Portfolioentwicklung

1151

Portfolio-Optimierung, einschließlich Management leer stehender Flächen und Untervermietung.

Asset-Management Aktivitäten in Bezug auf Immobilien.

Interne Umzüge, Gebäudeverbesserungen und Ausbau durch den Nutzer, Flächenmanagement.

4.000

Hochwertige Darstellungen und zeitgemäße Präsentationsplattformen gehören mittlerweile zum festen Bestandteil der Vermarktung um Käufer und Nutzer von einem Projekt zu überzeugen.

Professionelle Vermarktungsunterlagen vermitteln Vertrauen in das sich präsentierende Projekt und zeugen über die visuellen Aspekte hinaus von Qualität.

Als Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in Hamburg haben wir uns auf die professionelle Erstellung und Aufarbeitung von Vermarktungsunterlagen in der Immobilienbranche spezialisiert.

Unser Ziel ist es, für Sie eine optimale und maßgeschneiderte Lösung mit hohem Wiedererkennungswert zu erarbeiten.

Unabhängig vom Maßstab des Projektes - von der Möbelausschreibung über die Gebäudevermarktung bis hin zur Quartiersvisualisierung - finden wir Lösungen, mit denen Sie Ihr Objekt professionell präsentieren können.

4.101

• Erstellung von Werbung für leerstehendes Objekt

• Leitung von Bewerbergesprächen zur Anmietung

• Vermarktung des Objektes zum Verleasen

4.103

4.102

• Inserate schalten (Zeitungen, Internet, Stadtverwaltung. freie Makler).- Kontaktaufnahme mit Maklern (Terminvereinbarungen).

• Objektbesichtigung mit den Interessenten.

• Bonitätsprüfung der potentiellen Mieter (Anfrage bei Kreditreform o.ä.).

4.104

4.105

4.106

4.107

4.201

• Erstellung von Werbung für leerstehendes Objekt,

• Leitung von Bewerbergesprächen zur Anmietung,

• Vermarktung des Objektes zum Verleasen.

4.202

• Inserate schalten (Zeitungen, Internet, Stadtverwaltung, freie Makler).

• Kontaktaufnahme mit Maklern (Terminvereinbarungen).

• Objektbesichtigung mit den Interessenten.

• Bonitätsprüfung der potentiellen Mieter (Anfrage bei Kreditreform o.ä.).

4.203

• Mieter in Abstimmung mit der Leitung festlegen.

• Mietvertragsabschluss

• Marktübliche Mietpreise ermitteln.

• Mietvertragsverhandlungen (inkl. Mietzins, Nutzungsrechte) mit dem Mieter.

• Erstellung von Mietvertragsvorschlägen.

• Verhandlungsgespräche

• Klärung und Beschreibung der Betriebskosten gegenüber Kunden und Eigentümer.

• Abstimmung evtl. Umbaumaßnahmen bei Einzug.

• Vertragliche Gestaltung bei Umbauwünschen und Flächenänderungen.

4.204

• Übergabe und Abnahme des zu verleasenden Objektes mit Protokollierung.

• Einweisung in die Hausordnung.

• Überwachung der Mieterpflicht.

• Mitwirkung bei der Erstellung der AGB / AVB zum Mietvertrag.

• Weiterleitung des Schriftverkehres an die betreffenden Parteien (Leasinggeber und Leasingnehmer bzw. Vermieter und Mieter).

• Erstellung von Buchungsbelegen.

• Archivierung und Verwaltung nach Mietvertragslisten und Erfassung im Mietvertragssystem.

4.301

• Erstellung von Werbung für leerstehendes Objekt,

• Leitung von Bewerbergesprächen zur Anmietung,

• Vermarktung des Objektes zur Vermietung.

4.300

Diese Leistung erfolgt auf Grundlage der Ergebnisse des Flächenmanagements bzw. auf besondere Festlegung der obersten Leitung.

• Marketingmaßnahmen

• Suche nach potenziellen Mietern

• Führen von Verhandlungen

• Abschließen von Mietverträgen

• Mietverwaltung durchführen

4.302

• Inserate schalten (Zeitungen, Internet, Stadtverwaltung, freie Makler).

