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1-FM-0.810 FM-Strategien

FM-Leistung - Nummer nach GEFMA 100-2

0.810

FM eine Ausrichtung des strategischen Managements

Wir sehen in FM eine Ausrichtung des strategischen Managements und nachfolgend die flexible Neuausrichtung der operativen Prozesse. FM führt betriebwirtschaftlich/technische und planerisch/gestalterische Funktionen und Aufgabenbereiche zu einem Bewirtschaftungskonzept für Immobilien zusammen. Angestrebt wird dabei eine ganzheitlich-integrierende und in lebenden Systemen denkende Art und Weise zu planen, zu führen und zu gestalten.

Zusammenhänge und Hintergründe hinterfragen

Wichtig ist dabei die Gebäude und Grundstücke als Betriebsmittel für die unternehmerische Aktivität zu betrachten. Wir fassen alles als Teil eines Systems auf und hinterfragen die Zusammenhänge und Hintergründe der geforderten Problemlösung.

0.811 Branchenorientierung
0.812 Betreiberverantwortung
0.813 Leistungsbeschreibungen

GEFMA

Die GEFMA (Deutscher Verband für Facility Management e.V.) formuliert folgende Teilleistungen des Managements:

  • Ziele setzen,

  • Management

  • operative Leistungen

Zwei Ausprägungen von Management

Nicht bei allen der nachfolgend erläuterten Managementbegriffe lassen sich diese Teilleistungen mit gleicher Gewichtung antreffen.

Unterscheidungen

Es ist sinnvoll zwei Ausprägungen von Management zu unterscheiden:

  • Management als strategische Leistung mit Schwerpunkt auf Führung und Entscheidung (auch als oberes" Management bezeichnet)

  • Management als administrative Leistung mit Schwerpunkt auf Handhabung, Organisation und Planung, auch als mittleres" Management bezeichnet

Die Grenze zwischen beiden kann fließend sein

Beispiel der Struktur des strategischen FM mit Schwerpunkt Planung und Betrieb:

Steuerungsebene:

  • Nutzer bzw. Bauherr

  • Projektleiter/in

  • Strategisches Facility Management

Planungsebene:

  • Architekten

  • Ingenieure

  • weitere Fachleute

Ausführungsebene Bau:

  • Bauausführende Firmen

Nutzungsebene:

  • Operatives FM

  • Services

'Gebäudemanagement' und 'Gebäudedienste'

Nach allen geltenden (und zum Teil genormten) Begriffsbestimmungen sind die Handlungsfelder des Managements und der reinen operativen (Dienst-) Leistung als unterschiedlich anzusehen. Daraus ergibt sich zunächst zwingend, dass die Begriffe 'Gebäudemanagement' und 'Gebäudedienste' nicht gleichbedeutend sein können.

Schwerpunkte bilden

Management und Dienste sind entweder klar voneinander zu trennen oder es muss zumindest (wie im Fall des Gebäudemanagement) die anteilige Managementleistung innerhalb der Gesamtleistung einen klaren Schwerpunkt bilden und dem Anwender einen signifikanten Zusatznutzen bringen. Schwerpunkte können sein planen, organisieren, führen und kontrollieren sowie begleitend analysieren, entscheiden und kommunizieren.

Ziel

Ziel ist, für den Bereich FM das Projekt, die Primärprozesse im Objekt und die daraus resultierenden Anforderungen an den FM-Betrieb darzulegen. Auf Basis dieses strategischen Soll-Konzeptes und den Daten aus der Leistungsbeschreibung bzw. der Leistungsvereinbarung (LV) ist ein projektspezifisches Betriebskonzept zu entwickeln.

Das strategische Konzept

Aus dem strategischen Konzept müssen zumindest folgende Informationen ersichtlich sein:

  • Aufbauorganisation, Personal für Start-up und Regelbetrieb

  • Anzahl, Qualifikation, Aufgaben der vorgesehenen Mitarbeiter

  • explizite Belegung von in der LV geforderten Kenntnissen

  • Angaben zur Weiterbildung des Personals

  • Grobe Implementierungsplanung

  • Ausstattungsliste des Dienstleisters für das Projekt (Geräte und Hilfsmittel)

  • Angaben zur Verfügbarkeit eines 24-Stunden-Entstör- und Notdienstes

  • Angaben zur Organisation der Rufbereitschaft, Einhaltung der Reaktionszeiten

  • Angaben zum Softwareeinsatz

  • Angaben zum QM: Das FM hat den Nachweis einer Zertifizierung nach DIN EN ISO 9001:2000 zu erbringen und aufrecht zu erhalten

  • Angaben zu Prozessen: der AN hat die Anwendbarkeit seiner zertifizierten Prozesse auf das ausgeschriebene Objekt im Betriebskonzept darzulegen

Eine der wichtigsten strategischen Entscheidungen von Systemanbietern des FM ist die Anwendung der Differenzierungs- oder Kostenführerschaftsstrategie.

Bei Eigenbesorgung überwiegt meist die Differenzierungsstrategie mit der Begründung, angemessene Qualitätsstandard zu sichern.

Bei Fremdanbietern tendiert man insbesondere wegen der sehr hohen Wettbewerbsdichte zur Kostenführerschaft.


Facility Management

Kay Meyer, Geschäftsführer

Mobil: 0171 7044665
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