu machen.

Die Wartung ist gemäß VDMA 24186 und Herstellervorgaben auszuführen. Der Wartungsservice (Dienstleister) hat die Wartungsplanung gemäß den Vorgaben und der Instandhaltungsstrategie in geeignete Intervalle zu übersetzen und vor Ausführung mit dem jeweiligen AG abzustimmen.

Leistungen sind immer mindestens entsprechend dem Stand der Technik auszuführen.

Dem Bereich FM obliegt die Überprüfung der Einhaltung, sofern er nicht selbst ausführt.

Ferndiagnose und Fernwartung

Neben allgemeinen Systemen für Sprechverbindungen werden auch instandhaltungstypische Telekommunikationssysteme benutzt, die spezielle Aufgaben der Überwachung, Wartung und Diagnose übernehmen können.

Fernüberwachung, Fernwartung oder Ferndiagnose mit den Mitteln der Telekommunikation sind

  • Stand der Technik im Gebäudemanagement in der Betreuung und Nutzung großer Gebäude,

  • im Einsatz bei einigen großen Herstellerfirmen als Service-Angebot für die Überwachung teurer Aggregate unter komplizierten Einsatzbedingungen, z.B. von Schiffsantrieben,

  • im Aufbau bei Herstellern und Projektanten von komplizierten, automatisch gesteuerten Fertigungskomplexen im Serviceangebot als direkte Kommunikation mit seinen Fachkräften,

  • und/oder zentralisierte Erfassung und Auswertung von Zustandsdaten.

Bei einer Entscheidung für oder gegen eine Fernüberwachung, Ferndiagnose oder Fernwartung ist folgender Fragenkomplex einzubeziehen:

  • Welche Aufgaben eignen sich für eine direkte Einbeziehung der Telekommunikation in eine Anlageninstandhaltung?

Automatische Überwachung

Eine Telekommunikation bringt besonders im folgenden Fall Vorteile für eine Betreuung von Maschinen und Anlagen:

  • automatische Überwachung von Funktionssicherheit und Störfallsituationen teurer Anlagen, die erfahrungsgemäß sehr selten ausfallen können, dann aber große Schäden und Haftungsprobleme (Vertragshaftung, Unfallhaftung, Umwelthaftung) hervorrufen und spezielle Havariedienste (Einsatz der Feuerwehr oder Spezialeinheiten) verlangen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.332.2

Nachstellen

Das Nachstellen kann auch als Leistung der Optimierung während des laufenden Betriebs eingeordnet werden, sofern es sich um das Nachstellen/ Einregulieren von Optimalwerten bzw. Planwerten handelt (z.B. Nachtabsenkungen u.a.).

Das Nachstellen ist auch ein Element der Anlagen- bzw. Betriebsmittelsicherheit (z.B. Nachstellen von Keilriemenspannung, von Endschaltern u. a. m.).

Anwendung des Fernservice:

  • hier wird der Vorteil der schnellen Kommunikation der eigenen Mitarbeiter vor Ort mit hoch spezialisierten Fachkräften des Herstellers oder eines spezialisierten Unternehmens im Schadensfall genutzt, wenn die eingesparten Kosten für die Anfahrt des fremden Spezialisten das Betriebsergebnis real verbessern,

  • Regressfragen sind vertraglich zu behandeln, um z.B. das Risiko aus falscher (Fern-)Diagnose zu betrachten.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.332.3

Auswechseln, ergänzen

In diesem Punkt geht es in erster Linie um das Auswechseln und Ergänzen im Zuge der Wartungsarbeiten. Die folgende Übersicht zeigt die bereitzustellenden Ersatz, Verschleiß- und Verbrauchsmaterialien und erforderliche Hilfsmittel, beispielsweise:

Betriebsmittel,

  • Putzlappen,

  • Dichtmaterialien,

  • Schmiermittel,

  • Reinigungsmittel,

  • Befestigungsschellen,

  • Schrauben bis M10,

  • Klebemittel,

  • Silicon.

Verbrauchsteile:

  • Dichtungen,

  • Flüssigkeitsfilter,

  • Luftfilter RLT und Druckluft unter Angabe der Qualität und der Anzahl,

  • Schmieröle,

  • Kältemittel,

  • Chemikalien für Wasseraufbereitungsanlagen unter Angabe des verwendeten Mittels und der zur erwartenden Verbrauchsmenge,

  • Sicherungen,

  • Opferanoden,

  • Starter,

  • Leuchtmittel unter Angabe der Anzahl, Fabrikate und Typen sowie der zu erwartenden Menge,

  • technische Gase,

  • Farben für Ausbesserungsflächen,

  • Korrosionsschutzmittel für Flächen,

  • Treibriemen unter Angabe der Anzahl, des Fabrikats und des Typs,

  • Filtertrockner,

  • Wasserfiltereinsätze,

  • Kraftstoffe (Diesel), für den wöchentlichen Probebetrieb erforderlich.

Hilfsmittel:

  • Hebezeuge, Dreibein, Seilzug, Flaschenzug, Kran,

  • Leitern, Tritte,

  • Werkzeuge, Handwerkzeug, Bohrmaschinen,

  • Sonderwerkzeuge,

  • Werkstattausstattung (Ständerbohrmaschinen, Schleifmaschinen, Drehmaschinen),

  • Messgeräte (Temperatur, Luftfeuchte, Luftströmung, Drehzahl, Spannung, Stromstärke, Druck),

  • Höhenzugangshilfen, Hubbühne, Teleskopbühne.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.332.4

Schmieren

Schmiermittel und Öle erfüllen in Maschinen Aufgaben wie Reibungs- und Verschleißverringerungen, Korrosionsschutz, Kraftübertragung, Isolierung, Abdichtung.

Die im Handel angebotene Vielfalt von Produkten mit unterschiedlichen Eigenschaften und Abstimmungen mit den verschiedenen Anbietern führt dazu, dass Schmiermittel und Öle genauso maschinenspezifische Beauteile darstellen wie Wälzlager, Zahnräder, Wellen, Gehäuse. Alle größeren Veränderungen gegenüber Bedienungs- und Serviceanweisungen, die ein Betreiber in der Schmierungstechnik vornehmen will, sind deshalb mit dem Maschinenhersteller abzustimmen. Dieser übersieht die komplexe Schmierstoffwirkung am besten und hat seine Gewährleistungsverpflichtungen im allgemeinen an die Einhaltung von Schmierstoffanweisungen gebunden.

Oft gibt der Hersteller für bestimmte Bedingungen spezifische Sorten von Schmierstoffen oder Ölen vor. Am häufigsten muss der Instandhalter folgende Varianten unterscheiden:

  • Produkte für die Erstfüllung/Spülung und den Einlaufprozess,

  • Produkte für hohe Temperaturen, z.B. Sommeröl,

  • Produkte für niedrige Temperaturen, z.B. Winteröl,

  • Produkte für extreme Belastungen, z.B. Schutz vor hohen Spannungen bei Transformatorenöl,

  • Produkte mit erhöhtem Korrosionsschutz und anderen Eigenschaften,

  • Mehrbereichsprodukte.

Die Auswahl der für den konkreten Fall geeigneten Produkte muss nach folgenden Gesichtspunkten erfolgen:

  • Analyse möglicher Einsatz- und Beanspruchungsbedingungen für die Maschine im Unternehmen im Vergleich mit den Angaben des Herstellers,

  • Entscheidung für die geeigneten Sorten nach Eigenschaften und Schmierstoffhersteller, einschließlich hinsichtlich Ein- oder Mehrbereichsstoffen (Einbereichssorten lassen sich besser den spezifischen Bedingungen anpassen, erschweren jedoch die Schmierstoffwirtschaft, da die Sortenzahl wächst),

  • Anfragen beim Maschinenhersteller und/oder Schmierstoffhersteller/-händler bei Unklarheiten, z.B. wenn nicht projektierte Beanspruchungen auftreten, wie Nutzung unter extremen Feuchtigkeitsbedingungen oder bei sehr geringen Belastungen mit geringer Betriebstemperatur,

  • Beobachtung des Produktverhaltens im praktischen Einsatz.

Folgende kritischen Erscheinungen können durch falsche Sortenwahl begründet sein:

  • zu hohe Lagertemperaturen nach kurzer Laufzeit,

  • ungewöhnliche Lager- und Getriebegeräusche, ohne dass erhöhte Abnutzung zu vermuten ist,

  • ungewöhnliche Schaumbildung,

  • ungewöhnliche Viskositätsänderung (dünn- oder dickflüssig) ohne Langzeitalterung,

  • zu schnelle Alterung, zu häufiger Ölwechsel im Vergleich mit den Angaben der Bedienungsanweisung,

  • schlechte Dichtwirkung, Leckagen, ohne dass erhöhte Abnutzung zu vermuten ist,

  • erhöhte Abnutzung in den geschmierten Paarungen.

Im Verlauf der Nutzung in Maschinen und Geräten verändern Schmierstoffe ihre Eigenschaften und werden verbraucht. Der Instandhaltungsmanager muss deshalb folgende Aufgaben der Schmierungstechnik unter Kontrolle halten:

  • Einhalten vorgeschriebener Arbeitsbedingungen für die Maschinen, um die Intensität des Schmierstoffverbrauches und der Schmierstoffalterung niedrig zu halten,

  • Vorgehensweise beim Erstfüllen einer Maschine mit Schmierstoffen und beim Sortenwechsel,

  • Nachfüllen und Ergänzen von Schmierstofffüllungen,

  • Menge und Zusammensetzung,

  • Wechsel gealterter Schmierstofffüllungen/ Ölwechsel,

  • es können eine beträchtliche Anzahl verschiedener Schmierstoffe benötigt werden. Diese müssen ver- und entsorgt, sowie als Neu- und Altprodukte zwischengelagert werden. Für den Instandhaltungsmanager entstehen daraus Verpflichtungen für eine reibungslose Organisation der Ver- und Entsorgung der Schmierstoffprodukte, qualitätserhaltende Maßnahmen während der Zwischenlagerung von Neu- und Altprodukten,

  • sicherheitstechnische und Umweltschutzmaßnahmen.

Konservieren

Korrosionsschutzmittel bzw. -zusätze schützen metallischer Oberflächen vor Einwirkungen von Feuchtigkeit, Sauerstoff oder sauren Verbindungen (aus chemischer Alterung und äußerer Verschmutzung).

Analyse der Konservierungsaufgabe:

  • DIN 50 900 bezeichnet als Korrosion die Reaktion eines metallischen Werkstoffes mit seiner Umgebung, die eine messbare Veränderung des Werkstoffes bewirkt und zu einer Beeinträchtigung der Funktion eines metallischen Bauteils oder eines gesamten Systems führen kann,

  • Bauteile können durch chemische, elektrochemische und biologische Umgebungseinflüsse geschädigt werden,

  • auch die Schmierungstechnik löst eine Reihe von Aufgaben des Korrosionsschutzes,

  • oft wird ein ausreichender Schutz aber nur durch ergänzende Maßnahmen bei der Anlageninstandhaltung erreicht,

  • metallisch reine Oberflächen in Verbrennungsmotoren, in Getrieben und in hydraulischen Baugruppen müssen in längeren Stillstandszeiten von Maschinen vor dem Einfluss von Luftfeuchtigkeit konserviert werden.
    Beispiel: Konservierungsproblem und Schutzvarianten

  • Betonflächen müssen gegen Feuchtigkeit versiegelt sein, um ihre Funktion langfristig erfüllen zu können,

  • Holz ist anfällig gegen Schimmel und Schadinsekten und verringert dabei seine Festigkeit,

  • Schutzsysteme für Oberflächen (Anstriche, Dünnschichten, Schutzfolien u. ä.) müssen gepflegt werden, um eine lange Standdauer zu gewährleisten.

Anforderungen

Für die Auswahl eines effizienten Konservierungsverfahrens sind folgende Punkte zu beachten:

Anforderungen der Verfahrenstechnik in der Konservierung:

  • Reinigen bzw. Waschen der Oberflächen,

  • Beseitigen alter Korrosionserscheinungen bzw. alter Konservierungsmittel,

  • Vorbereitung des Untergrundes,

  • erstmaliges Auftragen der Schutzmaßnahme,

  • Pflege der Schutzschichten,

  • Entfernen der Schutzmaßnahme für eine folgende Nutzungsform der Maschine,

  • Schutzanforderungen bezüglich Gesundheits- und Umweltgefährdungen bei der Anwendung von Konservierungsmitteln.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.332.6

Nachziehen sowie Entsorgen von Rückständen (Altöle, Altteile, Inhalte von Abscheidern), soweit nicht bei 6.430 Objekte entsorgen" B490

Nachziehen

  • Insbesondere in der Starkstromtechnik sind Kabelverbindung wegen des Risikos einer unkontrollierten Brandentstehung in regelmäßigen Abständen nachzuziehen,

  • zur Ermittlung gefährdeter Bereiche (z.B. in Schaltschränken) kann ein thermisches Verfahren angewendet werden,

  • bestimmte Maschinenteile sind auf festen Sitz zu kontrollieren und ggf. nachzuziehen. Dies betrifft besonders Maschinenteile, die Schwingungen ausgesetzt sind (z.B. Ventilatorenbefestigung am Fundament),

  • auf Anweisung des Herstellers kann hierfür ein Momentenschlüssel zum Einsatz kommen.

Vorschriften für Konservierungsmittel

Für Konservierungsschwerpunkte bei den Anlagen im Unternehmen sind folgende Unterlagen zu erarbeiten:

  • Verfahrensvorschriften, einschließlich für die Lagerung von Konservierungsstoffen,

  • Vorschriften hinsichtlich Gesundheits- und Umweltschutz bei der Anwendung von Konservierungsmitteln,

  • Vorschriften für die Entsorgung von Abfall- sowie Reststoffen von Konservierungsmitteln,

  • diese Vorschriften müssen im Betriebsalltag in allen beteiligten Teams ständig durchgesetzt werden.

Unter diesen Punkt "Entsorgung" fallen die im Technischen Bereich anfallenden Abfall- und Reststoffe aus der eigenen Anwendung bei der Instandhaltung bzw. beim Bedienen der Anlagen.

Es ist nicht die Entsorgung des Unternehmens unter 6.430 gemeint. Sie können aber hierunter erfasst werden.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.340

Anlagen & Einrichtungen instand setzen & erneuern

  • Notwendigkeit zur UnterscheidungDie Notwendigkeit der Unterscheidung liegt zum Einen in der azyklischen Vorkommen der Instandsetzung, diese Maßnahmen fallen nicht in regelmäßigen Abständen an, zum Anderen in der Art und Weise der Vergütung dieser Leistung in umfangreichen Vertragsverhältnissen Zum Dritten spielen Instandsetzungskosten eine ausschlaggebende Rolle für die Entscheidungsfindung, wann eine technische Anlage zu erneuern ist, da dann die Erhaltung des Sollzustandes unwirtschaftlich wird

  • Begriffsverdeutlichung: Für das generelle Verständnis ist es wesentlich, die Komplexität des Instandsetzungsthemas an einigen Beispielen zu verdeutlichen:

Folgende Instandsetzungsvorgänge sind prinzipiell möglich:

Kleininstandsetzung:

Maßnahme mit wenig Aufwand an Arbeitszeit und Material, zumeist im Rahmen von Entstörungen (Störung = unbeabsichtigte Funktionsunterbrechung an einem technischen System), sehr häufig auftretende Maßnahme zum Beispiel die Betätigung des Reset an einem elektronischen Regler, die Betätigung eines Sicherungsschalters oder der Austausch von Verschleißteilen. Die Kleininstandsetzung wird häufig im Zuge von Wartungsmaßnahmen durchgeführt und umfasst den präventiven Austausch von Verschleißteilen, um einer Störung vorzubeugen. Im Rahmen von Gebäudemanagement treten zu ca. 80 bis 90 % Kleininstandsetzungen auf, die im Einzelfall einen Aufwand von unter x € verursachen.