• Kontaktaufnahme mit Maklern (Terminvereinbarungen).

• Objektbesichtigung mit den Interessenten.

• Bonitätsprüfung der potentiellen Mieter (Anfrage bei Kreditreform o.ä.).

4.303

• Mieter in Abstimmung mit der Leitung festlegen.

• Mietvertragsabschluss

• Marktübliche Mietpreise ermitteln.

• Mietvertragsverhandlungen (inkl. Mietzins, Nutzungsrechte) mit dem Mieter.

• Erstellung von Mietvertragsvorschlägen.

• Verhandlungsgespräche

• Klärung und Beschreibung der Betriebskosten gegenüber Kunden und Eigentümer.

• Abstimmung evtl. Umbaumaßnahmen bei Einzug.

• Vertragliche Gestaltung bei Umbauwünschen und Flächenänderungen.

4.304

• Übergabe und Abnahme des zu vermietenden Objektes mit Protokollierung.

• Einweisung in die Hausordnung.

• Überwachung der Mieterpflicht.

• Mitwirkung bei der Erstellung der AGB und AVB zum Mietvertrag.

• Weiterleitung des Schriftverkehres an die betreffenden Parteien (Vermieter und Mieter).

• Erstellung von Buchungsbelegen.

• Archivierung und Verwaltung nach Mietvertragslisten und Erfassung im Mietvertragssystem.

5.000

5.110

• Auswertung der in Zeitungen präsentierten Immobilienangebote

• Befragung von Immobilienexperten

• Auswertung von Unterlagen der Wettbewerber im Rahmen der Konkurrenzforschung, so z.B. Preislisten, Prospekte etc.

• Auswertung von Sekundärstatistiken: RDM (Ring Deutscher Makler) - jährliche Auswertung der Immobilienpreise in den bedeutendsten Städten Deutschlands, LBS

• Presseveröffentlichungen

• Auswertung der Veröffentlichung der Statistischen Ämter (Baukostenindex etc.)

Da Immobilienmärkte besonderen Schwankungen unterworfen sind, ist bei der Preisbildung insbesondere die aktuelle sowie die kurzfristig überschaubare Marktsituation zu berücksichtigen. Marktforschung hat gegenüber Benchmarking nur geringen Einfluss auf die Optimierung und wird nur branchenintern ausgeführt. Die Konkurrenzanalyse hat Benchmark-Charakter.

Der Immobilienmarkt ist aufgrund seiner Standortgebundenheit mit keinem anderen Markt vergleichbar. Darum ist eine Grundlagenermittlung (oder Machbarkeitsstudie) in Form von systematischen Analysen unerlässlich, um Projekte zielgerichtet zu entwickeln.

• Standort,

• Markt,

• Konkurrenz ,

• Zielgruppen sollen die Rahmenbedingungen, Chancen sowie Entwicklungsrisiken aufzeigen und bewerten, um im Rahmen der Projektentwicklung eine Entscheidungshilfe für den

• Kauf,

• Bau

• oder Umbau ergeben.

• Bedarf = Missverhältnis zwischen momentaner und notwendiger Situation,

• optimale Bedürfnisbefriedigung gesucht,

• Kaufentscheidung ist stark abhängig vom Risiko:

• Die Intensität des empfundenen Risikos hängt vom eingesetzten Geldbetrag, dem Vertrauensverhältnis und dem Selbstvertrauen des Kaufinteressenten ab.

• Geld sparen, zu verdienen oder anzulegen,

• gute Altersversorgung schaffen,

• Prestigegründe,

• Nutzung einer günstigen Gelegenheit,

• Verwirklichung eines Lebenstraums.

5.111

• Darstellung des Entwurfes, der Präsentation in Bild und Zeichnung.

• Frage nach Prämierungen und Auszeichnungen.

• Zeitungen oder Zeitschriften, regionale Branchenverzeichnisse.

• sonstigen berufsbezogenen Veröffentlichungen.

