Bauprojekte in LzPh. 1 leiten
Eine effektive Leitung von Bauprojekten in der LPH 1 erfordert ein umfassendes Verständnis der Projektanforderungen und -ziele sowie der relevanten rechtlichen und regulatorischen Anforderungen
Klare Kommunikation und enge Zusammenarbeit zwischen allen Projektbeteiligten sind entscheidend, um sicherzustellen, dass das Bauprojekt innerhalb des Budgets, Zeitrahmens und der Qualitätsanforderungen abgeschlossen wird. Eine effektive Planung und Überwachung des Projekts ist unerlässlich, um Verzögerungen, Kostenüberschreitungen und Qualitätsprobleme zu vermeiden. Ein professionelles Risikomanagement ist wichtig, um potenzielle Risiken und Herausforderungen frühzeitig zu identifizieren und proaktiv zu lösen.
Bauprojekte in der Leistungsphase 1 leiten: Erfolgsfaktoren und Kompetenzen für die Projektleitung im Facility Management
- Bauherrenleistung
- Identifikation des grundsätzlichen Bedarfs
- Vertretung des Bedarfs
- Prüfung von Alternativen
- Definition eines Projektes
- Budget / Haushaltsanmeldung
- Definition der Projektziele
- Vertretung d. Projekts gegenüber Nutzer
- Auswahl der Projektbeteiligten
- Bereitstellung von Ressourcen
nicht delegierbare Bauherrenleistung
Nicht delegierbare Bauherrenleistungen: Das bedeutet, es handelt sich um Leistungen, die die Auftraggeber (Veranlasser von Projekten) selbst erbringen.
Es versteht sich von selbst, dass im Rahmen der Zusammenarbeit und aufgrund der spezifischen Fachkenntnisse in Abstimmung mit den Auftragebern die Abteilung Facility Management/RE als Eigentümervertreter auch die Projektsteuerung und evtl. notwendige externe Planungs- und Beratungsleistungen bei Bedarf beauftragt.
Allgemeine Leistungen sind:
Organisatorische Arbeiten,
Beteiligung an den Besprechungen des Bedarfsträgers zur Klärung baufachlicher Fragen des Baubedarfs,
Zustimmung zu den Niederschriften der Baubedarfsplanung,
Entscheidung über Vorgaben, Ergebnisse aus Vertragsverhandlungen sowie Vertragsabschluß,
Betrieb während der Projektrealisierung,
Bekanntgabe der benötigten haushaltsrechtlichen Unterlagen ,
Durchführung von Bauherrenbesprechungen der in der Bauherrenvertretung beteiligten Institutionen,
Niederschriften der Planungs- und Bauherrenbesprechung,
Veranlassung für eine Bekanntgabe der auf dem Grundstück ruhenden Rechte, Lasten, Verpflichtungen,
Überprüfung der Vertragserfüllung einer freiberuflich tätigen Projektsteuerung,
Termine und Kapazitäten
Festlegung des "Redaktionsschlusses" für die Bekanntgabe der im Nutzerbedarfsprogramm aufzunehmenden Anforderungen,
Entscheidung über den Zeitpunkt für die Ergebnisvorlage der baufachlichen Bedarfsberatung,
Veranlassung für die Ermittlung der Terminziele und für deren baufachliche Beratung,
Entscheidung über den Zeitpunkt für die Vorlage,
Beurteilen/Verantworten des Erläuterungsberichtes zur Terminplanung durch Unterzeichnung.
Bedarfsplanung im Bauwesen bedeutet nach DIN 18205
die methodische Ermittlung der Bedürfnisse von Bauherren und Nutzern, deren zielgerichtete Aufbereitung als "Bedarf' und dessen Übersetzung in eine für Planer, Architekten und Ingenieure verständlichen Aufgabenstellung.
Nach Ziff. 4 der DIN 18205 ist Bedarfsplanung ein Prozess. Er besteht daraus,
die Bedürfnisse, Ziele und einschränkenden Gegebenheiten (die Mittel, die Raumbedingungen) des Bauherrn und wichtiger Beteiligter zu ermitteln und zu analysieren sowie damit zusammenhängende Probleme zu formulieren, deren Lösung man vom Planer erwartet.
Die Bedarfsplanung umfasst im wesentlichen folgende Leistungen:
Klären der Aufgabenstellung,Überlegungen zum gesamten Leistungsbedarf,
Formulieren von Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer an der Planung fachlich Beteiligter,
Zusammenfassen der Ergebnisse,
Bestandsaufnahme,
Standortanalyse,
Betriebsplanung,
Aufstellen eines Raumprogramms,
Aufstellen eines Funktionsprogramms,
Prüfen der Umwelterheblichkeit,
Prüfen der Umweltverträglichkeit.
Vertretung des Bedarfs in Entscheidungsgremien
Der Bauherr veranlasst die Benennung einer verantwortlichen Nutzervertretung des Bedarfsträgers seiner Immobilie.
Zunächst sind die unterschiedlichen Entscheidungsebenen zu definieren. Wer ist wofür innerhalb des jeweiligen Projektes entscheidungsbefugt?