Instandsetzung:

Der Austausch von defekten Teilen eines technischen Systems. Mit dem Einbau des Ersatzteiles ist das System wieder funktionsfähig. Dieser Vorgang findet vor allem bei älteren Anlagen statt, wenn die Bauteile des Systems an ihre Lebensdauergrenze kommen. Diese Art der Instandsetzung folgt der in der Literatur und Normung beschriebenen "Badewannenkurve".

Großinstandsetzung:

Maßnahmen, welche die Erneuerung kompletter Aggregate eines technischen Systems umfasst, in der Regel verursacht durch Aufbrauchen des Abnutzungsvorrates komplexer Aggregate bzw. Großteile, beispielsweise der Austausch eines Heizkessels, die Erneuerung von Kompressoren an Kältemaschinen etc. Diese Maßnahmen erfordern in der Regel ein hohes Maß an Vorplanung, die Ausführung setzt die Funktionsfähigkeit des Systems für längere Zeit außer Kraft.

Erneuerung:

Ersatzinvestition, die aus Altersgründen, auf Grund eines Schadens bzw. auf Grund des technischen Fortschritts erforderlich ist (aus VDI 2067-1: 2000)

Erneuerung: Ersatzinvestition, die aus Altersgründen, auf Grund eines Schadens bzw. auf Grund des technischen Fortschritts erforderlich ist (aus VDI 2067-1:2000)

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.341

Instandhaltungsarten und -strategien:

Präventive Instandhaltung (ausgeführt in festgelegten Abständen oder nach vorgeschriebenen Kriterien zur Verminderung der Ausfallwahrscheinlichkeit oder der Wahrscheinlichkeit einer eingeschränkten Funktionserfüllung).

Hierzu gehören:

  • Vorausbestimmte Instandhaltung (durchgeführt in festgelegten Zeitabständen oder nach einer festgelegten Zahl von Nutzungseinheiten jedoch ohne vorherige Zustandsermittlung),

  • zustandorientierte Instandhaltung (besteht aus der Überwachung der Arbeitsweise und/oder der sie darstellenden Messgrößen sowie den nachfolgenden Maßnahmen).

Folgende Angaben sollten enthalten sein:

  • Umfang der Aufgaben,

  • Standort Beschreibung des Ortes, an dem das instand zu haltende Objekt seine Funktion ausüben soll,

  • Prozess-/Verfahrensabschnitt

Konkrete Beschreibung des Ortes, an dem der Instandhalter seine Leistung zu erbringen hat, klar definierte Beschreibung der Leistungen, die auszuführen sind und, sofern erforderlich, solche die nicht auszuführen sind.

Beispiel:

  • erforderliche Arbeitsschritte/Maßnahmen,

  • erwartetes Ergebnis,

  • messbare Angaben zur Zielerreichung,

  • die zu verwendenden Werkzeuge, Mittel, Techniken/Verfahren,

  • zu erfüllende Sicherheitsanforderungen,

  • Datum, Zeitdauer oder Häufigkeit der Arbeitsleistung,

  • Betriebsoder Nutzungsbedingungen,

  • Qualifikation des Personals,

  • wer nimmt die Abnahme vor? (Delegierung möglich),

  • wie wird die Abnahme vorgenommen? (Verfahren),

  • wann findet die Abnahme statt? (Zeitpunkt im Prozess; Zwischenabnahme),

  • was wird abgenommen,

  • Arbeitsprogramm (Ablaufpläne, Arbeitsprozess),

  • Rechtsfolgen z.B. Schadenersatz bei Auftreten eines Fehlers,

  • In der Regel beansprucht die Beschreibung des Arbeitsumfangs viele Seiten, bei Fremdvergabe als Anhang beifügen,

  • Mögliche Freigabe von technischen Daten an Dritte.

Beispielhafte Instandhaltungsliste

Diese Aufstellung ist z.B. Vertragsgrundlage bei Fremdvergabe, um festzulegen, welche Leistungen in der Beauftragung des AN enthalten sind:

Verschleißteile:

  • Wälzlager bis 50mm Wellendurchmesser,

  • Gleitlager bis 50mm Wellendurchmesser,

  • Elektromotoren bis 10 KW,

  • Pumpenlaufräder bis 100 m 3;/h,

  • Rohrpumpen bis DN 50,

  • vollhermetische Verdichter bis 10 KW Kälteleistung,

  • Heizwiderstände,

  • Schaltkontakte oder Schütze,

  • Kolbenringe bis 50 mm,

  • Ein- und Auslassventile (Befüllen oder Entleeren),

  • Stellantriebe bis DN 50,

  • Schmelzlote,

  • Schwingungsdämpfer,

  • Absperrarmaturen bis DN 50,

  • Ventileinsätze bis DN 50,

  • Sprühdüsen,

  • Magnetventile bis DN 50,

  • Zapfhähne,

  • Schwimmerventile.

Anstreichen/ Ausbessern einzelner Elemente unter 0,5 m 2;Fläche:

  • Fenster

  • Außentüren

  • Innentüren

  • Wände

  • Decken

  • Fensterbänke

  • Fassade

  • Heizkörper

  • Bodenfliesen, Wandfliesen

Austausch einzelner Elemente / Instandsetzen:

  • Jalousie

  • Markisen

  • Fenster

  • Außentüren

  • Innentüren

  • Sonnenschutz

  • Dachfenster

Ausbessern/ Austausch einzelner Elemente:

  • Instandsetzen

  • Fliesenboden

  • Parkettböden

  • Teppichböden

  • Betonfußboden

  • Pflaster / Asphaltböden

  • Treppenstufen

  • Zäune

  • Bauwerksabdichtung

  • Wärmedämmung

  • Dachfenster

  • Dachbeläge

  • Dachbekleidungen

  • Dachgaube

Abdichten/ Austausch einzelner Elemente / Instandsetzen:

  • Anschlussleitungen DN 50

  • Anschlussleitungen DN 80

  • Anschlussleitungen DN 100

  • Anschlussleitungen DN 125

  • Anschlussleitungen DN 150

  • Fall- und Steigeleitungen DN 80

  • Fall- und Steigeleitungen DN 100

  • Stichkanäle DN 100

  • Stichkanäle DN 150

  • Stichkanäle DN 200

  • Dachabläufe NW 70

  • Dachabläufe NW 100

  • Bodeneinläufe NW 70

  • Bodeneinläufe NW 100

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.342

Eine umfassende Gruppe von Prüfungen und Maßnahmen zur Erhaltung der geforderten Verfügbarkeit und Sicherheit einer Einheit

  • können in vorgegebenen Zeitintervallen oder nach vorgegebenen Betriebszahlen vorgenommen werden.

  • kann eine vollständige oder teilweise Zerlegung der Einheit erfordern.

Revision (siehe DIN EN 13306)

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.343

Maßnahme nach Zerlegung einer Einheit und Reparatur oder Austausch der Komponenten, die sich dem Ende der Gebrauchsdauer nähern und/oder Verbesserungen beinhalten kann.

  • Die Grundüberholung unterscheidet sich von der Revision darin, dass sie Änderungen und/oder Verbesserungen beinhalten kann.

  • Das Ziel der Grundüberholung ist normalerweise, einer Einheit eine Gebrauchsdauer zu verschaffen, die größer als die Gebrauchsdauer der ursprünglichen Einheit sein kann.

Grundüberholung (siehe DIN EN 13306)

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.345

außerplanmäßige Instandsetzungen (ohne Verbesserung), z.B. nach Eintritt von Schäden

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten der ungeplanten Instandhaltung:

  • Geplant oder nicht geplant ist zunächst kein Kriterium für gut oder schlecht. So kann z.B. geplant öfter als unbedingt nötig sein und ungeplant die in Kauf genommene Folge beabsichtigten Fahrens auf Verschleiß,

  • voraussagende Instandhaltung (Zustandsabhängige Instandhaltung, die nach einer Vorhersage, abgeleitet von der Analyse und Bestimmung von Parametern, welche die Verschlechterung der Einheit kennzeichnen, durchgeführt wird.),

  • korrektive Instandhaltung (ausgeführt nach der Fehlererkennung, um eine Einheit in einen Zustand zu bringen, in dem sie eine geforderte Funktion erfüllen kann.),

  • ferngesteuerte Instandhaltung (Instandhaltung einer Einheit, ausgeführt ohne physischen Zugriff des Personals auf die Einheit.),

  • aufgeschobene Instandhaltung (Korrektive Instandhaltung, die nicht unmittelbar nach einer Fehlererkennung ausgeführt, sondern entsprechend gegebener Instandhaltungsregeln zurückgestellt wird.),

  • sofortige Instandhaltung (Instandhaltung, die ohne Aufschub nach der Fehlererkennung ausgeführt wird, um unannehmbare Folgen zu vermeiden.),

  • Instandhaltung während des Betriebes (Instandhaltung während jener Zeit, in der die Einheit benutzt wird.),

  • Instandhaltung vor Ort (Instandhaltung, ausgeführt an dem Ort, an dem die Einheit benutzt wird. Bediener-Instandhaltung).

Produktnummer nach DIN EN 15221-4

1164

Beschreibung

Betrieb der technischen Infrastruktur entsprechend EN 13306.

Inbegriffen

Dienstleister, Help-Desk-System, Gebäudemanagementsystem (BMS), Öl und Ersatzteile.

Nicht inbegriffen

Verbesserungen, Versorgungsinfrastruktur vor Hauptzähler und interne Verteilung.

Aktivitäten (Beispiele)

Help-Desk-Service, Überwachung und Regelung, Funktionsüberprüfung, Auswechseln von Glühlampen, Reparaturen.

Facilities (Beispiele)

Help-Desk, BMS, Lüftungsräume, Rohrleitungen, bewegliche Aufzüge / Gondeln.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.300

Die Betriebsführung im Sinne dieser Leistungsbeschreibung umfasst alle Tätigkeiten, die notwendig sind für

  • Pflege,

  • Bewirtschaftung,

  • bestimmungsgemäße Nutzbarkeit

  • Erhaltung von Gebäuden,

  • gebäudetechnischen Anlagen,

  • Außenanlagen.

In dieser Leistungsbeschreibung für den Bereich FM ist "Betreiben" nach der DIN 32541 definiert

Diese Definition ist in wesentlichen Teilen durch die GEFMA übernommen worden, sodass es hier weitgehende Übereinstimmung gibt.

Das folgende Bild zeigt die Zusammenhänge auf der Prozessebene:

Die Betriebsführung beinhaltet eine Berichtspflicht gegenüber dem Auftraggeber bzw. Nutzer. Der Turnus ist zu vereinbaren (monatlich bis jährlich) Die Berichte umfassen mindestens eine Darstellung über:

  • aufgetretene Schäden,

  • durchgeführte Wartungen und Instandsetzungen,

  • besondere Vorkommnisse,

  • Empfehlungen für Optimierungsmaßnahmen,

  • Aufzeichnungen über regelmäßige Zählerablesungen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310

Die Bedienung der TGA umfasst insbesondere:

Stellen, Schalten, Steuern und Regeln technischer Anlagen, soweit nicht automatisiert, dabei Sicherstellung einer energiesparenden Betriebsweise.

Allgemeiner Grundsatz:

Die Tätigkeiten der Betriebsführung sind fast ausschließlich "Regelleistungen" Die meisten haben dadurch den Vorteil, dass sie sich gut schematisieren und trainieren lassen.
Das bedeutet, viele dieser Leistungen sind relativ gut geeignet (etwa im Gegensatz zu Projektierungsleistungen) durch Personen mit geringeren Stundensätzen ausgeführt zu werden.
Diese Überlegung hat in den meisten der am FM- Markt durchgeführten Ausschreibungen dazu geführt, dass solche "einfacheren" Aufgaben als "Hausmeisteraufgaben" deklariert werden.
In erster Linie sind hierunter Tätigkeiten an technischen Anlagen zu verstehen, die durch Mitarbeiter der Nutzer ausgeführt werden.
Es gibt hierbei aber auch eine Reihe von Schnittstellen, wo technische Anlagen von den Nutzern beeinflusst werden können oder sollen. Dies betrifft vor allem das Betätigen und Schalten (z.B. Einregelung der Temperatur an Heizung- oder Klimaanlagen usw.).
Da die Verantwortung für das Energiemanagement im Facility Management liegt, muss diese jederzeit die Kontrolle über die Auswirkungen der von den Nutzern vorgenommenen Handlungen haben. Sinnvoll ist dabei, dass den Nutzern durch Voreinstellungen und Maximum- oder Minmum-Begrenzern lediglich ein Rahmen des Schaltens vorgegeben wird.
Beide Anforderungen können nur erfüllt werden, wenn die Anlagen regelungstechnisch in Ordnung sind und leicht überwacht werden können.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.1

Insbesondere bei neuen Komponenten wirkt der FM-Bereich bei der Inbetriebnahme durch den Hersteller bzw. Lieferanten mit.

  • Der FM-Bereich begleitet die förmliche Abnahme und nimmt dabei die Interessen wahr.

  • Vorübergehend stillgesetzte Komponenten sind bei Bedarf wieder in Betrieb zu nehmen.

  • Anlagen und Einrichtungen sind entsprechend den Kundenanforderungen zeitweise oder endgültig außer Betrieb zu nehmen.

  • Restliche Betriebsstoffe sind ggf. ordnungsgemäß zu entsorgen.

Qualifikation:

  • Gebäudetechniker und Meister entsprechend der zu übernehmenden Gewerke,

  • die erforderlichen Nachweise der Befähigung hat der Bereich FM vorzulegen.

Leistungen:

Übernahme der operativen Betreiberaufgaben für

  • Gebäude,

  • Anlagen,

  • Einrichtungen.

  • Execution of the necessary operating services for the systems.

  • Transfer of the data required for the maintenance management system to the start-up team.

  • All activities are to be logged accordingly.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.1.1

Erstmalige Begehung durchführen

Feststellung und Bestätigung der Funktions- und Betriebsfähigkeit der technischen Anlagen.

Prüfung der Projekt- und Bestandsdokumentation - Neubau.

Rahmenbedingungen:

Übergabe von Auftrags-LVs (Bau) und Verträgen (Bau). Die Verantwortung zur Datenprüfung liegt primär in der Regel bei der Bauleitung.