• Imagebroschüren, Werbepostkarten, Bürobroschüren in gedruckter Form oder als CD-ROM.

• Anzeigen mit informativem Inhalt in Zeitungen und Zeitschriften.

• sachliche Informationen im Internet.

• Telefonund Branchenbuch und in anderen Medien.

• Ggf. Hinweistafeln

• Präsentationen auf Fachmessen oder in Ausstellungen.

5.112

• Mt Hilfe von Leitpreisen/Benchmarks spezifische Kosten vergleichen (marktorientierte Preisvergleiche).

• Erkennbar anhand der aktuellen Preise bedeutenden Anbieter.

• Leitpreis entspricht dem Durchschnitt der Branche.

• Mikro- und Makrolage,

• Marktsituation (Anbieter-/ Nachfragermarkt),

• Preise vergleichbarer Objekte,

• Vermarktungszeitpunkt und dauer,

• Image der Immobilie,

• Zustand der Immobilie (Neubau/ Bestand),

• Ausstattung und Aufteilung,

• Entwicklungsfähigkeit,

• Wertentwicklungspotential,

• technische sowie wirtschaftliche Nutzungsdauer.

• Zielgruppen, Marktsegmente,

• Architektur, Corporate Identity,

• Ausstattungs- und Qualitätsstandards (helle, großzügige Räume),

• Erreichbarkeit, Verkehrsanbindung,

• Standortqualität, Repräsentativität, Image, Einsehbarkeit,

• Park- und Stellplatzmöglichkeiten,

• Flexibilität (Geschosshöhen, Raumflexibilität),

• Infrastruktur im Umfeld (Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten),

• Markenpolitik.

• Niedrigpreisanbieter, Mittelpreisstrategie, Hochpreisanbieter,

• Finanzierungshilfen (z.B. Ratenzahlung), Vermittlung günstiger Finanzierungen etc.,

• Distributionspolitik,

• direkter Vertrieb oder indirekter Absatz (z.B. über Makler).

5.114

• Servicepolitik: Außer bestimmten Objekteigenschaften wie Lage, Konzept, Architektur werden zunehmend Dienstleistungen zum Kaufentscheidungskriterium:

• Leistungen vor dem Kauf (Verkaufsberatung etc.),

• Leistungen nach dem Kauf (Verwaltung, Facility Management etc.),

• FM-gerechte Bauweise.

• Verkaufsberatung,

• Klärung technischer und objektbezogener Fragen,

• Wahrnehmung von Besichtigungsterminen,

• Kontakte zu anderen Fachleuten oder Behörden,

• Finanz- und Steuerberatung,

• Beratung über Zinskonditionen verschiedener Institutionen,

• Beratung mit Banken, Versicherungen, geschlossenen Immobilienfonds zur Zwischen- oder Endfinanzierung,

• i.d.R. kostenlose Zusammenstellung der Kaufunterlagen (z.B. Informationen zum Standort und zum Projekt (Exposé)).

• Anbieten einer Immobilienverwaltung oder die Unterstützung beim Wiederverkauf,

• Aufgabe der Immobilienverwaltung ist die Umsetzung des FM (Funktionserhaltung, Betrieb usw.),

• bei Mehrfachvermietung ist zu unterscheiden zwischen zentralem Service (bezogen auf die Allgemeinflächen und allgemeine Technik, sowie gemeinsame Außen- und andere Anlagen) und den individuellen (Miet-) Flächen, die meist auch individuell bewirtschaftet werden.

In Einzelobjekten und beim Eigentum sollte das FM zentral erfolgen.

• zur Vermeidung von späteren teuren Korrekturen während des Betriebs der Immobilie, z.B. Lage von Parkräumen, Ver- und Entsorgungswege, verbrauchs- und kostenoptimierte technische Anlagen, Reinigungsmöglichkeit von Flächen (Fassaden usw.), Schließsysteme, Überwachungs-, Kommunikations- und andere Anlagen, Bürokonzepte usw.,

• zur Voraussage und verbindlichen Einhaltung von z.B. Verbrauchsparametern (Energie, Arbeitsstunden für Service usw.).

