04125 3989923  Am Altenfeldsdeich 16, 25371 Seestermühe

Bauprojekte in LzPh. 1 leiten

Stahltragkonstruktion auf einer Baustelle und zwei errichtete Gebäude im Hintergrund

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

1.110

nicht delegierbare Bauherrenleistung

Nicht delegierbare Bauherrenleistungen: Das bedeutet, es handelt sich um Leistungen, die die Auftraggeber (Veranlasser von Projekten) selbst erbringen.

zugeordnete FM-Leistungen

  • Projektleitung = Auftraggeber

  • Projektsteuerung = Bereich FM/RE

Es versteht sich von selbst, dass im Rahmen der Zusammenarbeit und aufgrund der spezifischen Fachkenntnisse in Abstimmung mit den Auftragebern die Abteilung Facility Management/RE als Eigentümervertreter auch die Projektsteuerung und evtl. notwendige externe Planungs- und Beratungsleistungen bei Bedarf beauftragt.

Allgemeine Leistungen sind:

  • Organisatorische Arbeiten,

  • Beteiligung an den Besprechungen des Bedarfsträgers zur Klärung baufachlicher Fragen des Baubedarfs,

  • Zustimmung zu den Niederschriften der Baubedarfsplanung,

  • Entscheidung über Vorgaben, Ergebnisse aus Vertragsverhandlungen sowie Vertragsabschluß,

  • Betrieb während der Projektrealisierung,

  • Bekanntgabe der benötigten haushaltsrechtlichen Unterlagen ,

  • Durchführung von Bauherrenbesprechungen der in der Bauherrenvertretung beteiligten Institutionen,

  • Niederschriften der Planungs- und Bauherrenbesprechung,

  • Veranlassung für eine Bekanntgabe der auf dem Grundstück ruhenden Rechte, Lasten, Verpflichtungen,

  • Überprüfung der Vertragserfüllung einer freiberuflich tätigen Projektsteuerung,

  • Termine und Kapazitäten

  • Festlegung des "Redaktionsschlusses" für die Bekanntgabe der im Nutzerbedarfsprogramm aufzunehmenden Anforderungen,

  • Entscheidung über den Zeitpunkt für die Ergebnisvorlage der baufachlichen Bedarfsberatung,

  • Veranlassung für die Ermittlung der Terminziele und für deren baufachliche Beratung,

  • Entscheidung über den Zeitpunkt für die Vorlage,

  • Beurteilen/Verantworten des Erläuterungsberichtes zur Terminplanung durch Unterzeichnung.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

1.111

Bedarfsplanung im Bauwesen bedeutet nach DIN 18205

die methodische Ermittlung der Bedürfnisse von Bauherren und Nutzern, deren zielgerichtete Aufbereitung als "Bedarf' und dessen Übersetzung in eine für Planer, Architekten und Ingenieure verständlichen Aufgabenstellung.

Nach Ziff. 4 der DIN 18205 ist Bedarfsplanung ein Prozess. Er besteht daraus,

die Bedürfnisse, Ziele und einschränkenden Gegebenheiten (die Mittel, die Raumbedingungen) des Bauherrn und wichtiger Beteiligter zu ermitteln und zu analysieren sowie damit zusammenhängende Probleme zu formulieren, deren Lösung man vom Planer erwartet.

Die Bedarfsplanung umfasst im wesentlichen folgende Leistungen:

  • Klären der Aufgabenstellung,Überlegungen zum gesamten Leistungsbedarf,

  • Formulieren von Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer an der Planung fachlich Beteiligter,

  • Zusammenfassen der Ergebnisse,

  • Bestandsaufnahme,

  • Standortanalyse,

  • Betriebsplanung,

  • Aufstellen eines Raumprogramms,

  • Aufstellen eines Funktionsprogramms,

  • Prüfen der Umwelterheblichkeit,

  • Prüfen der Umweltverträglichkeit.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

1.112

Vertretung des Bedarfs in Entscheidungsgremien

Der Bauherr veranlasst die Benennung einer verantwortlichen Nutzervertretung des Bedarfsträgers seiner Immobilie.

Zunächst sind die unterschiedlichen Entscheidungsebenen zu definieren. Wer ist wofür innerhalb des jeweiligen Projektes entscheidungsbefugt?

Darstellung in einem "Entscheider"-Organigramm, welches von der obersten Leitung bestätigt ist.

Damit erhält der Projektleiter für die Durchsetzung seiner Aufgaben gegenüber den mitarbeitenden Ressourcen und anderen Leitungsebenen (Konkurrenz) Autoritätszuwachs.