Leistungen:

  • Abstimmung mit der Bauleitung, Sichtung der Auftrags-LVs (Bau) und Verträgen (Bau), um zu erheben, welche Unterlagen erforderlich sind (Projekt- und Bestandsdokumentation),

  • Erstellung einer Übersicht, welche Projekt- und Bestandsunterlagen zu welchem Termin vorliegen müssen,

  • Verfolgung der termingerechten Übergabe von Unterlagen, Einfordern der Unterlagen bei der Bauleitung und bei weiteren Verantwortlichen,

  • Annahme der übergebenen Unterlagen, Dokumentation,

  • Prüfung der gesamten Projekt- und Bestandsdokumentation,

  • Erstellung eines Prüfberichts inkl. Auflistung der fehlenden Dokumentation aus Betriebssicht,

  • Priorisierung der Handlungsfelder,

  • Abstimmung der weiteren Vorgehensweise, Durchführung der Maßnahmen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.1.2

Vorhandene Schäden und Mängel protokollieren

  • Erstellung einer Mängel- und Schadensliste inkl. Fotodokumentation,

  • Meldung geben,

  • die Mängelliste soll eine einheitliche Form besitzen und mit Juristen bezüglich ihrer Inhalte abgestimmt sein, da diese Protokolle vor Gericht als Beweise dienen könnten.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.1.3

Vom Auftraggeber oder Vertragsvorgänger einweisen lassen

Siehe auch 6.111.3 bis 6.111.6

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310

Mitwirken bei Abnahmen von Herstellern und Lieferanten

Grundsatz:

Wenn das FM in Eigenbesorgung erbracht wird und die Betreiberpflichten dem FM-Bereich gem. Punkt 6.114 übertragen sind, nimmt er selbst ab. Die Mitwirkung beschränkt sich auf das Outsourcing, bei dem die Betreiberverantwortung nicht übertragbar ist.

Qualifikation der Mitarbeiter:

Fachpersonal für die Gewerke entsprechend der Anforderungen des Abnahme- / Übernahmeprozesses; im Betriebskonzept aufzuzeigen.

Rahmenbedingungen:

Ankündigung von Terminen innerhalb von x Tagen vorher.

Leistungen:

  • Abstimmung mit der Bauleitung bezüglich Termine, Ablauf, etc,

  • Teilnahme an technischen Vorbegehungen und Vorabnahmen inkl. Anzeigen von Mängeln (vornehmlich betriebsbeeinträchtigende Mängel),

  • Mitwirkung bei der Prüfung der Bestandsunterlagen, Aufzeigen von fehlenden Dokumenten aus Betriebssicht,

  • Teilnahme an Einschulungen der Anlagenerrichter,

  • Teilnahme an allen Abnahmen und Flächenübergaben,

  • weitere unterstützende Tätigkeiten nach Vorgabe.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.2.2

Eigentümerinteressen gegenüber Herstellern / Lieferanten vertreten

Grundsatz:

Die Vertretung der Eigentümerinteressen endet zwar i.d.R. mit der Abnahme, stellt aber einen ständigen Prozess dar.

Im Einzelnen sind folgende Leistungen zu erbringen:

  • Kontrolle der Planer und Fachplaner bei allen von diesen zu erbringenden Leistungen bezüglich vertragsgemäßer Leistungserfüllung wie z.B.:

  • Erfüllung der Planungsvorgaben,

  • sachgerechte Wahl der Baustoffe,

  • sachgerechte Wahl der Baumethoden,

  • sachgerechte Wahl der technischen Einrichtungen,

  • Koordination der technischen Inhalte,

  • Fachplanung durch den verantwortlichen Objektplaner,

  • von den Planern zu erstellende Kostenberechnung hinsichtlich Ansetzen von Ergebnissen (Bau- und Betriebskosten),

  • Notwendigkeit von den Fachplanern zu erarbeitenden Lösungen.

  • Bei Änderungswünschen die entstehenden Konsequenzen überprüfen und nach Abstimmung mit dem Bauherrn und den Nutzern Lösungsmöglichkeiten aufzeigen bzw. erarbeiten. Erkennbare Mängel gemeinsam mit dem Bauherrn und den Beteiligten ausräumen.

  • Bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten von Planern oder ausführenden Firmen dafür Sorge tragen, dass die Zeitverluste und etwaige weitere Schäden eingeschränkt werden. Z.B. schnellstmöglich einen geeigneten Nachfolger empfehlen und darauf hinwirken, dass etwaige Sicherheiten aus der restlichen Honorarund Werklohnforderung in ausreichendem Umfang einbehalten werden.

  • Aufstellen und Festlegen der Organisation und des Ablaufes für Ausschreibungsverfahren aller Bauleistungen und der TGALeistungen, sowie der technischen Einbauten.

  • Festlegen der Auswahlkriterien für die zur Angebotsabgabe aufzufordernden Firmen.

  • Überprüfung der vertraglich vereinbarten Ergebnisse der Ausführungsplanung und der evtl. veranlassten Planungsänderung bezüglich der Projektziele.

  • Den Bauherrn dahingehend beraten, dass die für den störungsfreien Projektablauf erforderlichen Entscheidungen des Bauherrn rechtzeitig herbeigeführt werden.

  • Die Arbeitsergebnisse der Planer dahingehend prüfen und ggf. ändern lassen, dass sie für den Bauherrn sichere Entscheidungsgrundlagen bilden.

  • Den Bauherrn rechtzeitig auf die Auswirkungen seiner getroffenen oder auch nicht getroffenen Entscheidung hinweisen, damit er die Folgemaßnahmen erkennen und einleiten kann.

  • Bauherrenentscheidungen sind unter anderem zu folgenden Themen erforderlich:

  • Änderungswünsche der Nutzer,

  • Festlegung und Modifizierung von Qualitäts- und Quantitätsstandards,

  • Festlegung und Modifizierung des zeitlichen Rahmens,

  • Festlegung und Modifizierung des kostenmäßigen Rahmens,

  • Freigaben der Firmenlisten für die Ausschreibungen,

  • Abschluss von Verträgen für Projektbeteiligte, ausführende Firmen Versicherungen, Finanzierungen u.s.w.,

  • Änderungen und Ergänzungen von Verträgen,

  • Festlegung der möglichst einheitlich rechtlichen Vorgaben für die Ausschreibung und Vergabe von Bauleistungen, gebäudetechnischen Leistungen und Lieferungen.

  • Prüfung der von den Planern zu erstellenden technischen und rechtlichen Vorgaben für die Ausschreibung und Vergabe von Leistungen für die Ausführung.

  • Sicherstellen, dass den Bietern zweifelsfreie Kalkulationsvorgaben zur Verfügung gestellt werden und die Fertigungsunterlagen auf die Projektziele abgestimmt sind.

  • Prüfung der Ausschreibungsunterlagen hinsichtlich aller Vorgaben der Qualitäten und Ausführungsfristen.

  • Sicherstellen, dass die Voraussetzungen für die erforderliche Instandhaltung (Verträge über Instandhaltungsdienstleitungen und begleitende Dienstleistungen nach EN 13269, klassisch Wartungsverträge genannt) und die Einweisungen des Betriebspersonals erfolgen. Sicherstellen, das dies in den Ausschreibungsunterlagen der Architekten und Fachingenieure enthalten ist und von den Bietern berücksichtigt wird.

  • Überprüfung der Angebotsauswertung aus technischer Sicht. Mitwirken bei den Vergabeverhandlungen und Auftragserteilungen.

Termine:

  • Überprüfung der Leistungstermine mit dem vorgesehenen Vertragstermin,

  • bei Störungen des Projektablaufes unverzüglich Schaden vermeiden bzw. verringern. Bei erkennbaren Zielkonflikten Vorschläge zur Störungsbehebung vorlegen.

Kosten:

  • Überprüfung der Kostenermittlung im Hinblick auf die Erkenntnisse aus den fortgeschriebenen Planungen. Fortschreibungen des Budgets auf Grund von allen vorliegenden Informationen. Die Budgetfortschreibung erfolgt i. d. R. pro Quartal mit aussagefähigen Angaben zum Kostenstand,

  • Überprüfung der Angebote im Hinblick auf die Kostenziele und Beurteilung der Angemessenheit der Preise. Überprüfung, ob die Angebotssummen durch den Kostenansatz im Budget tatsächlich gedeckt sind,

  • bei Abweichungen von den Budgetansätzen Ursachen ergründen und Vorschläge für die Beseitigung der Abweichungen erarbeiten. Ggf. Erarbeitung von Lösungsansätzen zu Entscheidungsfindungen,

  • Überprüfen, ob alle Voraussetzungen für die Beauftragung des jeweiligen Angebotes eindeutig gegeben sind. Sicherstellung, dass die Leistungen vertragsgerecht erbracht werden können,

  • vertragliche Voraussetzungen zur Beauftragung der Leistungen schaffen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.3

Hierzu gehören alle Tätigkeiten, die zu bestimmten Zeiten zu erbringen sind, um bei ordnungsgemäßen Gebäuden und Anlagen auch eine bestimmungsgemäße Nutzung zu ermöglichen, z.B. Schließdienste, Stellen oder Schalten von Anlagen nach Bedarf, soweit nicht automatisiert.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.4

Überwachung (z.B. mittels Gebäudeautomation oder regelmäßiger Kontrollgänge)

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.4.1

Technische Anlagen:

  • Bei den technischen Anlagen sind (z.B. mittels eines Gebäudeleitsystems) Betriebs-, Stör- und Gefahrenmeldungen entgegenzunehmen, ggf. die Dringlichkeit zu beurteilen und geeignete Gegenmaßnahmen einzuleiten. Sofern behördlicherseits gefordert, sind bei großen heiztechnischen Anlagen die Emissionen zu überwachen.

  • Sofern behördlicherseits gefordert, sind bei großen heiztechnischen Anlagen die Emissionen zu überwachen.

  • Überwachen technischer Anlagen (z.B. mittels Gebäudeautomation oder durch regelmäßige Kontrollgänge),

  • Überwachung des Anlagenbetriebs auf ordnungsgemäße Funktion,

  • Durchführung einfacher Funktionsprüfungen,

  • Überwachung des Zustandes technischer Anlagen und Einrichtungen auf Schäden oder Mängel,

  • Kontrolle von Lichttastern, Steckdosen usw. in den Allgemeinbereichen (z.B. auf Vollständigkeit, Beschädigung und Funktion),

  • Kontrolle der Sanitäreinrichtungen in den Allgemeinbereichen (z.B. auf Vollständigkeit, Beschädigung und Funktion).

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.4.2

Gebäude:

Im Gebäude ist es Aufgabe der Betriebsführung, z.B. die allgemeine Sauberkeit als erbrachte Leistung der Gebäudereinigung oder die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen,

Überwachung des Zustandes baulicher Anlagen und Einrichtungen auf Schäden oder Mängel, Kontrolle der Bausubstanz und der Räumlichkeiten durch regelmäßige Begehung, soweit ohne Hilfsmittel möglich, z.B. Sichtkontrolle der:

  • Außenfassaden,

  • Kellerbereiche,

  • Parkbereiche,

  • Fußböden,

  • Wände und Decken der Allgemeinbereiche,

  • Kontrolle des Daches (soweit möglich) und der Dachabläufe,

  • Kontrolle der Brandabschnittstüren und -tore in Treppenhäusern und Tiefgaragen,

  • Beleuchtung in den Allgemeinbereichen (insbesondere Notbeleuchtung, Außenbeleuchtung),

  • Vollständigkeit der Wandhydranten und Feuerlöscher,

  • Beschädigung und Undichtigkeiten des Rohrnetzes (Wasser/Abwasser).

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.4.3

Einhaltung der Hausordnung

Die folgenden, allgemein gehaltenen Tätigkeitsmerkmale sind am objektspezifischen Bedarf zu prüfen und entsprechend zu ergänzen bzw. zu detaillieren und in die Leistungsbeschreibung der FM-Leistungsvereinbarung bzw. der -Leistungsbeschreibung aufzunehmen.

Die Kontrolle ist von einer Person durchzuführen, die kleine Unzulänglichkeiten und Schäden sofort selbst behebt (z.B. Hausmeister). Die Leistungen fallen aus diesem Punkt heraus, wenn sie Bestandteil anderer Leistungen sind (z.B. regelmäßiges Wässern von Pflanzen als Leistung der Pflanzenpflege):

  • Kontrolle und regelmäßiges Wässern der Bepflanzungen in den Allgemeinbereichen wie z.B. Foyers, Hallen und Galerien,

  • Überprüfung der Schließfunktion in den Allgemeinbereichen,

  • Bereitstellung der Müllcontainer, ordnungsgemäße Mülltrennung gem. örtlicher Satzung, ordnungsgemäße Entsorgung in die Container,

  • Sauberkeit der Müllplätze/ Zustand der Müllpresse,

  • Zustand, Sauberkeit Parkbereiche,

  • Kontrolle und Reinigung der Bodenabläufe,

  • Kontrolle von Brunnenanlagen,

  • Überprüfung der Sauberkeit in den Treppenhäusern usw. auf den Grünflächen, Gehwegen und Hofflächen,

  • Kontrolle auf Ungezieferbefall und ggf. die Veranlassung von Bekämpfungsmaßnahmen,

  • Durchsetzung der Verkehrssicherungspflicht (Winterund Streudienste). In diesem Zusammenhang Führung eines Streubuches (Nachweisbuch),

  • Kontrolle vollständiger Beleuchtung, ggf. Leuchtmittelwechsel durchführen,

  • Zustand von Mobiliar und Türen,Frostsicherungsmaßnahmen wahrnehmen (z.B. Wasser führende Rohrleitungen erforderlichenfalls absperren, entleeren sowie Betreuung der automatischen Bewässerung, Inund Außerbetriebnahme Frühjahr/Winter),

  • Überprüfung verschlossen zu haltender Öffnung und Schließung von Türund Toranlagen, Beleuchtung in den Allgemeinbereichen (insbesondere Notbeleuchtung, Außenbeleuchtung),

  • Energieverluste durch offene Türen/Fenster, Beleuchtung,

  • Freie Fluchtwege,

  • Funktion Türen/Fenster (insbesondere Türschließer),

  • Zustand (äußerlich) der Feuermelder,

  • Vollständigkeit der Wandhydranten und Feuerlöscher,

  • Beschädigung und Undichtigkeiten des Rohrnetzes in den Allgemeinbereichen (Wasser/Abwasser),

  • ordnungsgemäße Nutzung von technischen und anderen Räumen (Zweckentfremdung),

  • Meldung von Schäden durch Gewalteinwirkung (z.B. Einbruch, Sturm, Wasser),

  • Vorbeugendes Schließen der Fenster bei aufkommendem Unwetter oder Sturmwarnung,

  • Lüftung des Objektes,

  • Aufbewahrung von Fundsachen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.4.4

Das Reinigungsunternehmen ist verpflichtet, ständig durch Eigenkontrolle die vereinbarte Qualität bei der Ausführung von Reinigungs- und Abfallsammlungsarbeiten einzuhalten. Reinigungsmängel sind unverzüglich zu beseitigen.

Der Auftraggeber (im Falle der Fremdvergabe) behält sich eine darüber hinausgehende Kontrolle, ob die Reinigung ordnungsgemäß und fristgerecht ausgeführt ist, durch Objektleiter/ innen des Auftraggebers vor. Werden bei der Kontrolle Mängel festgestellt, so kann der Auftraggeber vom Auftragnehmer Nachbesserung bzw. erforderlichenfalls Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen.

Die Beurteilung des Reinigungszustands wird mittels Checklisten vorgenommen. Die Auswahl der begutachteten Bereiche erfolgt nach dem Zufallsprinzip. Eine Teilbewertung ist möglich. Es wird jedoch empfohlen, für eine Qualitätsmaßnahme stichpunktartig alle Bereiche des Gebäudes zu begutachten. Das Ergebnis der Stichprobe gilt repräsentativ für die Gesamtfläche.