Darstellung in einem "Entscheider"-Organigramm, welches von der obersten Leitung bestätigt ist.
Damit erhält der Projektleiter für die Durchsetzung seiner Aufgaben gegenüber den mitarbeitenden Ressourcen und anderen Leitungsebenen (Konkurrenz) Autoritätszuwachs.
Die folgende Tabelle zeigt u.a. die Abgrenzung zwischen Bauherrenaufgabe (Lenkung) und delegierbaren Aufgaben (Steuerung):
| Gremium | Aufgaben | Teilnehmer |
|---|---|---|
| Entscheidungsausschuss | Definieren: | Leitung: |
| Projektleitung | Definieren und initiieren: | Leitung:Teilnehmer |
| Projektsteuerung | Initiieren und bearbeiten: | Leitung: |
| Optimierungsteam | Initiieren und bearbeiten:Optimierung von Systemen hinsichtlich Kosten und Terminen (TWP, TGA, etc.) vorschlagen, bearbeiten und zur Diskussion stellen | Leitung: |
| Planungsteam | Bearbeiten: | Leitung: |
| Vermarktungsteam | Steuern und bearbeiten: | Leitung: |
Bekanntgabe der Ergebnisse aus der Baufachlichen Beratung des Baubedarfs zu den Qualitäts-, Termin- und Kostenzielen und Herbeiführung der durch die nutzende Verwaltung aufzustellenden haushaltsrechtlichen Unterlagen.
Entscheidung zur Aufstellung eines Bedarfsprogramms.
Bekanntgabe des Kostenrahmens und Erläuterung einschl. Einreichen des Bedarfsprogramms durch den Bedarfsträger bei den zuständigen Stellen (zur Prüfung und Genehmigung).
Prüfung von Alternativen zur Befriedigung des Bedarfs
Darstellung der Lösungsvorschläge zu Zielkonflikten und der Ergebnisse der Bauberatung des Bedarfs.
Bei der Bereitstellung von Immobilien können Sie aus den Alternativen wählen
✔ Miete,
✔ Leasing,
✔ oder selbst bauen.Die Entscheidung muss sowohl qualitative als auch quantitative Kriterien berücksichtigen.
Übergeordnete Ziele,
Kommerzielle Ziele,
Technische Ziele (Objekt),
Qualitätsziele (Projekt),
Kostenziele,
Terminziele,
Vertragsziele.
Ziele müssen rangmäßig geordnet werden, um bei Konflikten das Ziel mit der niedrigeren Rangfolge einem mit einer höheren Rangfolge unterzuordnen. Ziele sind deshalb in mehreren Ebenen pyramidenförmig gegliedert.
Nur ein Hauptziel kann vor allen anderen Nebenzielen verfolgt werden.
Beispiel: Umbau eines Flughafens
Ziele sind am Anfang eines Projektes oft noch unklar. Sie können im Projektverlauf eine andere Gewichtung erfahren.
Ziele können im Laufe der Zeit Projektphasen in der Rangfolge wechseln.
Beispiel: Wechsel der Zielpriorität in den Projektphasen Vertragsabschluss Bauausführung Nutzung
| Rangfolge | Planungsphase | Realisierungsphase | Betriebsphase |
|---|---|---|---|
| 1. Priorität | Preis | Termin | Qualität |
| 2. Priorität | Termin | Qualität | Preis |
| 3. Priorität | Qualität | Preis | Termin |
Beispiel für die Zieldefinition für ein Niedrig-Energiehaus:
| 1 | Wärmeverluste reduzieren, | ||
| 2 | Solargewinne optimieren, | ||
| 3 | Energie- und ressourcensparende Haustechnik, | ||
| 4 | Umweltbelastung durch Schadstoffe reduzieren, |
Bekanntgabe der zu berücksichtigenden baufachlichen Anforderungen des Bauherrn (Vorschriften, Richtlinien, Verordnungen).
Anordnung zur Beschaffung bzw. Anfertigung von Planund Bestandsunterlagen, zur Einmessung, zur Schadstofferkundung, etc.
Beurteilung/Bekanntgabe der öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen einschl. Altlasten (z. B. Notwendigkeit von Untersuchungen zur Kampfmittelbeseitigung).
Veranlassung der durch den Bedarfsträger benötigten Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen als Voraussetzung der Bedarfsplanung.
Veranlassung der Überwachung von betriebstechnischen Anlagen und Beratung des Bedarfsträgers zur Nutzung.
Veranlassung für die Ermittlung der Qualitätsziele und für deren Baufachliche Beratung.
Vertreten der Lösungsvorschläge zu Zielkonflikten sowie der Ergebnisse der Baufachlichen Beratung des Bedarfs .
Veranlassung zur Aufstellung des baufachlichen Gutachtens über das Baugrundstück (einschl. Wertermittlung).
Ergebnisbeurteilung und entscheidung.
Herbeiführen einer geeigneten Wirtschaftlichkeitsuntersuchung zum Bedarfsprogramm.