5.121

• Beurteilung der Größe (ggf. weiter vermieten, bzw. zu klein),

• Erweiterungsfähigkeit,

• Zustand (Wann ist die nächste Sanierung zu erwarten?),

• Änderungsfähigkeit, flexibles Reagieren auf Änderungen des Kerngeschäftes,

• gibt es Beeinträchtigung (z. B. durch Denkmalschutz?),

• bestehen gute Anlieferungs-, Ver- und Entsorgungsmöglichkeiten,

• energetischer Bedarf,

• Sicherheitsfragen,

• u. ä.

5.120

Hierbei geht es um die Feststellung der realen Möglichkeiten bzw. Zustände und vergleichendem Abwägen mit den objektiven Anforderungen.
Dies soll durch Kennziffernvergleich erfolgen, um eine belastbare objektive Entscheidungsrechnung gegenüber anderen Angeboten bzw. einem Neubau durchführen zu können.

5.122

• Zustand (Abnutzungsgrad),

• Regelfähigkeit,

• Zugänglichkeit bei Sanierung (ggf. erweiterungsfähig, austauschfähig),

• Modernität,

• Verbrauchswerte,

• Restbuchwerte,

• Abhängigkeit bzgl. Ennergieund Medienlieferung,

• Vertragslage.

5.123

• Beurteilung der Lage (angenehm?),

• Beurteilung der Umgebungsgestaltung (angenehm?),

• Grünflächen, Pflanzung von Bäumen, Blumenbeete,

• ggf. kleine Parks,

• Kommunikationsund Ruhezonen,

• Parkmöglichkeiten (optisch verdeckt),

• falls sinnvoll Kinderspielplätze,

• Nähe zu Einrichtungen,

• Verkehrsanbindung,

• u. ä.

5.124

siehe Argumente unter Punkt 1.431

5.125

siehe 1.432

5.127

Sofern im Unternehmen keine eigenen Bausachverständigen vorhanden sind, ist es beim Kauf einer größeren Immobilie unumgänglich, ein Baugutachten bezüglich ggf. vorhandener Bauschäden anfertigen zu lassen, mit dessen Hilfe ein Abwägen Sanierungsaufwand vs. Neubau möglich ist.

• Kontaminationen aus Altlasten,

• Nutzungseinschränkungen wegen Bodendenkmälern,

• Einschränkungen der zulässigen Bodenpressung,

• im Laufe der Zeit veränderte hydrogeologische Verhältnisse (besondere Auftriebsicherung und Abdichtungssmaßnahmen nötig).

5.126

siehe 1.436

5.128

Sonstiges, z. B. Wertermittlung, Due Diligence

siehe 1.322

5.130

Eine Hauptvoraussetzung jeder Finanzierung ist eine Risikobewertung.

• Ertragsausfall-/Leerstand- und Vermarktungsrisiko,

• Marktrisiko (Flächenabsatzrisiko) Preis-Wertrisiko,

• Standortrisiko (Standortqualität),

• Finanzierungsrisiko (Gegenparteirisiko, Zinsänderungsrisiko, Kapitalmarkt),

• Bestandsrisiko,

• Kostenrisiko,

• u. ä.

Sind die Chancen und Risiken im Hinblick auf die Finanzierung analysiert, werden diese in einem weiteren Schritt verteilt.

• die Höhe des erforderlichen Eigenmitteleinsatzes und damit die Höhe des Fremdkapitaleinsatzes und des risikoorientierten Kreditzinses der Bank,

• ggf. Beteiligung des Kreditgebers am unternehmerischen Gewinn,

• Abstimmung des Zeitplans des Kapitaleinsatzes,

• Regeln über die Zeitpunkte der Zahlungsströme ( Auszahlungsvoraussetzung für Kredite und das Festlegen der Fälligkeiten),

• vor der Kreditvergabe i.d.R. Überprüfung der Investition durch die Bank,

• Besicherungsmethoden von Immobilienkrediten mit Laufzeit um 30 Jahre (z. B. Grundpfandrechte).