Falls die Gebäudereinigung durch eigenes Personal erfolgt, gilt dies sinngemäß.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.5

Störungen, Schäden oder Gefahrenzustände erkennen, qualifizieren, priorisieren und ggf. weiterleiten an 6.130 Meldungen verfolgen

Komplexere Funktionsprüfungen und Funktionsmessungen (z.B. BGV A3, VDI 6022) sind in den jeweiligen Einzelpositionen unter "Wartung" zu erledigen.

Störungsmanagement:

  • Störungsbehebung in Abstimmung mit der Service- und Rufzentrale, sofern Störungsbehebung nicht möglich: sicheren Zustand herstellen, z.B. Gefahrenstellen absperren, elektrische Verbraucher spannungsfrei schalten,

  • erfolgte Störungsbehebung zurückmelden,

  • Klein- und Verbrauchsteile sofort wechseln,

  • Durchführung von Kleinreparaturen u. a. Austausch von Perlatoren, Entkalken von Untertischspeichern etc.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.6

Störungen oder kleine Schäden beheben (i.d.R. im Auftrag von 6.130 Meldungen verfolgen, ggf. mit Unterstützung von 6.860 Handwerksdienste erbringen)

Die Behebung von Störungen umfasst Sofortmaßnahmen zur Beseitigung von Gefahrenzuständen oder Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit, soweit hierzu keine besonderen Werkzeuge oder Ersatzteile erforderlich sind (ansonsten kleine Instandsetzung durchführen).

Bei Personenaufzügen sind Aufzugswärterdienste mit Aufzugsbefreiung enthalten.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.7

Störungsbehebung Dritter abnehmen

siehe 6.311.2.1

Falls keine eigenen Erfahrungen mit der Leistungsabnahme existieren, etwa weil das Unternehmen überhaupt keine Services in Eigenleistung ausführt (Wohnimmobilien, manche Büroimmobilien, Öffentliche Gebäude u.a.), sind Abnahmeprozesse mit den entsprechenden Kriterien (Checklisten) zu schaffen und sachkundige Hilfe sollte eingeholt werden.

In jedem Fall ist für eine ordentliche Abnahme der Störungsbeseitigung zu sorgen. Der berühmte Anruf: "Es läuft wieder." reicht meist nicht.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.8

Umfasst das

  • Beschaffen,

  • Zwischenlagern und

  • Auffüllen

von Verbrauchsstoffen, wie z.B. der Chemikalien für Wasseraufbereitungsanlagen oder Heizöl für die Wärmeversorgung.

Über die Abrechnung der Kosten der Verbrauchsstoffe ist eine Vereinbarung im Rahmen der FM-Leistungsvereinbarung zu treffen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.9

Optimieren im laufenden Betrieb, z.B. Regelparameter und Absenkzeiten einstellen

Die Anlagen der Technischen Gebäudeausrüstung sind im laufenden Betrieb zu optimieren. Hierzu sind z.B. Schaltzeiten von Nacht- und Wochenendabsenkungen oder Reglerparameter so einzustellen, dass sich ein bestmöglicher und energiesparender Betrieb ergibt.

Das betrifft z.B. auch Klimaanlagen, deren Einstellung an Hand des h-x-Diagramms von Molliere vorzunehmen ist Die entsprechenden Messeinrichtungen müssen zur Verfügung stehen.

Das Optimieren im laufenden Betrieb umfasst keine Maßnahmen, die besondere Untersuchungen oder Studien sowie Umbauten am Gebäude oder den Anlagen erfordern, wie z.B.:

  • Schaltzeiten und Regelparameter laufend dem Bedarf anpassen,

  • Betriebsparameter für verschleißarmen, umweltschonenden und energiesparenden Betrieb optimieren., Nachstellen und Nachjustieren gemäß Herstellervorschriften.

(ansonsten siehe Energiemanagement, GEFMA 124)

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.10

Verbrauchswerte erfassen, Zähler ablesen, Zählerstände an 6420 Energiemanagement durchführen weiterleiten

Zur ordnungsgemäßen Verbrauchserfassung muss ein aktuelles Mess- und Zählkonzept vorhanden sein. I.d.R. sind folgende Ablesungen durchzuführen und in die Verbrauchslisten einzutragen:

  • Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, ggf. Fernwärme) monatlich ablesen, soweit nicht automatisiert,

  • die Zählerstände sind zur Auswertung an das Energiemanagement weiterzuleiten,

  • Eichfristen der Zähler sind zu überwachen.

Diese Leistung sollte unter dem "Dach" des Energiemanagements und zwar im Rahmen des "permanenten" Energiemanagements durchgeführt werden.

Eine lückenlose klare Energieverbrauchshistorie ist die wichtigste Grundlage für eine Baseline bei Einsparmaßnahmen (z.B. Einspar-Contracting).

Voraussetzungen für ein erfolgreiches permanentes Energiemanagement sind:

  • klare Verantwortlichkeiten für die Energiekosten und für die technischen Energieerzeugungs- und Verteilungseinrichtungen,

  • eine regelmäßige Energieverbrauchserfassung in ähnlicher Detaillierung wie die Verantwortlichkeiten (z.B. pro Gebäude und Medium mindestens ein Zähler).

Wichtige Tätigkeiten im Rahmen des permanenten Energiemanagements sind:

  • regelmäßige Zählerablesungen und Vergleich der Mengen mit den entsprechenden Werten der Vergangenheit,

  • Inspektionen technischer Einrichtungen (z.B. Heizanlagen),

  • Kontrolle von Wartungsarbeiten, insbesondere in den Gewerken Heizung, Elektrotechnik, Sanitärtechnik (z.B. sorgfältige Kesselreinigung),

  • Anpassungen von Reglereinstellungen und Zeitprogrammen an den tatsächlichen Bedarf (z.B. Heizungsregelung bei Betriebsruhetagen o. ä.),

  • Durchführung oder Veranlassung von Reparaturen (z.B. tropfende Wasserhähne, defekte Thermostatventile etc),

  • Information der Gebäudenutzer bei energievergeudendem Verhalten.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.11

Dokumentieren betrieblicher Abläufe und Vorkommnisse

Grundsätzlich ist über alle Vorgänge, die im Rahmen des FM stattfinden, eine Dokumentation anzulegen. (Durchgängiges Dokumentations- und Berichtswesen)

Diese dient:

  • dem Nachweis, dass der Betreiberverantwortung mit Sorgfalt nachgekommen wird,

  • als Leistungsnachweis (z.B. für Entlohnung, Vertragserfüllung usw.).

Es sind einfache Methoden der Dokumentation zu benutzen (z.B. Formblätter, Arbeitskarten).

Informationsmanagement:

  • Betriebsprotokolle, Dokumentation in das Betriebstagebuch,

  • -Betriebsanweisungen vorhanden und eingehalten,

  • Abnahmeprotokolle,

  • Dokumentation mit Hilfe CAFM und auf Anforderung auf Papier,

  • Energiemanagement (ständig, jährlich),

  • Gebäudeautomation (ständig besetzte Stelle, sofortige Weiterleitung von Meldungen, zufällige Meldungen erfassen, weiterleiten),

  • Wartungsberichte, Instandsetzungsberichte, Vertragserfüllungen, Bestandspläne aktualisiert usw.,

  • Ergebnisse der Gefährdungsbeurteilungen (dokumentieren, aufbewahren),

  • Bestätigung der durchgeführten Arbeit,

  • Einsätze im Winterdienst sind im Winterdienst-Einsatzprotokoll zu dokumentieren,

  • u. a. m.

Die Forderung nach umfassender Dokumentation wird von Praktikern mitunter als negativ eingeschätzt, weil sie einen Aufwand zur Folge hat. Dieser wird insbesondere dann für nicht nötig gehalten, wenn sich scheinbar oder tatsächlich die zuständigen vorgesetzten Stellen Berichten gegenüber uninteressiert zeigen.

Um jedoch die Wahrnehmung der Betreiberverantwortung insbesondere im Havariefall evident zu machen, ist das Berichtswesen ein Muss im FM.

Allerdings ist bei Einführung einer intelligenten CAFM-DV der Bericht meist ein ohnehin vorhandenes "Abfallprodukt". In diesem Sinne soll das nachstehende Lean Controlling verstanden werden:

Lean Controlling:

  • Reduzierung der Berichtswege,

  • Bereinigung des formalen Berichtswesens,

  • Befreiung und Kontrolle von Ballast,

  • schlanke Verwaltung,

  • Vermeidung bürokratischer Verhaltensweisen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.12

Außerbetriebnehmen: Stilllegen (vorübergehend oder endgültig) einzelner Anlagen oder Einrichtungen

Die Außerbetriebnahme erfolgt sowohl unter wirtschaftlichen, als auch unter sicherheitstechnischen Aspekten.

Stilllegen (vorübergehend oder endgültig) einzelner Anlagen oder Einrichtungen.

Impulse:

  • auf Anweisung,

  • in eigener Erkenntnis (Gefahr, Bruch, Unfall),

  • Verschleiß, Erneuerung,

  • Abbruch.

Maßnahmen:

  • Protokoll anfertigen, Zustand dokumentieren (Foto, Zeichnung, Beschreibung),

  • Abnahme durchführen.

Bei vorübergehendem Stillegen:

  • Konservieren,

  • ggf. Probeläufe durchführen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.13

Bei Ende eines Dienstleistungsvertrages über z.B. Betreiben, Warten, Reinigen usw. ist der Zustand an den Nachfolger zu übergeben. Dies geschieht vorwiegend dokumentarisch und die Dokumentation kontrollierend zusätzlich durch Inaugenscheinnahme.

Allgemein:

  • in jedem Fall Abnahme und Übergabe durchführen mit den Beteiligten,

  • einwandfreie Funktion und Zustände (z.B. Regelfähigkeit, Schaltzustände u.a.) prüfen, dokumentieren und bestätigen,

  • bei Aufträgen Bestätigung der Ordnungsmäßigkeit durchgeführter Arbeiten,

  • Zustand bewerten (Verschleißgrad, verbleibende Nutzungsdauer, allgemeiner Zustand),

  • falls vertraglich vereinbart, Vergleich mit den vereinbarten Endzuständen, ggf. monetärer Ausgleich,

  • Übergabe vollständiger und aktueller (fortgeschriebener) Betriebsdokumentation (Zeichnungen, Checklisten, Berichte, Ersatzteillisten usw.),

  • bei nicht vereinbarungsgemäßer Übergabe Regressansprüche aus dem Vertrag geltend machen; evtl. auf Kosten des Übergebenden nachbessern.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.13.1

Die Ordnungsmäßigkeit der Übergabe kann nur vor Ort erkannt werden.

In Abhängigkeit von der Art der Anlage, Leistung usw. sind folgende Handlungen erforderlich:

  • Prüfungen nachweisen, soweit die Betriebsführung prüfpflichtige (überwachungsbedürftige) Anlagen umfasst (Dampfkessel, Aufzüge, Brandmeldeanlagen, Handfeuerlöscher usw.),

  • erfolgte die Prüfung durch Sachverständige (z.B. ZÜS, Schornsteinfeger) fristgerecht,

  • liegt eine entsprechende Dokumentation vor,

  • bei Versäumnissen angemessenen Fertigstellungstermin zwingend vorgeben,

  • wirtschaftliche Schäden aus Versäumnissen trägt die Gegenpartei,

  • liegen Eintragungen im CAFM-System lückenlos vor (Grundlage für künftige Entscheidungen, z.B. Zählerstände, Schaltzustände usw.?),

  • Ergebnisse von Kontrollgängen sind grundsätzlich auch wenn negativ zu protokollieren.

Inhalte der Berichte [beispielhaft]:

  • durchgeführte Arbeiten,

  • unmittelbar anstehende Arbeiten,

  • geplante Arbeiten,

  • Abweichungen vom Plan beim Budget,

  • Abweichungen vom Plan bei Energie & Medien,

  • ungeplante Vorkommnisse,

  • Verbesserungsvorschläge jeweils für den Berichtszeitraum und für alle Leistungsbereiche,

  • vorzugsweise in EDV-Form unter Nutzung des DV-Systems.

Weiterhin gehören zur Dokumentation

  • Monats-,

  • Quartals- und

  • Jahresberichte.

Jeweils in der vom FM-Bereichsleiter vorgegebenen Form und über alle Objekte.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.13.2

vorhandene Schäden und Mängel protokollieren

  • Bei der Übergabebegehung festgestellte Mängel und Schäden sind zu erfassen.- Gefährdungsbeurteilungen sind durchzuführen.

  • Verursacher feststellen, ggf. Regressansprüche an bisherigen Betreiber stellen.

  • Das können sein: "Versteckte allgemeine Betriebsstörungen in technischen Anlagen" (Ausfall von Regelungen, Teilfunktionsstörungen verhindern optimalen Betrieb usw.),

  • "offensichtliche" Störungen:

  • Aufzugsstörung

  • Stromausfall

  • Ausfall des Telefons

  • Ausfall der Zutrittskontrolle

  • Ausfall der EDV

  • usw.

  • Um insbesondere versteckte Störungen zu erkennen, ist das Vorführen geforderter Zielparameter (Volumenströme, Temperaturen, Temperaturdifferenzen, Feuchte usw.) bei Übergaben unbedingt erforderlich.

Ansonsten fehlt bei späteren Reklamationen Evidenz.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.310.13.3

Auftraggeber oder Vertragsnachfolger einweisen

Sinnvoll ist die Einweisung des Nachfolgers. Das bedingt, dass dieser bereit steht. Falls es keinen Nachfolger gibt, muss der Auftraggeber die sich dazwischen schalten (kann Informationsverlust bedeuten).

Nur eine vollständige Übernahme ermöglicht eine korrekte Übergabe sowohl in technischer als auch in juristischer Hinsicht.

Grundlage einer Übergabe sind die Dokumentationen und Erkenntnisse aus den Punkten 6.310.13.1 und -2.

Übernehmen oder Inbetriebnehmen

Bei fremdvergebener Betriebsführung sind Gebäude, gebäudetechnische Anlagen und Außenanlagen durch den Betriebsführer (Auftragnehmer) vom Auftraggeber oder einem Vertragsvorgänger zu übernehmen. Hierbei sind z.B. bereits vorhandene Mängel oder Schäden zu berücksichtigen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.320

Produktnummer nach DIN EN 15221-4

1165

Beschreibung

Laufende Kosten für die Instandhaltung der technischen Infrastruktur nach EN 13306.

Inbegriffen

Berater und Auftragnehmer / Dienstleister und Materialien, die nicht aktiviert sind.

Nicht inbegriffen

Modernisierung

Aktivitäten (Beispiele)

Projektmanagement, Planung, Beschaffung / Ausschreibung, Ausführung.

Facilities (Beispiele)

Lüftungsräume, Rohrleitungen, bewegliche Aufzüge / Kräne, Rüstung.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.321

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.321.1

Wiederkehrende Prüfungen planen

Die Planung erfolgt auf Basis der aktuellen Anlagendokumentation bzw. des Anlagenverzeichnisses.

Für die Prüfungen, sofern dazu Dritte (z.B. Sachverständige; Sachkundige) beauftragt werden müssen, sind Leistungsverträge zu schließen und aktuell zu halten.