Die folgende Tabelle zeigt u.a. die Abgrenzung zwischen Bauherrenaufgabe (Lenkung) und delegierbaren Aufgaben (Steuerung):

Gremium

Aufgaben

Teilnehmer

Entscheidungsausschuss
(Entscheidungsebene)

Definieren:

✔ Projektziele
✔ Öffentlichkeitsarbeit

Leitung:
Teilnehmer:(Leitung bzw. Teilnehmer jeweils entsprechend des Bedarfs festlegen)

Projektleitung
(Lenkungsebene)

Definieren und initiieren:

✔ Organisation, Koordination, Information, Dokumentation- Zielstrukturierung Aufgaben, Abläufe
✔ Entscheidungsmanagement
✔ Änderungsmanagement
✔ Vertragsmanagement
✔ Leistungsüberwachung
✔ Leistungsanpassung
✔ Übergeordnetes Controlling

Leitung:Teilnehmer

Projektsteuerung
(Steuerungsebene)

Initiieren und bearbeiten:

✔ Koordination der Fachplaner
✔ Flächenoptimierung
✔ Konstruktionsoptimierung
✔ Entscheidungsvorbereitung
✔ Änderungsanträge
✔ Angebotsverfahren einleiten
✔ Vertragsmanagement Liefererfirmen
✔ Ablaufplan, Terminkoordination

Leitung:
Teilnehmer:

Optimierungsteam
(Systemführer)

Initiieren und bearbeiten:Optimierung von Systemen hinsichtlich Kosten und Terminen (TWP, TGA, etc.) vorschlagen, bearbeiten und zur Diskussion stellen

Leitung:
Teilnehmer:

Planungsteam
mit (6) Arbeitsgruppen
(Arbeitspakete bearbeiten)

Bearbeiten:

✔ Technische und kaufmännische Planung und Ausführung

Leitung:
Teilnehmer:

Vermarktungsteam

Steuern und bearbeiten:

✔ Erarbeiten von Vermarktungs- und Betreiberkonzepten
✔ Erarbeiten von planungs- und ausführungsrelevanten Vorgaben
✔ Steuerung der Vermarktung

Leitung:
Teilnehmer:

  • Bekanntgabe der Ergebnisse aus der Baufachlichen Beratung des Baubedarfs zu den Qualitäts-, Termin- und Kostenzielen und Herbeiführung der durch die nutzende Verwaltung aufzustellenden haushaltsrechtlichen Unterlagen.

  • Entscheidung zur Aufstellung eines Bedarfsprogramms.

  • Bekanntgabe des Kostenrahmens und Erläuterung einschl. Einreichen des Bedarfsprogramms durch den Bedarfsträger bei den zuständigen Stellen (zur Prüfung und Genehmigung).

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

1.113

Grafische Darstellung von zwei Mitarbeitern beim Anschauen eines Bestandsplans und eines unfertigen Haus

Prüfung von Alternativen zur Befriedigung des Bedarfs

  • Darstellung der Lösungsvorschläge zu Zielkonflikten und der Ergebnisse der Bauberatung des Bedarfs.

  • Bei der Bereitstellung von Immobilien können Sie aus den Alternativen wählen
    ✔ Miete,
    ✔ Leasing,
    ✔ oder selbst bauen.

  • Die Entscheidung muss sowohl qualitative als auch quantitative Kriterien berücksichtigen.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

1.116

Definition der Projektziele (Termine, Kosten, Qualitäten)

Projektziele beschreiben Ereignisse, die im Projekt erreicht werden sollen. Ohne klare Zieldefinition können Ziele nicht erreicht werden. Anzustreben ist immer eine Bedarfsplanung nach Zweck und Ziel. Anzustrebende Ziele können sein:

  • Übergeordnete Ziele,

  • Kommerzielle Ziele,

  • Technische Ziele (Objekt),

  • Qualitätsziele (Projekt),

  • Kostenziele,

  • Terminziele,

  • Vertragsziele.

Ziele müssen rangmäßig geordnet werden, um bei Konflikten das Ziel mit der niedrigeren Rangfolge einem mit einer höheren Rangfolge unterzuordnen. Ziele sind deshalb in mehreren Ebenen pyramidenförmig gegliedert.

Nur ein Hauptziel kann vor allen anderen Nebenzielen verfolgt werden.

Beispiel: Umbau eines Flughafens

Ziele sind am Anfang eines Projektes oft noch unklar. Sie können im Projektverlauf eine andere Gewichtung erfahren.