Im Rahmen einer zeitlichen Preisdifferenzierung werden für eine Immobilie Abschläge auf den Preis gewährt, wenn der Kunde in einem frühen Entwicklungsstadium vor der Übergabefähigkeit (z.B. Fertigstellung, Freizug des Objektes zu einem Vertragsabschluss bereit ist (Subskriptionspreis)). In diesem Rahmen werden technische, steuerliche, objektbezogene und finanzielle Fragen geklärt.

5.140

Kaufverträge, werden in der Regel auch an spezialisierte Berater und Agenturen übertragen.

Gegenüber einem Neubau ist bei einer Bestandimmobilie zu beachten dass bereits eine Vielzahl von geschlossenen Verträgen existieren (z.B. Versicherungen, ggf. Hypotheken, Dienstleistungsverträge, Lieferverträge usw.)

5.160

5.150

5.210

5.211

• Darstellung des Entwurfes, der Präsentation in Bild und Zeichnung,Frage nach Prämierungen und Auszeichnungen,

• Zeitungen oder Zeitschriften, regionale Branchenverzeichnisse,

• sonstigen berufsbezogenen Veröffentlichungen,

• Imagebroschüren, Werbepostkarten, Bürobroschüren in gedruckter Form oder als CD-Rom,

• Anzeigen mit informativem Inhalt in Zeitungen und Zeitschriften

• sachliche Informationen im Internet,

• Telefonund Branchenbuch,

• andere Medien,

• ggf. Hinweistafeln,

• Präsentationen auf Fachmessen oder in Ausstellungen,

• mit Hilfe von Leitpreisen/Benchmarks spezifische Kosten vergleichen (marktorientierte Preisvergleiche),
  - Erkennbarkeit anhand der aktuellen Preise bedeutender Anbieter,
  - Leitpreis entspricht dem Durchschnitt der Branche.

5.211

• Darstellung des Entwurfes, der Präsentation in Bild und Zeichnung,Frage nach Prämierungen und Auszeichnungen,

• Zeitungen oder Zeitschriften, regionale Branchenverzeichnisse,

• sonstigen berufsbezogenen Veröffentlichungen,

• Imagebroschüren, Werbepostkarten, Bürobroschüren in gedruckter Form oder als CD-Rom,

• Anzeigen mit informativem Inhalt in Zeitungen und Zeitschriften

• sachliche Informationen im Internet,

• Telefonund Branchenbuch,

• andere Medien,

• ggf. Hinweistafeln,

• Präsentationen auf Fachmessen oder in Ausstellungen,

• mit Hilfe von Leitpreisen/Benchmarks spezifische Kosten vergleichen (marktorientierte Preisvergleiche),
  - Erkennbarkeit anhand der aktuellen Preise bedeutender Anbieter,
  - Leitpreis entspricht dem Durchschnitt der Branche.

5.212

5.214

5.213

5.220

5.300

5.310

5.311

• Darstellung des Entwurfes, der Präsentation in Bild und Zeichnung,

• Frage nach Prämierungen und Auszeichnungen,

• Zeitungen oder Zeitschriften, regionale Branchenverzeichnisse,

• sonstigen berufsbezogenen Veröffentlichungen,

• Imagebroschüren, Werbepostkarten, Bürobroschüren in gedruckter Form oder als CD-Rom,

• Anzeigen mit informativem Inhalt in Zeitungen und Zeitschriften,

• sachliche Informationen im Internet,

• Telefonund Branchenbuch,

• andere Medien,

• ggf. Hinweistafeln,

• Präsentationen auf Fachmessen oder in Ausstellungen.

5.313

5.312

• Mit Hilfe von Leitpreisen/Benchmarks spezifische Kosten vergleichen (marktorientierte Preisvergleiche).

• Erkennbar anhand der aktuellen Preise bedeutender Anbieter.

• Leitpreis entspricht dem Durchschnitt der Branche.

5.314

Berücksichtigung von FM-Merkmalen beim Angebotsvergleich und bei der Entscheidung

5.320