Über die Prüfungen ist ein Nachweis zu führen.

Eine Datensammlung zu Wartungstechnologien für Planungszwecke sollte folgende Punkte erfassen:

  • Verfahren,

  • Arbeitsmittel,

  • notwendige Voraussetzungen/Bedingungen,

  • Kurzbeschreibung,

  • typische Anwendungsbereiche,

  • Vor- und Nachteile,

  • Quellen.

Exemplarische Datensammlung zu Wartungstechnologien

zu wartende Betriebsmittel

Verfahren

Hydraulische/pneumatische
Betriebsmittel

Filterpflege

Entwässern von Druckluft

Entölen von Druckluft

Entlüften von Druckbehälter/Heizungen

Herstellen von Arbeitsdrücken

Nachfüllen von Behältern

Neuverpacken/Nachziehen von Stopfbuchsen

Erneuern von Dichtungen

Beseitigen von Leckagen/Öllachen

Erhalten von Medienviskosität

Herstellen von Frostschutz

Elektrische Betriebsmittel

Pflegen und Aufladen von Batterien

Erneuern von Isolieröl

Reinigen und Erneuern von Isolationen

Nachstellen von Kontakten

Nachziehen und Fetten von Verbindungs- und Klemmstellen

Gewährleisten von Kühlung

Mess- u. Steuereinrichtungen

Einregulieren von Sollwerten und Arbeitsbereichen

Mobile Betriebsmittel

Eichen von Messgeräten

Tanken

Reifendruck prüfen und erneuern

Reifen auswuchten

Herstellen der Verkehrs-/Betriebssicherheit

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.321.2

Prüfungsdurchführung veranlassen und begleiten

Laut Verordnung über die Prüfung technischer Anlagen und Einrichtungen nach Bauordnungsrecht (TPrüfVO) müssen technische Anlagen und Einrichtungen sowie die dafür bauordnungsrechtlich geforderten Brandschutzmaßnahmen von staatlich anerkannten Sachverständigen oder von Sachkundigen auf ihre Wirksamkeit und Betriebssicherheit geprüft werden..

  • Die Prüfungen sind rechtzeitig unter Beachtung der Nutzerbedingungen den Nutzern bekannt zugeben. Nach erfolgter Prüfung sind die Nutzer von der Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft zu informieren.

  • Nach erfolgter Prüfung sind die Nutzer von der Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft zu informieren.

  • Bei publikumsrelevanten Anlagen (Transportmittel, Aufzüge) sind sofern keine entsprechende Redundanz verfügbar ist, Provisorien zu schaffen, wenn der prüfungsbedingte Ausfall der Anlage > x Std. beträgt.

  • Die Zeiten sind in den Service-Level-Agreements zu vereinbaren.

Bei wegen der Sensibilität der Anlagen bzw. der Räume in denen sie sich befinden, festgelegten besonderen Maßnahmen, sind diese Maßnahmen durch das FM-Personal einzuleiten, zu überwachen, und das Servicepersonal ist zu begleiten.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.321.3

Beseitigung erkannter Mängel verfolg

Die Mängelbeseitigungsfrist muss sich auf die Vollendung der Nachbesserung beziehen (die Frist muss so bemessen sein, dass innerhalb des Zeitraums bis zum Ablauf der Frist die Nachbesserung möglich ist). Diese kann je nach Mangel verschieden sein.

Die Aufforderung zur Mängelbeseitigung bedarf keiner Schriftform, allerdings ist für eine wirksame Kündigung, die wiederum schriftlich erfolgen muss, der Zugang der Mängelbeseitigungsaufforderung vom Auftraggeber nachzuweisen.

Kommt der Auftragnehmer seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht nach, hat der Auftraggeber unter den Voraussetzungen des 4 Nr. 7 Satz 3 VOB/B ein Recht zur Auftragsentziehung (Kündigung). Voraussetzung für die Auftragsentziehung ist:

  • das Vorliegen eines Mangels,

  • die Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit Beschreibung des Mangels (Symptomtheorie),

  • angemessene Fristsetzung zur Mängelbeseitigung,

  • Ablauf der gesetzten Frist.

Die geltenden bauaufsichtlichen Vorschriften und die einschlägigen allgemein anerkannten Regeln der Technik sind stets zu aktualisieren..

Die oberste Bauaufsichtsbehörde kann entsprechende Nachweise verlangen.

Die Prüfberichte der Sachverständigen müssen neben einer Beschreibung der durchgeführten Prüfungen insbesondere die Feststellung enthalten, dass die geprüften Anlagen oder Einrichtungen, einschließlich der dafür getroffenen Brandschutzmaßnahmen, betriebssicher und wirksam sind. Kann dies wegen gefährlicher Mängel nicht bestätigt werden, müssen die Prüfberichte die Mängel beschreiben, eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung angeben und eindeutig aussagen, ob die Anlagen oder Einrichtungen bis zum Ablauf der Frist weiter betrieben werden dürfen.

Die Mängelbeseitigung ist anzumahnen und ggf. nach fruchtlosem Ablauf der Mängelbeseitigungsfrist die Vergütung zu kürzen bzw. einen Dritten mit der Mängelbeseitigung zu beauftragen und die Kosten hierfür dem Auftragnehmer in Abzug zu bringen oder den Vertrag außerordentlich zu kündigen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.321.4

Dokumentation verwahren

Ein wesentlicher Bestandteil der FM-Leitung ist die Dokumentation. Nur eine strukturierte und aktuell geführte und sicher verwahrte Dokumentation ermöglicht den schnellen Zugriff auf benötigte Liegenschaftsdaten sowie das Erkennen von Tendenzen.

Vorzugsweise in einem speziellen Objekttechnikerhandbuch sind vorliegende Berichte ordnungsgemäß und aktuell zu führen und sicher zu verwahren. Zugang (auch elektronisch) haben nur die befugten Personen.

Um auch nachträglich Auskunft über Änderungen, z.B. bei der Instandhaltungsplanung, geben zu können, sind schriftlichen Darstellungen und Vorgaben (auch ungültig gewordene) für mindestens fünf Jahre aufzubewahren.

Behördliche Auflagen zur Pflege und Aufbewahrung von Dokumenten, wie Prüfbücher, Monteursberichte, Abnahmeprotokolle etc. sind einzuhalten.

Im Objekttagebuch befinden sich alle

  • Vorkommnisse,

  • Fremdfirmeneinsätze,

  • Instandhaltungsund Wartungsmaßnahmen,

  • aufgetretene Schäden,

  • Reparaturen sowie die Haupttagesaktivitäten,

  • außerhalb der vereinbarten Regelleistungen erbrachte Arbeiten.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.322

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.322.2

Wiederkehrende Prüfungen durchführen

Soweit die Betriebsführung prüfpflichtige (überwachungsbedürftige) Anlagen umfasst sind die vorgeschriebenen Prüfungen durch Sachkundige/-verständige (z.B. ZÜS) fristgerecht zu veranlassen, wie beispielsweise:

  • Aufzüge,

  • Handfeuerlöscher,

  • Lüftungsanlagen, ausgenommen solche, die einzelne Räume im selben Geschoss unmittelbar ins Freie be- oder entlüften,

  • CO-Warnanlagen,

  • Rauchabzugsanlagen sowie maschinelle Anlagen zur Rauchfreihaltung von Rettungswegen,

  • Sprinkleranlagen,

  • Sprühwasser-Löschanlagen,

  • Wassernebel-Löschanlagen,

  • Feuerlöschanlagen mit nassen Steigleitungen und Druckerhöhungsanlagen einschließlich des Anschlusses an die Wasserversorgungsanlage,

  • nasse und trockene Steigleitungen zur Löschwasserförderung,

  • Brandmelde- und Alarmierungsanlagen, Überwachungseinrichtungen,

  • Sicherheitsstromversorgungen,

  • Sicherheitsbeleuchtung,

  • ggf. Schutzvorhänge.

Die Durchführung ist sicherzustellen, zu begleiten und zu dokumentieren.

Checkliste zur wiederkehrenden bauaufsichtlichen Prüfung gem. 23 (2) GeschäftshausVO

1

Nutzung der baulichen Anlage

JA

NEIN

1.1

Gegenüber der ursprünglichen Baugenehmigung haben sich keine ungenehmigten Nutzungsänderungen ergeben.

Bemerkungen, falls erforderlich:

1.2

Von baulichen Genehmigungen wurde nicht abgewichen.

Bemerkungen, falls erforderlich:

2

Flächen für die Feuerwehr

2.1

Aufstell- und Bewegungsflächen, Zu- und Durchfahrten und Durchgänge für die Feuerwehr sind ordnungsgemäß gekennzeichnet und benutzbar. (Breite, lichte Höhe, Befestigung) - 2 und 20 (1) GhVO

Bemerkungen, falls erforderlich:

3

Rettungswege

3.1

Ausgänge, Flure, Treppenräume und sonstige Verkehrswege, die als Rettungswege dienen, sind von jeglicher Lagerung frei gehalten.
20 (1) und (4) BauO des Landes (hier beispielhaft NRW)

- nutzbare Breite von mind. 2 m

- unzulässige Einbauten negativ

- Hinweise und Kennzeichnung vorh.

- Zusätzl. Brandlasten, Kabel und Leitungen negativ

Bemerkungen, falls erforderlich:

3.2

Die Treppenräume sind von den einzelnen Geschossen ausreichend sicher abgetrennt ( 11 (8) GhVO

Bemerkungen, falls erforderlich:

3.3

Gebäudetechnische Leitungen im Zuge von Rettungswegen sind brandschutztechnisch sicher abgetrennt bzw. unbedenklich.

Bemerkungen, falls erforderlich:

Datum

Stempel

Ort

Unterschrift

Über die sachlichen Kosten der Sachverständigenprüfungen ist eine Vereinbarung mit der Verwaltung bzw. dem Einkauf zu treffen (Schnittstelle).

Die persönlichen Kosten der Sachverständigen gehören nicht zur Betriebsführung, sondern stellen Kosten für Sonstige technische Leistungen" dar.

Anmerkung:

Bei der Neuaufstellung bzw. Vervollkommnung der innerbetrieblichen Regelungen zum Leistungsteil "Anlagenprüfungen" sind die Erfahrungsträger aus dem Bereich FM heranzuziehen, da dieses Thema grundsätzlich auch im Leistungsteil Genehmigungsplanung beherrscht werden muss.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.321

Durchführung / Ergebnisse dokument.

Die prüfpflichtigen Anlagen, Anlagenteile und Bauteile sind in einer Prüfliste zu erfassen und mit Prüfdatum zu versehen

Exemplarisches Beispiel:

Die Prüfergebnisse sind einzutragen.

Sollten sich Folgemaßnahmen aus den Prüfungen ergeben, wie z.B.:

  • Reparaturen und Instandsetzungen,

  • Stilllegungen o. ä.,

sind diese Maßnahmen unverzüglich einzuleiten, bzw. mit der Leitung abzustimmen, falls durch die Maßnahme das Budget überschritten würde.

Die Nutzer sind von der Maßnahme in Kenntnis zu setzen, ggf. sind Ersatzlösungen bzw. Verhaltensregeln zu schaffen.

Beispiel der Dokumentation für wiederkehrende Prüfung (Auszug).

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.330

Festlegung von Instandhaltungsstrategien

Erste Aufgabe des Instandhaltungsmanagements ist die Festlegung von Instandhaltungs- (IH-) Strategien für die einzelnen instandzuhaltenden Objekte (IH-Objekte, z.B. Baukörper, Dächer, HLK-Anlagen, Aufzüge, Netzersatzanlagen usw.).

Hier ist eine Differenzierung der Gewerke und Anlagen solange vorzunehmen, bis die nachfolgenden Fragen eindeutig beantwortet werden können:

  • Wie schwerwiegend sind die Folgen einer Störung (eines Schadens, eines Ausfalls) einer Anlage für die Aufrechterhaltung der Kerntätigkeiten?

  • Kann eine Störung (ein Schaden, ein Ausfall) für eine gewisse Zeit toleriert werden?Werden ggf. gesetzliche oder genehmigungsrechtliche Belange berührt?

  • Wie schnell muß bei einer Störung (einem Schaden, einem Ausfall) reagiert werden?

Entsprechend den Antworten sind die IH-Objekte verschiedenen Strategien zuzuordnen:

Untergeordnete Objekte, deren Ausfall keine unmittelbaren Beeinträchtigungen der Kerntätigkeiten bedeuten oder Objekte, deren Funktion bei Ausfall vorübergehend durch benachbarte Aggregate übernommen werden können, können 'auf Bruch' gefahren werden (z.B. einzelne Leuchtmittel in Nebenräumen, einzelne Arbeitsstationen in EDV-Netzwerken). Hier genügt ein Austausch innerhalb der regulären Arbeitszeit oder im Zuge regelmäßiger Kontrollgänge.

Vorbeugende IH für besonders wichtige Objekte

Wichtige Objekte, die für die Aufrechterhaltung des Gebäudebetriebes unablässig sind oder Objekte, bei deren Ausfall Menschen gefährdet sein können (z.B. OP-Leuchten, Aufzüge, Netzersatzanlagen, unterbrechungsfreie Stromversorgungen, Feuerlöscheinrichtungen usw.) müssen ggf. durch eine 'vorbeugende IH' möglichst dauerhaft funktionsfähig gehalten werden.

Für alle anderen Objekte empfiehlt sich eine 'zustandsorientierte IH' als wirtschaftliche Strategie. Neben der Festlegung der IH-Strategien umfaßt das IH-Management folgende Leistungen:

  • Bewerten von Alternativen (z.B. Instandhaltung in Eigen- oder Fremdleistung zu erbringen)

  • Herbeiführen von Entscheidungen (z.B. über kleinere Instandsetzungsmaßnahmen)

  • Arbeitsvorbereitung (Planung, Disposition) für planbare IH-Tätigkeiten (Inspektion und Wartung) bis hin zum Workflow-Management.

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6.331

Inspizieren

Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Istzustandes einer Betrachtungseinheit einschließlich der Bestimmung der Ursachen der Abnutzung und dem Ableiten der notwendigen Konsequenzen für eine künftige Nutzung.

  • Auftrag, Auftragsdokumentation und Analyse des Auftragsinhaltes,

  • Erstellen eines Planes zur Feststellung des Istzustandes, der auf die spezifischen Belange des jeweiligen Betriebes oder der Betrachtungseinheit abgestellt ist und hierfür verbindlich gilt. Dieser Plan soll u. a. Angaben über Ort, Termin, Methode, Gerät, Maßnahmen und zu betrachtende Merkmalswerte enthalten,

  • Vorbereitung der Durchführung,

  • Vorwegmaßnahmen wie Arbeitsplatzausrüstung, Schutzund Sicherheitseinrichtungen usw.,

  • Überprüfung der Vorbereitung und der Vorwegmaßnahmen einschließlich der Freigabe zur Durchführung,

  • Durchführung, vorwiegend die quantitative Ermittlung bestimmter Merkmalswerte,

  • Vorlage des Ergebnisses zur Feststellung des Istzustandes,

  • Auswertung der Ergebnisse zur Beurteilung des Istzustandes,

  • Fehleranalyse,

  • Planung im Sinne des Aufzeigens und Bewertens alternativer Lösungen unter Berücksichtigung betrieblicher und außerbetrieblicher Forderungen,

  • Entscheidung für eine Lösung (Instandsetzung, Verbesserung oder andere Maßnahmen),

  • Rückmeldung.