Ziele können im Laufe der Zeit Projektphasen in der Rangfolge wechseln.

Beispiel: Wechsel der Zielpriorität in den Projektphasen Vertragsabschluss Bauausführung Nutzung

Rangfolge

Planungsphase

Realisierungsphase

Betriebsphase

1. Priorität

Preis

Termin

Qualität

2. Priorität

Termin

Qualität

Preis

3. Priorität

Qualität

Preis

Termin

Beispiel für die Zieldefinition für ein Niedrig-Energiehaus:

1

Wärmeverluste reduzieren,
kompakte Gebäudeform (geringstmögliche Geschoßhöhe, lichte Raumhöhe für Arbeitsräume <50 m2 = 2,50 m) ,
Reduzierung des zu beheizenden Volumens und der Außenhülle, bessere Wärmedämmung aller Außenbauteile (mehr als nach der gültigen WSVO gefordert)

2

Solargewinne optimieren,
Arbeitsräume nach Süden orientieren, optimale Tageslichtnutzung mittels
Lichtlenkung,
Einsatz von transparenter
Wärmedämmung,
Speichermassen im Gebäudeinneren
(massive Wände), keine abgehängten Decken

3

Energie- und ressourcensparende Haustechnik,
Reduzierung der Lüftungswärmeverluste,
Wärmerückgewinnung aus der Fortluft,
Festverglasungen,
wenig Fensterflügel,
Nutzung der Hohlräume der Gebäudekonstruktion für Luftleitungsführung,
Einsatz eines energiesparenden
Heizungs- und Regelsystems,
keine Klimaanlage,
tageslichtabhängige Kunstlichtschaltung.

4

Umweltbelastung durch Schadstoffe reduzieren,
Einsatz schadstoffarmer Energieträger (z.B. Gas oder Fernwärme),
Heizungsemissionen reduzieren,
Substitution gesundheitsgefährdender Bau- und Einsatzstoffe.

  • Bekanntgabe der zu berücksichtigenden baufachlichen Anforderungen des Bauherrn (Vorschriften, Richtlinien, Verordnungen).

  • Anordnung zur Beschaffung bzw. Anfertigung von Planund Bestandsunterlagen, zur Einmessung, zur Schadstofferkundung, etc.

  • Beurteilung/Bekanntgabe der öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen einschl. Altlasten (z. B. Notwendigkeit von Untersuchungen zur Kampfmittelbeseitigung).

  • Veranlassung der durch den Bedarfsträger benötigten Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen als Voraussetzung der Bedarfsplanung.

  • Veranlassung der Überwachung von betriebstechnischen Anlagen und Beratung des Bedarfsträgers zur Nutzung.

  • Veranlassung für die Ermittlung der Qualitätsziele und für deren Baufachliche Beratung.

  • Vertreten der Lösungsvorschläge zu Zielkonflikten sowie der Ergebnisse der Baufachlichen Beratung des Bedarfs .

  • Veranlassung zur Aufstellung des baufachlichen Gutachtens über das Baugrundstück (einschl. Wertermittlung).

  • Ergebnisbeurteilung und entscheidung.

  • Herbeiführen einer geeigneten Wirtschaftlichkeitsuntersuchung zum Bedarfsprogramm.

  • Beurteilen und Verantworten des Erläuterungsberichtes zur Qualitätsplanung durch Unterzeichnung.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

1.115

Budget- /Haushaltsanmeldung für das Projekt, Beantragung von Fördermitteln bzw. Zuschüssen

  • Beantragung/Bewilligung von Haushaltsmitteln für die Vergütung der Leistungen Dritter und DV-gestützte Erfassung und -fortschreibung des Bauvorhabens.

  • Anordnung von Auszahlungen bzw. Zurückweisung von Rechnungen der beteiligten Vertragspartner.

  • Veranlassung zur Vorklärung einer möglichen Sonderfinanzierung.

  • Veranlassung für die Ermittlung der Programmkosten als Kostenziele und der zu erwartenden Folgekosten und für deren Baufachliche Beratung.

  • Veranlassung für die Bekanntgabe der Kostenangaben durch den Bedarfsträger.

  • Vertreten der Lösungsvorschläge zu Zielkonflikten sowie der Ergebnisse der Baufachlichen Beratung des Bedarfs.

  • Beurteilen/Verantworten des Kostenrahmens und der zu erwartenden Folgekosten zur Kostenplanung durch Unterzeichnung (DIN 18960).