Beurteilen und Verantworten des Erläuterungsberichtes zur Qualitätsplanung durch Unterzeichnung.
Budget- /Haushaltsanmeldung für das Projekt, Beantragung von Fördermitteln bzw. Zuschüssen
Beantragung/Bewilligung von Haushaltsmitteln für die Vergütung der Leistungen Dritter und DV-gestützte Erfassung und -fortschreibung des Bauvorhabens.
Anordnung von Auszahlungen bzw. Zurückweisung von Rechnungen der beteiligten Vertragspartner.
Veranlassung zur Vorklärung einer möglichen Sonderfinanzierung.
Veranlassung für die Ermittlung der Programmkosten als Kostenziele und der zu erwartenden Folgekosten und für deren Baufachliche Beratung.
Veranlassung für die Bekanntgabe der Kostenangaben durch den Bedarfsträger.
Vertreten der Lösungsvorschläge zu Zielkonflikten sowie der Ergebnisse der Baufachlichen Beratung des Bedarfs.
Beurteilen/Verantworten des Kostenrahmens und der zu erwartenden Folgekosten zur Kostenplanung durch Unterzeichnung (DIN 18960).
Prüfen der Rechnungen einer freiberuflich tätigen Projektsteuerung.
Vertretung des Projektes gegenüber Nutzer, Investor, den Trägern öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit
Die Regelung und Bekanntgabe projektbezogener Organisation und Ernennung eines Projektleiters ist die erste und entscheidende Aufgabe des Bauherrn zur Schaffung eines erfolgreichen Projektentwicklungsteams.
Grundsatz: Stakeholdermanagement
In der Literatur hat sich für Einflussnehmende der Begriff "Stakeholder" durchgesetzt. Stakeholder sind: Alle, die innerhalb oder außerhalb eines Projektes Stehenden, welche an einem Projekterfolg oder dessen Verhinderung (auch Scheitern) besonders interessiert sind, wie z. B.: Mitglieder des Projektteams, Anteilseigner, Auftraggeber, Arbeitnehmergruppen, Verbraucherverbände, Gewerkschaften, Kommunen, Banken, Konkurrenten, Lieferanten, Bürgerinitiativen, Umweltschutzgruppen, Behörden etc.
Stakeholders
Können sowohl innerhalb der Organisation des Projektes wirken, als auch außerhalb und sind ein wesentlicher Bestandteil des Projektumfeldes.
Müssen deshalb als Partner behandelt werden.
Sind besonders in der Startphase von großer Bedeutung (rechtzeitige Einschaltung).
Sollen am Start-up-Workshop teilnehmen, wenn auch in unterschiedlicher Intensität (je nach Phase und Interessen).
Unser konstruktives Miteinander bei FM-Connect.com zeichnet sich durch eine offene Kommunikation, klare Ziele und eine gegenseitige Wertschätzung aus.
Es ist wichtig, dass alle Beteiligten auf einer Wellenlänge sind und ein gemeinsames Verständnis für die Ziele des Netzwerkes haben. Diese werden jährlich festgelegt. Unsere offene Kommunikation ist ein weiteres wichtiger Faktor für unser Miteinander. Dies bedeutet, dass alle Partner bereit sind, ihr Wissen, Ihre Meinungen und Erfahrungen zu teilen und dass auch kontroverse Meinungen ausgesprochen werden können, ohne dass es zu Konflikten kommt. Eine gegenseitige Wertschätzung ist ebenfalls wichtig. Jeder Partner soll die Meinung und Erfahrungen der anderen schätzen, um so zu einer erfolgreichen Zusammenarbeit beizutragen.
Auswahl der Projektbeteiligten
Geregelte, effiziente Zusammenarbeit aller am Planungs- und Realisierungsprozess Beteiligten mit zum Teil divergierenden Interessen:
✔ Investor,Nutzer,
✔ Eigentümer,
✔ Baufachorgan,
✔ beauftragte Dritte.durch Schaffung einer Organisationsstruktur (Aufbauorganisation) mit festgelegten
✔ Aufgaben,
✔ Verantwortungen,
✔ KompetenzenEntscheidung über bereits jetzt zu beteiligende freiberuflich Tätige einschl. deren Überwachung.
Information der zu beteiligenden Institutionen oder Behörden.
Baufachliche Entscheidung über die benötigten Personalkapazitäten.
durch Schaffung einer Organisationsstruktur (Aufbauorganisation) mit festgelegten
Aufgaben,
Verantwortungen,
Kompetenzen
Bereitstellung von Ressourcen, insbesondere Budget, über die Projektlaufzeit; zusätzliche Einbeziehung von FM-Aspekten beim Treffen von Entscheidungen
Die Entwicklung der Kosten für konventionelle Gebäudeplanung und bewirtschaftung und für integriertes Facility Management ist quasi gegenläufig. Im Vergleich mögen die Kosten hierfür in der Planung und im Bau über denen der konventionellen Planung und Erstellung liegen.
Im Verlauf der Nutzung steigen sie aber wesentlich flacher an und erreichen bereits nach wenigen Jahren Nutzungsdauer den Break-even-point.