Die Leistung "Inspizieren" im Sinne dieser Beschreibung ist nicht zu verwechseln mit den Tätigkeiten, die in Ausschreibungen oft als "Kontrollgänge" bezeichnet werden. Kontrollgänge dienen der Inaugenscheinnahme, ob eine Leistung wahrscheinlich ordnungsgemäß erledigt wurde und ob Ordnung, Wegefreiheit usw. herrschen.

Das "Inspizieren" ist u.a. in DIN 31051-2003-06 beschrieben. Es dient in erster Linie:

  • zur Überprüfung von Betriebszuständen,

  • zur Durchführung von Betätigungsvorgängen,

  • zur Behebung von Unregelmäßigkeiten im Betriebsablauf,

  • zur Feststellung der Abnutzung,

  • zu Empfehlung von Instandhaltungsmaßahmen (z.B. Wartungen oder Instandsetzungen),

  • regelmäßige Feststellung und Beurteilung des Istzustandes von Anlagenkomponenten sowie Veranlassung und Durchführung erforderlicher Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne einer vorbeugenden Wartung,

  • Durchführung von regelmäßigen Kontrollgängen zur Erkennung von Störungen oder abweichendem Betriebsverhalten,

  • Durchführung der von den Anlagenerstellern, ZÜS, VdS, u.s.w. vorgeschriebenen Kontrollen und periodisch wiederkehrenden Prüfungen der Anlagen (Betreiberpflichten),

  • Vornehmen von Einstellungen und Nachjustierungen an den Anlagen gemäß den Einweisungshinweisen und Betriebsvorschriften der Anlagenersteller,

  • Nachregulierung und Einstellung der Anlagen in Abstimmung und auf Anforderung der Nutzer, soweit dies nach den Vorgaben der Anlagen-ersteller bzw. Planer zulässig ist,

  • Kontrolle der Schaltfunktion aller Beleuchtungsanlagen,

  • Kontrolle der Beleuchtung im Außenbereich, speziell in Hinblick auf reibungslosen Einsatz der Videoüberwachung,

  • Eichung der Messund Zähleinrichtungen

  • Ggf. Führen des Wasserbuches im Rahmen des Hochwasserschutzes,

  • Z.B. vierteljährliche Kontrolle der Küchengeräte auf Beschädigungen, Korrosion und Funktion,

  • Kontrolle der Geruchsverschlüsse auf Funktion, ggf. Befüllen bzw. Reinigen,

  • Bewegen der Strangabsperrventile, jährlich

  • Kontrolle der Kühlgeräte auf Funktion, Dichtheit und Korrosion.

Es bedarf also für Inspektionen einer bestimmten Kompetenz, um Anlagenzustände gem. des obigen Bildes zu bewerten. Der Bereich FM stellt dieses Know-how zur Verfügung (Eigen- oder Fremdleistung).

Inspektionen müssen für das jeweilige Gebäude geplant und die Durchführung muss protokolliert werden.

Arbeitskarten (innerhalb der FM- Software):

Insbesondere für die Leistungseinheiten des Inspizierens und des Wartens sind für die technischen Anlagen entsprechende "Arbeitskarten" zu entwickeln (ggf. zu aktualisieren) und vorzuhalten.

Diese Arbeitskarten sind die Grundlage für Inspektionen resp. die Wartungstätigkeit und enthalten alle Regelleistungen, die an den jeweiligen Anlagen zu erledigen sind. Durch Unterschrift und Kontrolle wird die jeweilige Inspektion bzw. Wartung ein verbindliches Dokument, welches die Wahrnehmung der Betreiberpflichten in geeigneter Weise nachweisbar macht.

Besondere Bedeutung haben diese Dokumente bei nachweispflichtigen Anlagen und Anlagen, bei denen z.B. der Versicherungsschutz wesentlich von der Einhaltung der Wartungsintervalle abhängig gemacht wird.

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FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.331.1

Prüfen

Der Prüfprozess ist spezifisch von der Anlage, dem Arbeitsmittel usw. abhängig. Grundsätzlich dient das Prüfen der Ermittlung des Verlustes an Abnutzungsvorrat und zur Entscheidung der Methode der Auffüllung (Ersatz von Verschleißteilen oder sogar Instandsetzung).

Exemplarische Darstellung der Prüfung von Arbeitsmitteln gem. Betriebssicherheits-VO:

  • Der Arbeitgeber hat sicherzustellen, dass die Arbeitsmittel, deren Sicherheit von den Montagebedingungen abhängt, nach der Montage und vor der ersten Inbetriebnahme sowie nach jeder Montage auf einer neuen Baustelle oder an einem neuen Standort geprüft werden.

  • Die Prüfung hat den Zweck, sich von der ordnungsgemäßen Montage und der sicheren Funktion dieser Arbeitsmittel zu überzeugen.

  • Die Prüfung darf nur von hierzu befähigten Personen durchgeführt werden.

  • Unterliegen Arbeitsmittel Schäden verursachenden Einflüssen, die zu gefährlichen Situationen führen können, hat der Arbeitgeber die Arbeitsmittel entsprechend den ermittelten Fristen durch hierzu befähigte Personen überprüfen und erforderlichenfalls erproben zu lassen.

  • Der Arbeitgeber hat Arbeitsmittel einer außerordentlichen Überprüfung durch befähigte Personen unverzüglich zu unterziehen, wenn außergewöhnliche Ereignisse stattgefunden haben, die schädigende Auswirkungen auf die Sicherheit des Arbeitsmittels haben können. (insbesondere Unfälle, Veränderungen an den Arbeitsmitteln, längere Zeiträume der Nichtbenutzung der Arbeitsmittel oder Naturereignisse). Die Maßnahmen sollen Schäden rechtzeitig entdecken und beheben sowie die Einhaltung des sicheren Betriebs gewährleisten.

  • Der Arbeitgeber hat sicherzustellen, dass Arbeitsmittel nach Instandsetzungsarbeiten welche die Sicherheit der Arbeitsmittel beeinträchtigen können, durch befähigte Personen auf ihren sicheren Betrieb geprüft werden.

  • Die Prüfungen müssen auch den Ergebnissen der Gefährdungsbeurteilung genügen.

Weitere Prüfvorgänge können sein:

  • Spannung von Keilriemen usw.,

  • Dichtheitsprüfungen (Z. B. Langzeit-Druckauflastung bei Rohrleitungsnetzen,

  • Auslösung von elektrischen und optoelektrischen Gebern.

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6.331.2

Messen

Wenn durch einen Prüfvorgang das Ergebnis nicht eindeutig feststellbar ist, ist das Ergebnis durch Messung herbeizuführen. Der Servicetechniker muss über die entsprechende Ausbildung, Ausrüstung und Erfahrung verfügen.

Gemessen werden z.B.:

  • Differenzdrücke (z.B. zur Feststellung des Verschmutzungsgrades von Filtern),

  • Geschwindigkeitsmessungen (z.B. von Luftströmungen in Augenhöhe zur Ermittlung von Behaglichkeitskriterien),

  • Temperaturen (z.B. Vorlaufund Rücklauftemperaturen zur Ermittlung von Temperaturgradienten),

  • Feuchte (z.B. im Zusammenhang mit Temperaturmessung Feststellung des Wirkungs-, Gütegrades eines Kreisprozesses in einer Kältemaschine),

  • Geräuschpegel (z.B. von Lagern, Brennern, Pumpen zur Einhaltung der Umweltgrenzwerte),

  • Spannungsabfälle über elektrische Widerstände (z.B. zur Feststellung der Funktionsfähigkeit von Temperaturfühlern),

  • Toleranzen in Lagern,

  • u. a. m.

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6.331.3

Beurteilen

Die Prüf- und Messergebnisse dienen als Grundlage für die durchzuführende Beurteilung der jeweiligen Anlage bezüglich ihres Verlustes an Abnutzungsvorrat.

  • Dies geschieht i.d.R. anhand von Tabellen der Hersteller.

  • Die Inspektionsergebnisse sind eine wichtige Grundlage für durchzuführende Instandsetzungsmaßnahmen.

  • Dies ist besonders in den Fällen wichtig, wo die Instandhaltungsstrategie zustandsabhängig ist, um Kosten durch unverhältnismäßig kurze Wartungsintervalle und Instandsetzungen zu vermeiden.

  • Es ist Aufgabe der Instandhaltungsstrategie zwischen qualifizierter Inspektion und ggf. damit verbundenen längeren Betriebszeiten vs. relativ kurzfristigen Intervallen bei vorbeugender Instandsetzung zu entscheiden.

Es ist sinnvoll, eine solche Beurteilung über die entsprechenden (gem. Instandhaltungsstrategie festgelegten) Anlagen und Aggregate, aber auch baulichen Anlagen und Außenflächen regelmäßig durchzuführen.

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6.331.3.1

Konformitätsprüfungen

Der in DIN EN 13306:2001-09 definierte Begriff Konformitätsprüfung ist ein Teilaspekt der Inspektion.- Darunter ist zu verstehen die Beurteilung von Istzuständen bezüglich ihrer geplanten bzw. vorgesehenen Zustände.

Prüfung auf Übereinstimmung durch Messung, Beobachtung, Prüfung oder Eichung der maßgeblichen Kenngrößen einer Einheit.

Anmerkung: Grundsätzlich kann die Konformitätsprüfung vor, während oder nach anderen Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden.- Beispiel:

  • Die Luftfeuchte ist < 70% vorgesehen.

  • Die Beurteilung ergibt > 70%.

  • Die Konformität ist nicht gegeben.

(siehe DIN EN 13306, Nr. 81)

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.33.3.2

Überwachung des Zustandes

  • Manuelle oder automatisch ausgeführte Tätigkeit zur Beobachtung des Istzustandes einer Einheit.

  • Sie unterscheidet sich von der Konformitätsprüfung dadurch, dass sie zur Bestimmung von Veränderungen der Kennwerte der Einheit über die Zeit dient.

  • Kann kontinuierlich, in regelmäßigen Zeitabständen oder nach festgelegten Betriebszahlen erfolgen.

  • Wird üblicherweise während des Betriebes ausgeführt.

(siehe DIN EN 13306, Nr. 82)

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.331.3.3

Nachweisprüfung

Prüfung zur Feststellung, ob ein Merkmal oder eine Eigenschaft einer Einheit die festgelegten Anforderungen erfüllt.

(siehe DIN EN 13306)

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.331.3.4

Funktionsprüfung

  • Tätigkeit nach Instandhaltungstätigkeiten zur Bestätigung, dass eine Einheit imstande ist, die geforderte Funktion zu erfüllen.

  • Funktionsprüfung wird nach einer anlagenbedingten Störung durchgeführt.

(siehe DIN EN 13306, Nr. 84)

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.331.3.5

Fehlerdiagnose

Tätigkeiten zur Fehlererkennung, Fehlerortung und Ursachenfeststellung.

(siehe DIN EN 13306, Nr. 810)

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.331.3.6

Fehlerortung

Tätigkeiten zur Erkennung der fehlerhaften Einheit der geeigneten Gliederungsebene.

(siehe DIN EN 13306, Nr. 811)

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.331.3.7

ggf. Hygieneinspektionen nach VDI 6022

Ziele:

  • Jede RLT-Anlage (raumlufttechnische Anlage bzw. Klimaanlage) soll zwei grundsätzliche Anforderungen erfüllen:

  • Gewährleistung eines gesunden und hygienischen Arbeitsumfeldes,

  • Effizienz im Energieverbrauch.

  • Die VDI 6022 gilt seit dem Juli 1998 als Stand der Technik für Büro- und Versammlungsräume und ab November 2002 auch für Gewerbe- und Produktionsbetriebe. Sie wendet sich an

  • Betreiber von RLT-Anlagen,

  • Instandhalter,

  • Gerätehersteller,

  • Anlagenhersteller und

  • (beratende) Ingenieure.

  • Verbindliche Kriterien über die zulässige Verschmutzung von Kanalnetzen und sonstigen vom Luftstrom berührten Flächen in RLT-Anlagen,

  • Bei der Abnahme der Anlage und bei den 2 bis 3 jährigen Hygieneinspektionen Untersuchung des Kanalnetzes an repräsentativen Stellen hinsichtlich Verschmutzung > Grenzwert. (Handlungsbedarf)

  • Bei periodischen Wartungsarbeiten ist das Kanalnetz durch Personal (Hygieneschulung Kat. B) jährlich auf sichtbare Verschmutzung, Korrosion, Feuchte und Ablagerungen prüfen.

Übliche Leistungen im Zusammenhang mit der Inspektion:

  • Hygieneinspektion nach VDI 6022,

  • Reinigung und Wartung von RLT-Anlagen nach VDI 6022,

  • Überprüfung und Reinigung von Brandschutzklappen,

  • Mikrobiologische Raumluftuntersuchungen,

  • Luftmengenmessung und berechnung,

  • Desinfektion von RLT-Anlagen.

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6.332

Warten

Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrats gem. DIN EN 13306:2001-09.

Diese Maßnahmen können beinhalten:

  • Auftrag, Auftragsdokumentation und Analyse des Auftragsinhaltes,

  • Erstellung eines Wartungsplanes, der auf die spezifischen Belange des jeweiligen Betriebes oder der Betrachtungseinheit abgestellt ist und hierfür verbindlich gilt. Dieser Plan soll u. a. Angaben über Ort, Termin, Maßnahmen und zu beachtende Merkmalswerte enthalten,

  • Vorbereitung der Durchführung,

  • Vorwegmaßnahmen wie Arbeitsplatzausrüstung, Schutz- und Sicherheitseinrichtungen usw.,

  • Überprüfung der Vorbereitung und der Vorwegmaßnahmen einschließlich der Freigabe zur Durchführung,

  • Durchführung,

  • Funktionsprüfung,

  • Rückmeldung.

Wartung ist ein Teilaspekt der präventiven Instandhaltung nach DIN EN 13306:2001-09.

Alle relevanten technischen Anlagen sollten in einer speziellen Dokumentation "Wartungsliste" aufgeführt werden.

Diese Liste ist (auch in anderer Form denkbar) stets aktuell zu halten.

Sie ist vorrangig in ein CAFM-System aufzunehmen und dort zu pflegen bzw. firmenspezifisch zu ergänzen. Dort sind auch die Arbeitskarten hinterlegt.- Moderne CAFM-System "melden" dem Verantwortlichen den Zeitpunkt der jeweiligen Prüfungs- oder Wartungsmaßnahme und beinhalten die gesetzlichen und anderen Grundlagen.

Auch die Vergabe von Wartungsarbeiten darf kein Argument sein, sich nicht aktiv mit den Arbeitskarten, d. h. mit den Inhalten und der Bedeutung der Wartungstätigkeiten zu beschäftigen. Die Praxis hat gezeigt, wie wichtig es ist auch im Hinblick auf eine kostenbewusste Instandhaltungspolitik dass der Servicebereich nicht einer "Einkaufsabteilung" gleich die Leistungen einkauft und dann den Auftragnehmer tun und unterlassen lässt, was dieser für richtig hält.

Vielmehr ist es eine Leistung des Facility Managements, diese Tätigkeiten fachlich so zu steuern, dass das Ergebnis so gut wie nötig gewartete technische Anlagen zu optimalen Kosten sind.