  • Prüfen der Rechnungen einer freiberuflich tätigen Projektsteuerung.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

1.116

Definition der Projektziele (Termine, Kosten, Qualitäten)

Projektziele beschreiben Ereignisse, die im Projekt erreicht werden sollen. Ohne klare Zieldefinition können Ziele nicht erreicht werden. Anzustreben ist immer eine Bedarfsplanung nach Zweck und Ziel. Anzustrebende Ziele können sein:

  • Übergeordnete Ziele,

  • Kommerzielle Ziele,

  • Technische Ziele (Objekt),

  • Qualitätsziele (Projekt),

  • Kostenziele,

  • Terminziele,

  • Vertragsziele.

Ziele müssen rangmäßig geordnet werden, um bei Konflikten das Ziel mit der niedrigeren Rangfolge einem mit einer höheren Rangfolge unterzuordnen. Ziele sind deshalb in mehreren Ebenen pyramidenförmig gegliedert.

Nur ein Hauptziel kann vor allen anderen Nebenzielen verfolgt werden.

Beispiel: Umbau eines Flughafens

Ziele sind am Anfang eines Projektes oft noch unklar. Sie können im Projektverlauf eine andere Gewichtung erfahren.

Ziele können im Laufe der Zeit Projektphasen in der Rangfolge wechseln.

Beispiel: Wechsel der Zielpriorität in den Projektphasen Vertragsabschluss Bauausführung Nutzung

Rangfolge

Planungsphase

Realisierungsphase

Betriebsphase

1. Priorität

Preis

Termin

Qualität

2. Priorität

Termin

Qualität

Preis

3. Priorität

Qualität

Preis

Termin

Beispiel für die Zieldefinition für ein Niedrig-Energiehaus:

1

Wärmeverluste reduzieren,
kompakte Gebäudeform (geringstmögliche Geschoßhöhe, lichte Raumhöhe für Arbeitsräume <50 m2 = 2,50 m) ,
Reduzierung des zu beheizenden Volumens und der Außenhülle, bessere Wärmedämmung aller Außenbauteile (mehr als nach der gültigen WSVO gefordert)

2

Solargewinne optimieren,
Arbeitsräume nach Süden orientieren, optimale Tageslichtnutzung mittels
Lichtlenkung,
Einsatz von transparenter
Wärmedämmung,
Speichermassen im Gebäudeinneren
(massive Wände), keine abgehängten Decken

3

Energie- und ressourcensparende Haustechnik,
Reduzierung der Lüftungswärmeverluste,
Wärmerückgewinnung aus der Fortluft,
Festverglasungen,
wenig Fensterflügel,
Nutzung der Hohlräume der Gebäudekonstruktion für Luftleitungsführung,
Einsatz eines energiesparenden
Heizungs- und Regelsystems,
keine Klimaanlage,
tageslichtabhängige Kunstlichtschaltung.

4

Umweltbelastung durch Schadstoffe reduzieren,
Einsatz schadstoffarmer Energieträger (z.B. Gas oder Fernwärme),
Heizungsemissionen reduzieren,
Substitution gesundheitsgefährdender Bau- und Einsatzstoffe.

  • Bekanntgabe der zu berücksichtigenden baufachlichen Anforderungen des Bauherrn (Vorschriften, Richtlinien, Verordnungen).

  • Anordnung zur Beschaffung bzw. Anfertigung von Planund Bestandsunterlagen, zur Einmessung, zur Schadstofferkundung, etc.

  • Beurteilung/Bekanntgabe der öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen einschl. Altlasten (z. B. Notwendigkeit von Untersuchungen zur Kampfmittelbeseitigung).

  • Veranlassung der durch den Bedarfsträger benötigten Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen als Voraussetzung der Bedarfsplanung.

  • Veranlassung der Überwachung von betriebstechnischen Anlagen und Beratung des Bedarfsträgers zur Nutzung.

  • Veranlassung für die Ermittlung der Qualitätsziele und für deren Baufachliche Beratung.

  • Vertreten der Lösungsvorschläge zu Zielkonflikten sowie der Ergebnisse der Baufachlichen Beratung des Bedarfs .

  • Veranlassung zur Aufstellung des baufachlichen Gutachtens über das Baugrundstück (einschl. Wertermittlung).

  • Ergebnisbeurteilung und entscheidung.

  • Herbeiführen einer geeigneten Wirtschaftlichkeitsuntersuchung zum Bedarfsprogramm.