Es ist einleuchtend, dass es solche Tätigkeiten gibt, die nicht bei jeder Wartung ausgeführt werden müssen, andere wiederum zwingend zu erledigen sind. Durch Gestaltung der Inhalte von Wartungsverträgen ist also ein Kosteneinsparpotential verhandelbar, welches die speziellen betrieblichen Belange berücksichtigt.

Zur Entwicklung eines Instandhaltungskonzeptes unter dem Aspekt der ständigen Verbesserung ist es heutzutage sinnvoll, zu überprüfen, ob "Re-Incourcing" von bereits vergebenen Leistungen der Betriebsführung etwa die kostengünstigere Lösung sein könnte.

Das setzt voraus, dass eine solche Personalpolitik mit der Geschäftsführung konsensfähig ist, da sie letztlich bedeutet, dass die Anzahl der Servicemitarbeiter steigt.

Besonders effizient werden die Maßnahmen, wenn man den Weg der festen Wartungsintervalle sofern es überhaupt welche gegeben hat verlässt und andere Methoden einführt..

Die Vielfalt dieser Methoden zeigt folgendes Bild:

Periodisch und laufzeitabhängig durchzuführende Instandhaltungsarbeiten erfolgen nach einem (zu entwickelnden) Leistungsprogramm.

Zustandsabhängige Instandhaltungsmaßnahmen haben den Vorteil, dass sie nur dann nötig werden, wenn entweder durch Inspektion oder durch Messung der Abnutzungsvorrat seinen festgelegten Tiefstwert erreicht hat.

Der Nachteil dieser zustandsabhängigen Methode besteht darin, dass zunächst Aufwendungen betrieben werden müssen, um die Messungen durchführen zu können. Die Messergebnisse sind sinnvollerweise auf dem FM-DV-System sichtbar zu machen.

Bei der Inspektionsmethode muss die Kompetenz vorhanden sein, um den Abbau an Abnutzungsvorrat sicher bestimmen zu können, (Ingenieur- /bzw. Technikerleistung, auf Erfahrungen beruhend) siehe auch Punkt Inspizieren.

Instandsetzungs- und Wartungsarbeiten müssen bei Stillstand des Arbeitsmittels vorgenommen werden können. Wenn dies nicht möglich ist, müssen für ihre Durchführung geeignete Schutzmaßnahmen ergriffen werden können oder die Instandsetzung und Wartung muss außerhalb des Gefahrenbereichs erfolgen können.

Sind Instandsetzungs- und Wartungsarbeiten unter angehobenen Teilen oder Arbeitseinrichtungen erforderlich, so müssen diese mit geeigneten Einrichtungen gegen Herabfallen gesichert werden können.

Können in Arbeitsmitteln nach dem Trennen von jeder Energiequelle in Systemen mit Speicherwirkung noch Energien gespeichert sein, so müssen Einrichtungen vorhanden sein, mit denen diese Systeme energiefrei gemacht werden können. Diese Einrichtungen müssen gekennzeichnet sein.

Ist ein vollständiges Energiefreimachen nicht möglich, müssen entsprechende Gefahrenhinweise an Arbeitsmitteln vorhanden sein.

Leistungserbringung Wartung

Die vereinbarten Leistungen sind nach den jeweils gültigen Gesetzen, Verordnungen, Satzungen, technischen Richtlinien, DIN-Vorschriften und sonstigen Regelwerken (z.B. UVV) durchzuführen. Ferner sind die jeweils aktuell gültigen Herstellervorschriften, Auflagen von Behörden, Baugenehmigungen, Arbeitsstättenverordnungen, etc. zu beachten.

Beispiele der Normen und Richtlinien sind:

  • DIN 32736 Gebäudemanagement,

  • DIN 32541 Betreiben von technischen Anlagen und anderen Betriebsmitteln,

  • VDI 6022 Hygienische Anforderungen an Raumlufttechnische Anlagen,

  • Unfallverhütungsvorschriften wie die BGV A3 Elektrische Anlagen und Betriebsmittel,

  • Arbeitsstättenrichtlinien,

  • Auflagen der Brandschutzbehörden,

  • Auflagen des Gewerbeaufsichtsamtes.

Der FM-Bereich hat sicherzustellen, dass die allgemein anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden und die Leitung sowie seine eigenen Mitarbeiter auf Änderungen der o. a. Gesetze, Normen und Richtlinien aufmerksam zu machen.

Die Wartung ist gemäß VDMA 24186 und Herstellervorgaben auszuführen. Der Wartungsservice (Dienstleister) hat die Wartungsplanung gemäß den Vorgaben und der Instandhaltungsstrategie in geeignete Intervalle zu übersetzen und vor Ausführung mit dem jeweiligen AG abzustimmen.

Leistungen sind immer mindestens entsprechend dem Stand der Technik auszuführen.

Dem Bereich FM obliegt die Überprüfung der Einhaltung, sofern er nicht selbst ausführt.

Ferndiagnose und Fernwartung

Neben allgemeinen Systemen für Sprechverbindungen werden auch instandhaltungstypische Telekommunikationssysteme benutzt, die spezielle Aufgaben der Überwachung, Wartung und Diagnose übernehmen können.

Fernüberwachung, Fernwartung oder Ferndiagnose mit den Mitteln der Telekommunikation sind

  • Stand der Technik im Gebäudemanagement in der Betreuung und Nutzung großer Gebäude,

  • im Einsatz bei einigen großen Herstellerfirmen als Service-Angebot für die Überwachung teurer Aggregate unter komplizierten Einsatzbedingungen, z.B. von Schiffsantrieben,

  • im Aufbau bei Herstellern und Projektanten von komplizierten, automatisch gesteuerten Fertigungskomplexen im Serviceangebot als direkte Kommunikation mit seinen Fachkräften,

  • und/oder zentralisierte Erfassung und Auswertung von Zustandsdaten.

Bei einer Entscheidung für oder gegen eine Fernüberwachung, Ferndiagnose oder Fernwartung ist folgender Fragenkomplex einzubeziehen:

  • Welche Aufgaben eignen sich für eine direkte Einbeziehung der Telekommunikation in eine Anlageninstandhaltung?

Automatische Überwachung

Eine Telekommunikation bringt besonders im folgenden Fall Vorteile für eine Betreuung von Maschinen und Anlagen:

  • automatische Überwachung von Funktionssicherheit und Störfallsituationen teurer Anlagen, die erfahrungsgemäß sehr selten ausfallen können, dann aber große Schäden und Haftungsprobleme (Vertragshaftung, Unfallhaftung, Umwelthaftung) hervorrufen und spezielle Havariedienste (Einsatz der Feuerwehr oder Spezialeinheiten) verlangen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.332.2

Nachstellen

Das Nachstellen kann auch als Leistung der Optimierung während des laufenden Betriebs eingeordnet werden, sofern es sich um das Nachstellen/ Einregulieren von Optimalwerten bzw. Planwerten handelt (z.B. Nachtabsenkungen u.a.).

Das Nachstellen ist auch ein Element der Anlagen- bzw. Betriebsmittelsicherheit (z.B. Nachstellen von Keilriemenspannung, von Endschaltern u. a. m.).

Anwendung des Fernservice:

  • hier wird der Vorteil der schnellen Kommunikation der eigenen Mitarbeiter vor Ort mit hoch spezialisierten Fachkräften des Herstellers oder eines spezialisierten Unternehmens im Schadensfall genutzt, wenn die eingesparten Kosten für die Anfahrt des fremden Spezialisten das Betriebsergebnis real verbessern,

  • Regressfragen sind vertraglich zu behandeln, um z.B. das Risiko aus falscher (Fern-)Diagnose zu betrachten.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.332.3

Auswechseln, ergänzen

In diesem Punkt geht es in erster Linie um das Auswechseln und Ergänzen im Zuge der Wartungsarbeiten. Die folgende Übersicht zeigt die bereitzustellenden Ersatz, Verschleiß- und Verbrauchsmaterialien und erforderliche Hilfsmittel, beispielsweise:

Betriebsmittel,

  • Putzlappen,

  • Dichtmaterialien,

  • Schmiermittel,

  • Reinigungsmittel,

  • Befestigungsschellen,

  • Schrauben bis M10,

  • Klebemittel,

  • Silicon.

Verbrauchsteile:

  • Dichtungen,

  • Flüssigkeitsfilter,

  • Luftfilter RLT und Druckluft unter Angabe der Qualität und der Anzahl,

  • Schmieröle,

  • Kältemittel,

  • Chemikalien für Wasseraufbereitungsanlagen unter Angabe des verwendeten Mittels und der zur erwartenden Verbrauchsmenge,

  • Sicherungen,

  • Opferanoden,

  • Starter,

  • Leuchtmittel unter Angabe der Anzahl, Fabrikate und Typen sowie der zu erwartenden Menge,

  • technische Gase,

  • Farben für Ausbesserungsflächen,

  • Korrosionsschutzmittel für Flächen,

  • Treibriemen unter Angabe der Anzahl, des Fabrikats und des Typs,

  • Filtertrockner,

  • Wasserfiltereinsätze,

  • Kraftstoffe (Diesel), für den wöchentlichen Probebetrieb erforderlich.

Hilfsmittel:

  • Hebezeuge, Dreibein, Seilzug, Flaschenzug, Kran,

  • Leitern, Tritte,

  • Werkzeuge, Handwerkzeug, Bohrmaschinen,

  • Sonderwerkzeuge,

  • Werkstattausstattung (Ständerbohrmaschinen, Schleifmaschinen, Drehmaschinen),

  • Messgeräte (Temperatur, Luftfeuchte, Luftströmung, Drehzahl, Spannung, Stromstärke, Druck),

  • Höhenzugangshilfen, Hubbühne, Teleskopbühne.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.332.4

Schmieren

Schmiermittel und Öle erfüllen in Maschinen Aufgaben wie Reibungs- und Verschleißverringerungen, Korrosionsschutz, Kraftübertragung, Isolierung, Abdichtung.

Die im Handel angebotene Vielfalt von Produkten mit unterschiedlichen Eigenschaften und Abstimmungen mit den verschiedenen Anbietern führt dazu, dass Schmiermittel und Öle genauso maschinenspezifische Beauteile darstellen wie Wälzlager, Zahnräder, Wellen, Gehäuse. Alle größeren Veränderungen gegenüber Bedienungs- und Serviceanweisungen, die ein Betreiber in der Schmierungstechnik vornehmen will, sind deshalb mit dem Maschinenhersteller abzustimmen. Dieser übersieht die komplexe Schmierstoffwirkung am besten und hat seine Gewährleistungsverpflichtungen im allgemeinen an die Einhaltung von Schmierstoffanweisungen gebunden.

Oft gibt der Hersteller für bestimmte Bedingungen spezifische Sorten von Schmierstoffen oder Ölen vor. Am häufigsten muss der Instandhalter folgende Varianten unterscheiden:

  • Produkte für die Erstfüllung/Spülung und den Einlaufprozess,

  • Produkte für hohe Temperaturen, z.B. Sommeröl,

  • Produkte für niedrige Temperaturen, z.B. Winteröl,

  • Produkte für extreme Belastungen, z.B. Schutz vor hohen Spannungen bei Transformatorenöl,

  • Produkte mit erhöhtem Korrosionsschutz und anderen Eigenschaften,

  • Mehrbereichsprodukte.

Die Auswahl der für den konkreten Fall geeigneten Produkte muss nach folgenden Gesichtspunkten erfolgen:

  • Analyse möglicher Einsatz- und Beanspruchungsbedingungen für die Maschine im Unternehmen im Vergleich mit den Angaben des Herstellers,

  • Entscheidung für die geeigneten Sorten nach Eigenschaften und Schmierstoffhersteller, einschließlich hinsichtlich Ein- oder Mehrbereichsstoffen (Einbereichssorten lassen sich besser den spezifischen Bedingungen anpassen, erschweren jedoch die Schmierstoffwirtschaft, da die Sortenzahl wächst),

  • Anfragen beim Maschinenhersteller und/oder Schmierstoffhersteller/-händler bei Unklarheiten, z.B. wenn nicht projektierte Beanspruchungen auftreten, wie Nutzung unter extremen Feuchtigkeitsbedingungen oder bei sehr geringen Belastungen mit geringer Betriebstemperatur,

  • Beobachtung des Produktverhaltens im praktischen Einsatz.

Folgende kritischen Erscheinungen können durch falsche Sortenwahl begründet sein:

  • zu hohe Lagertemperaturen nach kurzer Laufzeit,

  • ungewöhnliche Lager- und Getriebegeräusche, ohne dass erhöhte Abnutzung zu vermuten ist,

  • ungewöhnliche Schaumbildung,

  • ungewöhnliche Viskositätsänderung (dünn- oder dickflüssig) ohne Langzeitalterung,

  • zu schnelle Alterung, zu häufiger Ölwechsel im Vergleich mit den Angaben der Bedienungsanweisung,

  • schlechte Dichtwirkung, Leckagen, ohne dass erhöhte Abnutzung zu vermuten ist,

  • erhöhte Abnutzung in den geschmierten Paarungen.

Im Verlauf der Nutzung in Maschinen und Geräten verändern Schmierstoffe ihre Eigenschaften und werden verbraucht. Der Instandhaltungsmanager muss deshalb folgende Aufgaben der Schmierungstechnik unter Kontrolle halten:

  • Einhalten vorgeschriebener Arbeitsbedingungen für die Maschinen, um die Intensität des Schmierstoffverbrauches und der Schmierstoffalterung niedrig zu halten,

  • Vorgehensweise beim Erstfüllen einer Maschine mit Schmierstoffen und beim Sortenwechsel,

  • Nachfüllen und Ergänzen von Schmierstofffüllungen,

  • Menge und Zusammensetzung,

  • Wechsel gealterter Schmierstofffüllungen/ Ölwechsel,

  • es können eine beträchtliche Anzahl verschiedener Schmierstoffe benötigt werden. Diese müssen ver- und entsorgt, sowie als Neu- und Altprodukte zwischengelagert werden. Für den Instandhaltungsmanager entstehen daraus Verpflichtungen für eine reibungslose Organisation der Ver- und Entsorgung der Schmierstoffprodukte, qualitätserhaltende Maßnahmen während der Zwischenlagerung von Neu- und Altprodukten,

  • sicherheitstechnische und Umweltschutzmaßnahmen.

Konservieren

Korrosionsschutzmittel bzw. -zusätze schützen metallischer Oberflächen vor Einwirkungen von Feuchtigkeit, Sauerstoff oder sauren Verbindungen (aus chemischer Alterung und äußerer Verschmutzung).

Analyse der Konservierungsaufgabe:

  • DIN 50 900 bezeichnet als Korrosion die Reaktion eines metallischen Werkstoffes mit seiner Umgebung, die eine messbare Veränderung des Werkstoffes bewirkt und zu einer Beeinträchtigung der Funktion eines metallischen Bauteils oder eines gesamten Systems führen kann,

  • Bauteile können durch chemische, elektrochemische und biologische Umgebungseinflüsse geschädigt werden,

  • auch die Schmierungstechnik löst eine Reihe von Aufgaben des Korrosionsschutzes,

  • oft wird ein ausreichender Schutz aber nur durch ergänzende Maßnahmen bei der Anlageninstandhaltung erreicht,

  • metallisch reine Oberflächen in Verbrennungsmotoren, in Getrieben und in hydraulischen Baugruppen müssen in längeren Stillstandszeiten von Maschinen vor dem Einfluss von Luftfeuchtigkeit konserviert werden.
    Beispiel: Konservierungsproblem und Schutzvarianten

  • Betonflächen müssen gegen Feuchtigkeit versiegelt sein, um ihre Funktion langfristig erfüllen zu können,

  • Holz ist anfällig gegen Schimmel und Schadinsekten und verringert dabei seine Festigkeit,

  • Schutzsysteme für Oberflächen (Anstriche, Dünnschichten, Schutzfolien u. ä.) müssen gepflegt werden, um eine lange Standdauer zu gewährleisten.

Anforderungen

Für die Auswahl eines effizienten Konservierungsverfahrens sind folgende Punkte zu beachten:

Anforderungen der Verfahrenstechnik in der Konservierung:

  • Reinigen bzw. Waschen der Oberflächen,

  • Beseitigen alter Korrosionserscheinungen bzw. alter Konservierungsmittel,

  • Vorbereitung des Untergrundes,

  • erstmaliges Auftragen der Schutzmaßnahme,

  • Pflege der Schutzschichten,

  • Entfernen der Schutzmaßnahme für eine folgende Nutzungsform der Maschine,

  • Schutzanforderungen bezüglich Gesundheits- und Umweltgefährdungen bei der Anwendung von Konservierungsmitteln.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.332.5

funktionserhaltendes Reinigen

Vor einer Demontage ist das Objekt jeweils so zu reinigen, dass der nachfolgende Arbeitsgang in der Instandsetzung in hoher Qualität und Sicherheit durchführbar ist. Das verlangt eine abgestimmte Einordnung von Maschinen-, Baugruppen- und Bauteilreinigung in den Demontageprozess. Oft ist ein Demontageprozess durch den Einsatz von Rostlösemitteln vereinfacht oder überhaupt erst zerstörungsfrei durchführbar.

Folgende Maßnahmen der funktionserhaltenden Reinigung im Rahmen der Wartung finden Anwendung:

Reinigung durch

  • Abziehen,

  • Ausdampfen,

  • Bürsten,

  • chemische Reinigungsverfahren,

  • Entstauben,

  • Entfetten,

  • Feuern,

  • Flammstrahlen,

  • Hämmern,

  • Putzen,

  • Scheuern,

  • Schwabbeln,

  • Strahlen,

  • Ultraschallen,

  • vakuumfähiges Reinigen,

  • Waschen mit unterschiedlichen Waschmitteln.

Der Begriff des funktionsbedingten Reinigens ist weit zu greifen und nicht nur auf die Gebäudetechnik zu beziehen. So können hierunter auch ganz andere Maßnahmen verstanden werden, wie z.B.

  • Reinigen eines Straßengrabens, einer Dachrinne,

  • Sterilisierung von medizinischen Geräten.

Diese bewusste Gegensätzlichkeit zeigt, wie umfassend FM sein kann.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.332.6

Nachziehen sowie Entsorgen von Rückständen (Altöle, Altteile, Inhalte von Abscheidern), soweit nicht bei 6.430 Objekte entsorgen" B490

Nachziehen

  • Insbesondere in der Starkstromtechnik sind Kabelverbindung wegen des Risikos einer unkontrollierten Brandentstehung in regelmäßigen Abständen nachzuziehen,

  • zur Ermittlung gefährdeter Bereiche (z.B. in Schaltschränken) kann ein thermisches Verfahren angewendet werden,

  • bestimmte Maschinenteile sind auf festen Sitz zu kontrollieren und ggf. nachzuziehen. Dies betrifft besonders Maschinenteile, die Schwingungen ausgesetzt sind (z.B. Ventilatorenbefestigung am Fundament),

  • auf Anweisung des Herstellers kann hierfür ein Momentenschlüssel zum Einsatz kommen.

Vorschriften für Konservierungsmittel

Für Konservierungsschwerpunkte bei den Anlagen im Unternehmen sind folgende Unterlagen zu erarbeiten:

  • Verfahrensvorschriften, einschließlich für die Lagerung von Konservierungsstoffen,

  • Vorschriften hinsichtlich Gesundheits- und Umweltschutz bei der Anwendung von Konservierungsmitteln,

  • Vorschriften für die Entsorgung von Abfall- sowie Reststoffen von Konservierungsmitteln,

  • diese Vorschriften müssen im Betriebsalltag in allen beteiligten Teams ständig durchgesetzt werden.

Unter diesen Punkt "Entsorgung" fallen die im Technischen Bereich anfallenden Abfall- und Reststoffe aus der eigenen Anwendung bei der Instandhaltung bzw. beim Bedienen der Anlagen.

Es ist nicht die Entsorgung des Unternehmens unter 6.430 gemeint. Sie können aber hierunter erfasst werden.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.340

Erneuerung: Ersatzinvestition, die aus Altersgründen, auf Grund eines Schadens bzw. auf Grund des technischen Fortschritts erforderlich ist (aus VDI 2067-1:2000)

Anlagen & Einrichtungen instand setzen & erneuern

Notwendigkeit zur UnterscheidungDie Notwendigkeit der Unterscheidung liegt zum Einen in der azyklischen Vorkommen der Instandsetzung, diese Maßnahmen fallen nicht in regelmäßigen Abständen an, zum Anderen in der Art und Weise der Vergütung dieser Leistung in umfangreichen Vertragsverhältnissen Zum Dritten spielen Instandsetzungskosten eine ausschlaggebende Rolle für die Entscheidungsfindung, wann eine technische Anlage zu erneuern ist, da dann die Erhaltung des Sollzustandes unwirtschaftlich wird

Begriffsverdeutlichung:

Für das generelle Verständnis ist es wesentlich, die Komplexität des Instandsetzungsthemas an einigen Beispielen zu verdeutlichen:

Folgende Instandsetzungsvorgänge sind prinzipiell möglich:

Kleininstandsetzung:

Maßnahme mit wenig Aufwand an Arbeitszeit und Material, zumeist im Rahmen von Entstörungen (Störung = unbeabsichtigte Funktionsunterbrechung an einem technischen System), sehr häufig auftretende Maßnahme zum Beispiel die Betätigung des Reset an einem elektronischen Regler, die Betätigung eines Sicherungsschalters oder der Austausch von Verschleißteilen. Die Kleininstandsetzung wird häufig im Zuge von Wartungsmaßnahmen durchgeführt und umfasst den präventiven Austausch von Verschleißteilen, um einer Störung vorzubeugen. Im Rahmen von Gebäudemanagement treten zu ca. 80 bis 90 % Kleininstandsetzungen auf, die im Einzelfall einen Aufwand von unter x € verursachen.

Instandsetzung:

Der Austausch von defekten Teilen eines technischen Systems. Mit dem Einbau des Ersatzteiles ist das System wieder funktionsfähig. Dieser Vorgang findet vor allem bei älteren Anlagen statt, wenn die Bauteile des Systems an ihre Lebensdauergrenze kommen. Diese Art der Instandsetzung folgt der in der Literatur und Normung beschriebenen "Badewannenkurve".

Großinstandsetzung:

Maßnahmen, welche die Erneuerung kompletter Aggregate eines technischen Systems umfasst, in der Regel verursacht durch Aufbrauchen des Abnutzungsvorrates komplexer Aggregate bzw. Großteile, beispielsweise der Austausch eines Heizkessels, die Erneuerung von Kompressoren an Kältemaschinen etc. Diese Maßnahmen erfordern in der Regel ein hohes Maß an Vorplanung, die Ausführung setzt die Funktionsfähigkeit des Systems für längere Zeit außer Kraft.

Erneuerung:

Ersatzinvestition, die aus Altersgründen, auf Grund eines Schadens bzw. auf Grund des technischen Fortschritts erforderlich ist (aus VDI 2067-1: 2000)

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.341

Instandhaltungsarten und -strategien:

Präventive Instandhaltung (ausgeführt in festgelegten Abständen oder nach vorgeschriebenen Kriterien zur Verminderung der Ausfallwahrscheinlichkeit oder der Wahrscheinlichkeit einer eingeschränkten Funktionserfüllung).

Hierzu gehören:

  • Vorausbestimmte Instandhaltung (durchgeführt in festgelegten Zeitabständen oder nach einer festgelegten Zahl von Nutzungseinheiten jedoch ohne vorherige Zustandsermittlung),

  • zustandorientierte Instandhaltung (besteht aus der Überwachung der Arbeitsweise und/oder der sie darstellenden Messgrößen sowie den nachfolgenden Maßnahmen).

Folgende Angaben sollten enthalten sein:

  • Umfang der Aufgaben,

  • Standort Beschreibung des Ortes, an dem das instand zu haltende Objekt seine Funktion ausüben soll,

  • Prozess-/Verfahrensabschnitt

  • Konkrete Beschreibung des Ortes, an dem der Instandhalter seine Leistung zu erbringen hat, klar definierte Beschreibung der Leistungen, die auszuführen sind und, sofern erforderlich, solche die nicht auszuführen sind.

Beispiel:

  • erforderliche Arbeitsschritte/Maßnahmen,

  • erwartetes Ergebnis,

  • messbare Angaben zur Zielerreichung,

  • die zu verwendenden Werkzeuge, Mittel, Techniken/Verfahren,

  • zu erfüllende Sicherheitsanforderungen,

  • Datum, Zeitdauer oder Häufigkeit der Arbeitsleistung,

  • Betriebsoder Nutzungsbedingungen,

  • Qualifikation des Personals,

  • wer nimmt die Abnahme vor? (Delegierung möglich),

  • wie wird die Abnahme vorgenommen? (Verfahren),

  • wann findet die Abnahme statt? (Zeitpunkt im Prozess; Zwischenabnahme),

  • was wird abgenommen,

  • Arbeitsprogramm (Ablaufpläne, Arbeitsprozess),

  • Rechtsfolgen z.B. Schadenersatz bei Auftreten eines Fehlers,

  • In der Regel beansprucht die Beschreibung des Arbeitsumfangs viele Seiten, bei Fremdvergabe als Anhang beifügen,

  • Mögliche Freigabe von technischen Daten an Dritte.

Beispielhafte Instandhaltungsliste

Diese Aufstellung ist z.B. Vertragsgrundlage bei Fremdvergabe, um festzulegen, welche Leistungen in der Beauftragung des AN enthalten sind:

Verschleißteile:

  • Wälzlager bis 50mm Wellendurchmesser,

  • Gleitlager bis 50mm Wellendurchmesser,

  • Elektromotoren bis 10 KW,

  • Pumpenlaufräder bis 100 m 3;/h,

  • Rohrpumpen bis DN 50,

  • vollhermetische Verdichter bis 10 KW Kälteleistung,

  • Heizwiderstände,

  • Schaltkontakte oder Schütze,

  • Kolbenringe bis 50 mm,

  • Ein- und Auslassventile (Befüllen oder Entleeren),

  • Stellantriebe bis DN 50,

  • Schmelzlote,

  • Schwingungsdämpfer,

  • Absperrarmaturen bis DN 50,

  • Ventileinsätze bis DN 50,

  • Sprühdüsen,

  • Magnetventile bis DN 50,

  • Zapfhähne,

  • Schwimmerventile.

  • - Anstreichen/ Ausbessern einzelner Elemente unter 0,5 m 2;Fläche:

  • Fenster

  • Außentüren

  • Innentüren

  • Wände

  • Decken

  • Fensterbänke

  • Fassade

  • Heizkörper

  • Bodenfliesen, Wandfliesen

Austausch einzelner Elemente / Instandsetzen:

  • Jalousie

  • Markisen

  • Fenster

  • Außentüren

  • Innentüren

  • Sonnenschutz

  • Dachfenster

Ausbessern/ Austausch einzelner Elemente:

  • Instandsetzen

  • Fliesenboden

  • Parkettböden

  • Teppichböden

  • Betonfußboden

  • Pflaster / Asphaltböden

  • Treppenstufen

  • Zäune

  • Bauwerksabdichtung

  • Wärmedämmung

  • Dachfenster

  • Dachbeläge

  • Dachbekleidungen

  • Dachgaube

Abdichten/ Austausch einzelner Elemente / Instandsetzen:

  • Anschlussleitungen DN 50

  • Anschlussleitungen DN 80

  • Anschlussleitungen DN 100

  • Anschlussleitungen DN 125

  • Anschlussleitungen DN 150

  • Fall- und Steigeleitungen DN 80

  • Fall- und Steigeleitungen DN 100

  • Stichkanäle DN 100

  • Stichkanäle DN 150

  • Stichkanäle DN 200

  • Dachabläufe NW 70

  • Dachabläufe NW 100

  • Bodeneinläufe NW 70

  • Bodeneinläufe NW 100

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.343

Grundüberholung

Maßnahme nach Zerlegung einer Einheit und Reparatur oder Austausch der Komponenten, die sich dem Ende der Gebrauchsdauer nähern und/oder Verbesserungen beinhalten kann.

  • Die Grundüberholung unterscheidet sich von der Revision darin, dass sie Änderungen und/oder Verbesserungen beinhalten kann.

  • Das Ziel der Grundüberholung ist normalerweise, einer Einheit eine Gebrauchsdauer zu verschaffen, die größer als die Gebrauchsdauer der ursprünglichen Einheit sein kann.

(siehe DIN EN 13306, Nr. 8.7)

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.342

Revision

Eine umfassende Gruppe von Prüfungen und Maßnahmen zur Erhaltung der geforderten Verfügbarkeit und Sicherheit einer Einheit

  • können in vorgegebenen Zeitintervallen oder nach vorgegebenen Betriebszahlen vorgenommen werden.

  • kann eine vollständige oder teilweise Zerlegung der Einheit erfordern.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

6.345

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten der ungeplanten Instandhaltung:

  • Geplant oder nicht geplant ist zunächst kein Kriterium für gut oder schlecht. So kann z.B. geplant öfter als unbedingt nötig sein und ungeplant die in Kauf genommene Folge beabsichtigten Fahrens auf Verschleiß,

  • voraussagende Instandhaltung (Zustandsabhängige Instandhaltung, die nach einer Vorhersage, abgeleitet von der Analyse und Bestimmung von Parametern, welche die Verschlechterung der Einheit kennzeichnen, durchgeführt wird.),

  • korrektive Instandhaltung (ausgeführt nach der Fehlererkennung, um eine Einheit in einen Zustand zu bringen, in dem sie eine geforderte Funktion erfüllen kann.),

  • ferngesteuerte Instandhaltung (Instandhaltung einer Einheit, ausgeführt ohne physischen Zugriff des Personals auf die Einheit.),

  • aufgeschobene Instandhaltung (Korrektive Instandhaltung, die nicht unmittelbar nach einer Fehlererkennung ausgeführt, sondern entsprechend gegebener Instandhaltungsregeln zurückgestellt wird.),

  • sofortige Instandhaltung (Instandhaltung, die ohne Aufschub nach der Fehlererkennung ausgeführt wird, um unannehmbare Folgen zu vermeiden.),

  • Instandhaltung während des Betriebes (Instandhaltung während jener Zeit, in der die Einheit benutzt wird.),

  • Instandhaltung vor Ort (Instandhaltung, ausgeführt an dem Ort, an dem die Einheit benutzt wird. Bediener-Instandhaltung).

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