  • Beurteilen und Verantworten des Erläuterungsberichtes zur Qualitätsplanung durch Unterzeichnung.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

1.117

Vertretung des Projektes gegenüber Nutzer, Investor, den Trägern öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit

Grafische Darstellung von zwei Mitarbeitern beim Anschauen eines Bestandsplans und eines unfertigen Haus

Die Regelung und Bekanntgabe projektbezogener Organisation und Ernennung eines Projektleiters ist die erste und entscheidende Aufgabe des Bauherrn zur Schaffung eines erfolgreichen Projektentwicklungsteams.

Grundsatz: Stakeholdermanagement

In der Literatur hat sich für Einflussnehmende der Begriff "Stakeholder" durchgesetzt. Stakeholder sind: Alle, die innerhalb oder außerhalb eines Projektes Stehenden, welche an einem Projekterfolg oder dessen Verhinderung (auch Scheitern) besonders interessiert sind, wie z. B.: Mitglieder des Projektteams, Anteilseigner, Auftraggeber, Arbeitnehmergruppen, Verbraucherverbände, Gewerkschaften, Kommunen, Banken, Konkurrenten, Lieferanten, Bürgerinitiativen, Umweltschutzgruppen, Behörden etc.

Stakeholders

  • Können sowohl innerhalb der Organisation des Projektes wirken, als auch außerhalb und sind ein wesentlicher Bestandteil des Projektumfeldes.

  • Müssen deshalb als Partner behandelt werden.

  • Sind besonders in der Startphase von großer Bedeutung (rechtzeitige Einschaltung).

  • Sollen am Start-up-Workshop teilnehmen, wenn auch in unterschiedlicher Intensität (je nach Phase und Interessen).

Merkmal eines erfolgreichen Stakeholdermanagements ist gute Information. Wer schon in früheren Phasen alle Interessenten (Stakeholders) ins Projekt einbezieht, kann Lieferzeiten und Kosten erheblich senken.

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

1.118

Drei Experten setzen weisse Puzzleteile mit ihren rechten Haenden zusammen

Auswahl der Projektbeteiligten

  • Geregelte, effiziente Zusammenarbeit aller am Planungs- und Realisierungsprozess Beteiligten mit zum Teil divergierenden Interessen:
    ✔ Investor,Nutzer,
    ✔ Eigentümer,
    ✔ Baufachorgan,
    ✔ beauftragte Dritte.

  • durch Schaffung einer Organisationsstruktur (Aufbauorganisation) mit festgelegten
    ✔ Aufgaben,
    ✔ Verantwortungen,
    ✔ Kompetenzen

  • Entscheidung über bereits jetzt zu beteiligende freiberuflich Tätige einschl. deren Überwachung.

  • Information der zu beteiligenden Institutionen oder Behörden.

  • Baufachliche Entscheidung über die benötigten Personalkapazitäten.

durch Schaffung einer Organisationsstruktur (Aufbauorganisation) mit festgelegten

  • Aufgaben,

  • Verantwortungen,

  • Kompetenzen

In Anbetracht der Vielfältigkeit von Bauvorhaben haben die Festlegungen grundsätzlichen Charakter. Sie sind - entsprechend dem Kreis der Beteiligten, dem Umfang und der Komplexität des Projekts - im Sinne der Zielsetzungen anzuwenden.

Exemplarische Übersicht über die Projektbeteiligten:

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

1.119

Bereitstellung von Ressourcen, insbesondere Budget, über die Projektlaufzeit; zusätzliche Einbeziehung von FM-Aspekten beim Treffen von Entscheidungen

Die Entwicklung der Kosten für konventionelle Gebäudeplanung und bewirtschaftung und für integriertes Facility Management ist quasi gegenläufig. Im Vergleich mögen die Kosten hierfür in der Planung und im Bau über denen der konventionellen Planung und Erstellung liegen.

Im Verlauf der Nutzung steigen sie aber wesentlich flacher an und erreichen bereits nach wenigen Jahren Nutzungsdauer den Break-even-point.

Bei der FM-Planung sollten die Zielsetzungen sowohl von potenziellen Eigentümern/ Eigennutzern als auch von Betreibern und Nutzern der Immobilie beachtet werden, welche sich an der Erhöhung der Objektrendite orientieren und an der Bereitstellung einer nutzerflexiblen und kostengünstigen Infrastruktur.

Ein Nutzerwechsel sollte durch die schnelle Umnutzung und Revitalisierung unterstützt werden, d.h. Nutzungsflexibilität und Drittverwendbarkeit sollten durch reversible Flächen und Büros gewährleistet sein.

Es ist sicher zustellen, dass die erforderliche Infrastruktur jederzeit in ausreichendem und sicherem Maße sowie möglichst kostengünstig zur Verfügung steht.

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